LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'aucune des parties en cause ne versait aux débats la photocopie de l'acte authentique translatif de propriété du 20 février 2004, que la SCI MSM produisait un projet d'acte non signé par quiconque dont il résultait que les biens vendus étaient loués sous le régime de la loi de 1948 moyennant un loyer mensuel de 396,37 euros, que l'absence d'indication du montant des loyers lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente du 28 septembre 2003 ne pouvait-être assimilée à un dol par silence gardé, que le manque de curiosité dont avait fait preuve l'acquéreur était directement la cause du préjudice qu'il déclarait éprouver, que la vente était parfaite dès le 28 septembre 2003, que dans l'hypothèse où le montant véritable des loyers aurait figuré dans l'acte authentique du 20 février 2004, la SCI étant liée par le "compromis" du 28 septembre 2003 aurait dû démontrer qu'elle avait commis une erreur en signant ce "compromis", qu'il ne résultait pas de sa lecture que le montant des loyers, dans la mesure où il n'y figurait pas, était un élément déterminant pour l'acquéreur, que l'indication des superficies n'était pas précisée dans la promesse mais que le projet d'acte indiquait les surfaces de 13.64 m² et de 13.86 m², la cour d'appel qui en a déduit, sans méconnaître l'office du juge ni être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'aucune manoeuvre dolosive portant sur un élément déterminant du consentement des acquéreurs, ne pouvait être imputée aux vendeurs, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'à supposé que l'acte définitif soit conforme à son projet, aucun reproche ne pouvait être fait au notaire qui disposait de la promesse synallagmatique passée entre les parties sans intermédiaire le 28 septembre 2003 et qui ne mentionnait aucune superficie des biens vendus ni le montant des loyers, ce dont il résultait que ces éléments n'avaient pas été déterminants du consentement de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et qui en a déduit l'absence de responsabilité du notaire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne société la MSM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MSM à payer à M. X... la somme de 2 500 euros et aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MSM ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour la société MSM
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné solidairement les vendeurs de deux studios, Monsieur et Madame Y..., et le notaire rédacteur de l'acte de vente, Maître X..., à verser à l'acquéreur, la SCI MSM, la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour dol et D'AVOIR en conséquence débouté la SCI MSM de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU' il convient de relever qu'aucune des parties en cause ne daigne verser aux débats la photocopie de l'acte authentique translatif de propriété du 20 février 2004 ; que la S.C.I. M.S.M. produit seulement un projet d'acte non signé par quiconque qui ne saurait servir de fondement aux condamnations qu'elle sollicite ; que le notaire ne produit aucune pièce ; que Monsieur et Madame Hubert Y..., pour leur part, ne produisent que les deux attestations de l'étude SINCLAIR des 17 octobre 2005 et 10 octobre 2007 qui font état de ce que l'acquéreur, six mois après la vente, se soit enfin enquis du montant exact des loyers dont il était pourtant le bénéficiaire depuis le 20 février 2004 ; qu'il aurait été intéressant de savoir pourquoi l'acquéreur a mis aussi longtemps pour se renseigner auprès de l'administrateur de biens qui encaissait les loyers des deux studios (et qui n'avait pris aucune part à leur vente) ; qu'il résulte de la lecture de ce projet - dont on ignore si le contenu est définitif - que ‘l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour (donc 20 février 2004) et qu'il en a la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers, les biens vendus étant loués actuellement verbalement (sous le régime de la loi de 1948) le premier lot (13) étant loué à Monsieur Z... et le second (14) à Monsieur A..., le tout moyennant un loyer le tout moyennant un loyer (sic) mensuel de 396,37 € environ' ; que ces indications concernant le régime de location (loi de 1948), l'identité des locataires et le loyer mensuel additionné des deux studios n'ont pu être fournies au notaire rédacteur que par Monsieur et Madame Hubert Y... ; que ces derniers concluent avec une certaine audace que "le notaire en charge des formalités définitives n'a, à aucun moment, réclamé des documents d'information pré-contractuels sur la situation locative aux époux Y..., la vente étant pourtant intervenue plus de six mois après la signature de la promesse" ; que Monsieur et Madame Hubert Y... restent taisants quant à la manière dont le notaire a pu se procurer ces renseignements ; que le projet d'acte dont dispose la Cour n'étant revêtu d'aucune signature - comme il a été précisé supra -, la Cour ne peut condamner Monsieur et Madame Hubert Y... pour des déclarations erronées qu'ils n'ont pas signées ; que l'annonce parue dans la presse spécialisée faisant état d'un "rapport de 13 %" ne faisait aucune mention du montant des loyers ; qu'il en est de même du compromis du 28 septembre 2003 qui se contente d'indiquer que "les appartements sont loués" ; que le dol ne peut être retenu que s'il y a des manoeuvres pratiquées par l'une des parties ; que l'absence d'indication du montant des loyers lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente du 28 septembre 2003 ne peut être assimilée à un dol par silence gardé ; que le manque de curiosité dont a fait preuve à cette occasion l'acquéreur est directement la cause du préjudice qu'il déclare éprouver ; que la vente étant parfaite dès le 28 septembre 2003, il ne peut être soutenu utilement que, sans les manoeuvres de Monsieur et Madame Hubert Y..., la S.C.I. M.S.M. n'aurait pas contracté le 20 février 2004 ; que, dans l'hypothèse où le montant véritable des loyers aurait figuré dans l'acte authentique du 20 février 2004, la S.C.I. M.S.M. étant liée par le compromis du 28 septembre 2003, aurait dû démontrer qu'elle avait commis une erreur en signant ce compromis; qu'il ne résulte pas de la lecture du compromis que le montant des loyers, dans la mesure où il ne figure pas dans le compromis, était un élément déterminant pour l'acquéreur ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge qui doit trancher le litige qui lui est soumis ne peut, dans le cadre de son office, refuser de juger sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi ou de l'insuffisance des preuves fournies par les parties ; qu'en se fondant sur le défaut de production aux débats de la copie de l'acte authentique de vente, tout en considérant insuffisamment probante la copie du projet d'acte, pour rejeter le dol reproché par la SCI MSM, acquéreur, aux vendeurs, Monsieur et Madame Y..., et la faute professionnelle invoquée à l'encontre du notaire, Maître X..., la Cour d'Appel qui devait alors rouvrir les débats aux fins de communication de cet acte de vente, a méconnu son office et violé l'article 4 du Code Civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE tout acquéreur d'un bien mobilier ou immobilier peut solliciter, en cas de manoeuvres dolosives commises par la partie contractante, soit l'annulation de la vente, soit uniquement la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts, soit la réfaction d'une partie du prix de vente ; que pour rejeter le moyen tiré du dol reproché par la SCI MSM à Monsieur et Madame Y..., vendeurs, la Cour d'Appel s'est fondée sur l'absence d'indication dans l'annonce immobilière du montant des loyers des studios à vendre, dont le caractère erroné serait ressorti uniquement de la promesse de vente et de l'acte authentique ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui avait clairement été demandé par la SCI MSM, si l'inexactitude des superficies, 13 m² au lieu des 20 m² annoncés, indiquées dans l'annonce immobilière à l'origine du processus d'acquisition, n'était pas constitutive de manoeuvres dolosives de la part des époux Y... ayant conduite la SCI MSM à contracter, la Cour d'Appel a privé son arrêt infirmatif de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code Civil ;
ALORS ENFIN QUE la réticence dolosive est caractérisée en cas de silence volontairement conservé par le vendeur sur un élément déterminant pour l'acquéreur qui, s'il l'avait connu, n'aurait pas contracté ; que tout en retenant que les renseignements erronés quant au montant et à la périodicité des loyers indiqués, mensuels au lieu de trimestriels, avaient été fournis par les vendeurs au notaire rédacteur de l'acte authentique de vente du 20 février 2004, la Cour d'Appel qui a cependant considéré que le silence conservé par ces vendeurs sur ces montants et périodicités dans la promesse de vente du 28 septembre 2003, n'avait pas été constitutive d'une réticence dolosive, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations au regard des articles 1116 et 1382 du Code Civil qu'elle a ainsi violés.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné solidairement les vendeurs de deux studios, Monsieur et Madame Y..., et le notaire rédacteur de l'acte de vente, Maître X..., à verser à l'acquéreur, la SCI MSM, la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour dol et D'AVOIR en conséquence débouté la SCI MSM de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE le notaire, pour sa part, précise que ces renseignements, et notamment le prix des loyers, lui ont été communiqués par Monsieur et Madame Hubert Y... et que les baux étant verbaux, il n'avait aucune possibilité d'en faire l'analyse ; que, quoiqu'il en soit, si le notaire est responsable de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit, il n'est nullement garant de leur efficacité économique ; qu'il n'est pas tenu par les fausses déclarations qu'ont fait Monsieur et Madame Hubert Y... sous leur seule responsabilité s'agissant du montant des loyers ; qu'il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il est entré en voie de condamnation tant en ce qui concerne Monsieur et Madame Hubert Y... que le notaire qui a reçu l'acte authentique s'agissant du montant erroné des loyers figurant dans cet acte ;
ALORS QUE tout notaire est tenu de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il rédige, ce qui inclut l'obligation de vérifier, dans la mesure de ses possibilités, la sincérité des assertions des parties ; que tout en constatant que les vendeurs lui avaient fourni des renseignements sur le prix des loyers, la Cour d'Appel a considéré, pour infirmer le jugement de ce chef, que Maître X... n'était pas tenu par les fausses déclarations des vendeurs et ne pouvait garantir l'efficacité économique de l'opération; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était clairement demandé, si, comme l'avait retenu le Tribunal, le fait pour Maître X... de ne pas avoir réclamé aux vendeurs des quittances de loyers ou tout autre document de nature à conforter leurs affirmations quant à l'exactitude du montant et de la périodicité des loyers indiqués, démarche qui entrait dans le champ de ses investigations possibles, n'était pas de nature à engager sa responsabilité professionnelle, la Cour d'Appel a privé son arrêt infirmatif de base légale au regard de l'article 1382 du Code Civil.
