LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que, sous couvert de griefs non fondés de violation de la loi, le pourvoi ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine des juges du fond qui ont retenu que Mme X... ne rapportait pas la preuve que, lors de l'achat des parts sociales de la société civile immobilière du Domaine des deux collines par l'acte du 13 juin 2006, l'existence d'un permis de construire pour l'édification d'un chalet sur le lot dont elle acquérait la jouissance était une condition déterminante de son consentement et ont rejeté ses demandes d'annulation de cet acte fondées sur le dol et l'erreur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur (Mme X...) d'un bien immobilier comprenant un chalet édifié sans permis de construire, de son action en nullité, pour vice du consentement, dirigée contre la venderesse (Mme Y...) ;
AUX MOTIFS QUE la demande en nullité de Mme X... portait sur l'acte authentique de cession de parts sociales passé par-devant notaire, le 13 juin 2006, entre elle-même et Mme Z..., épouse LE TREUST ; que cet acte avait été précédé d'un compromis de vente de droits et biens immobiliers sous seing privé en date du 4 avril 2006, prévoyant qu'il devait être réitéré en la forme authentique avant le 30 juin 2006 ; que l'acte notarié critiqué n'était donc pas un acte de vente immobilière mais tendait à la cession de parts sociales de la SCI « Le domaine des deux Collines», lesdites parts donnant vocation à la jouissance du lot 76 avec ce qui y était installé ; que cette cession était soumise à autorisation préalable de la SCI, laquelle avait effectivement participé à l'acte et y avait déclaré accepter le nouvel associé ; que l'acte ainsi dressé ne donnait par ailleurs aucune information sur l'octroi d'un permis de construire, mais il rappelait, en revanche, au titre des conditions particulières liées à la cession des parts, que « le cessionnaire reconnaît expressément avoir été prévenu qu'il ne pourra implanter sur le lot de terrain correspondant aux parts cédées qu'une caravane ou qu'un habitat léger de type maison mobile, ainsi que cela est prévu à l'article 8 du règlement de jouissance et à l'article 5 du règlement du lotissement dont copie lui a été remise avant ce jour » ; que, cependant, les dispositions de ces textes, que Mme X... ne contestait pas avoir reçus préalablement à l'acte et qu'elle versait aux débats, spécifiaient clairement la nécessité d'obtenir un permis de construire pour toute habitation légère, de sorte qu'il devait être admis que si Mme X... avait jugé utile de s'informer plus précisément sur l'existence et l'étendue d'un tel permis, alors qu'elle savait que le terrain auquel lui donnaient droit les parts cédées portait un chalet, elle aurait dû spécialement solliciter le notaire, et ce d'autant que, dans le cadre d'une cession de parts, le permis de construire ne saurait, même pour des parts de SCI, être considéré comme une condition essentielle à l'objet du contrat, déterminante du consentement ; qu'il devait en outre être relevé que l'acte authentique de cession ne faisait aucune référence à l'acte sous seing privé et que, par son comportement ultérieur, Mme X... démontrait, quelle qu'insistance qu'elle mette à souligner les lettres qu'elle avait adressées au notaire sur le permis de construire dès après la vente, qu'elle n'attachait pas une telle importance audit permis puisque, d'une part, elle n'avait tenté aucune régularisation, alors pourtant que les éléments du dossier permettaient de retenir que, pour de nombreux lots, dès l'automne 2006, l'instruction des demandes avait donné lieu à des avis favorables même avec réserve, que, d'autre part, elle ne prétendait pas, non plus, avoir voulu agrandir et en avoir été empêchée et qu'enfin elle n'établissait pas la réalité de ses allégations tirées de renseignements qu'elle affirmait avoir pris auprès de M. B..., de M. C... et d'un architecte sur l'impossibilité de régulariser ; qu'enfin, la valeur attribuée par l'acte de cession au chalet ne pouvait en soi révéler le caractère déterminant pour le cessionnaire de la question de l'existence du permis relativement à ce chalet, dès lors que cette évaluation était faite pour des raisons purement fiscales ; que les demandes, tant principales que subsidiaires de Mme X..., fondées sur le dol et l'erreur, devaient donc être rejetées comme mal fondées en l'absence de preuve rapportée du caractère déterminant, pour son consentement à l'acte de cession de parts, de la réticence reprochée ou de l'erreur invoquée quant à l'existence d'un permis de construire, celle-ci n'ayant en toute hypothèse qu'éventuellement pu affecter la valeur des parts, mais non leur usage, étant encore souligné de ce chef qu'à ce jour il n'était pas allégué que le chalet avait fait l'objet d'une demande de démolition, ni d'un procès-verbal d'infraction aux règles d'urbanisme ;
1°/ ALORS QUE le défaut de conformité de l'immeuble vendu à la réglementation d' urbanisme constitue une circonstance déterminante du consentement de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, la cour qui, après avoir relevé que le chalet acquis par Mme X... avait été édifié sur le lot 76 -dont la cession de parts sociales avait transféré la jouissance-, sans obtention d'un permis de construire, sans en déduire que le consentement de Mme X..., qui n'avait pas été informée de cette circonstance déterminante de son consentement, avait été vicié, peu important, à cet égard, que la vente ait porté sur des parts de SCI et non directement sur un immeuble, a omis de tirer les conséquences légales qui s'induisaient de ses propres constatations au regard de l'article 1109 du code civil ;
2°/ ALORS QUE le vendeur de bonne foi doit éclairer l'acquéreur sur toutes les circonstances qui sont de nature à influer sur son consentement ; qu'en l'espèce, la cour, qui a estimé qu'il incombait à Mme X..., prétexte pris de ce qu'elle avait été informée de ce que l'édification du chalet litigieux requérait l'existence d'un permis de construire, de s'informer auprès du notaire relativement à l'existence effective de ce permis, quand il incombe au vendeur de bonne foi (surtout quand il s'agit d'un clerc de notaire) d'éclairer l'acquéreur (spécialement quand il est profane) sur toutes les circonstances de nature à influer sur son consentement, a violé l'article 1109 du code civil ;
3°/ ALORS QUE le dol ou l'erreur de l'acquéreur doit être appréciée au moment de la vente et non en fonction du comportement ultérieur de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, la cour, qui s'est fondée sur le comportement de Mme X... postérieurement à la vente pour décider que l'existence du permis de construire n'était pas déterminante de son consentement, a violé l'article 1109 du code civil.
