LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les cinquièmes branches du moyen unique du pourvoi principal et du premier moyen du pourvoi provoqué et la troisième branche du second moyen du pourvoi provoqué, réunies, ci-après annexées :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le changement d'affectation de débarras en pièce d'un appartement d'habitation portait atteinte aux droits de M. et Mme X..., ces derniers perdant le bénéfice objectif pour les nuisances sonores d'un appartement au dernier étage à usage d'habitation de l'immeuble côté ..., bénéfice qu'ils tiraient de leur règlement de copropriété et que M. et Mme X...versaient aux débats un courrier d'un expert immobilier du 20 mai 2009 aux termes duquel la valeur de leur appartement serait diminuée si leur séjour n'était plus situé en dernier étage d'habitation de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que le syndicat ne pouvait, sans l'unanimité, autoriser des travaux impliquant la modification de la destination du lot n° 43 telle que prévue au règlement de copropriété pour lui donner une nouvelle affectation portant atteinte aux droits d'autres copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois principal et provoqué, dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi principal
Les époux Y...font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2006 ayant autorisé le percement d'une ouverture dans le mur séparant les lots 33 et 43 et de les avoir condamnés sous astreinte à remettre les lieux en leur état d'origine ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété fixe la destination d'habitation seulement jusqu'au 6ème étage de l'immeuble côté ... ;
que les pièces du 7ème étage de ce côté de l'immeuble n'ont par conséquent pas cette destination ; qu'elles sont des débarras, comme l'établissent d'autres mentions du règlement de copropriété, de ses modificatifs, et de l'état descriptif de division décrivant le huitième étage (combles) comme un ensemble de lots d'une surface de 5 mètres carrés qualifiés de " cabinet de débarras " ; que le constat de Maître Z..., huissier de justice, en date du 7 décembre 2006 établit que l'accès au 7ème étage de l'immeuble côté ... se fait du 6ème étage par un escalier de service très pentu et étroit ; que cet accès est conforme à un étage de pièces à usage de débarras et non à usage d'habitation ; que le changement d'affectation de débarras en pièce d'un appartement d'habitation porte atteinte aux droits de M. et Mme X..., ces derniers perdant le bénéfice objectif pour les nuisances sonores d'un appartement au dernier étage à usage d'habitation de l'immeuble côté ..., bénéfice qu'il tirait de leur règlement de copropriété ; que les appelants versent aux débats un courrier d'un expert immobilier du 20 mai 2009 aux termes duquel la valeur de leur appartement sera diminuée si leur séjour n'est plus situé en dernier étage d'habitation de l'immeuble ; que le syndicat ne pouvait donc sans l'unanimité autoriser des travaux impliquant la modification de la destination du lot n° 43 telle que prévue au règlement de copropriété pour lui donner une nouvelle affectation portant atteinte aux droits d'autres copropriétaires ; que la résolution litigieuse sera donc annulée ;
ALORS QUE le règlement de copropriété du 2 avril 1959 ne précisait pas l'affectation des combles ; qu'en énonçant, pour décider que les pièces situées dans les combles n'étaient pas à usage d'habitation, que les mentions du règlement de copropriété établissaient que ces pièces étaient à usage de débarras, la cour d'appel a dénaturé ce règlement, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE l'état descriptif de division d'un immeuble n'a pas de valeur contractuelle ; qu'après avoir relevé que l'immeuble était à destination mixte de commerce et d'habitation, la cour d'appel, qui s'est fondée, pour dire que le lot n° 43 n'était pas à usage d'habitation, sur la circonstance inopérante que l'état descriptif de division décrivait l'étage des combles comme un ensemble de lots d'une superficie de 5 mètres carrés qualifiés de cabinet de débarras, a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé que « le lot n° 43 (était) d'une superficie en loi Carrez de 10, 70 mètres carrés » (p. 3 § 6), a énoncé que l'étage sous combles, où se situait ce lot, était composé d'un « ensemble de lots d'une superficie de 5 mètres carrés » (p. 4 § 2), s'est contredite, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en tout état de cause, l'affectation des parties privatives résulte de la situation des lieux ; qu'en se bornant à relever que l'état descriptif de division décrivait l'étage des combles comme un ensemble de lots d'une superficie de 5 mètres carrés, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le lot n° 43 n'était pas différent des autres lots situés sous les combles en ce qu'il avait une superficie de 19, 40 mètres carrés au sol et disposait d'une fenêtre sur cour d'une largeur de 2, 15 mètres, en sorte qu'il avait la configuration d'un lot à usage d'habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, plus subsidiairement, le changement d'affectation des parties privatives ne peut être refusé que s'il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, lesquels doivent s'apprécier au regard de la destination de l'immeuble ; qu'après avoir relevé que l'immeuble était majoritairement destiné à l'habitation, ce dont il résultait que la transformation du lot n° 43, initialement à usage de débarras en un local à usage d'habitation correspondait à la destination de l'immeuble, ce qui ne pouvait donc pas porter atteinte aux droits des copropriétaires, la cour d'appel, qui s'est fondée, pour juger que cette transformation ne pouvait être approuvée qu'à l'unanimité de l'assemblée des copropriétaires, sur la circonstance inopérante que la modification litigieuse serait phoniquement nuisible aux époux X...et ferait perdre de la valeur à leur appartement, a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires... et... à Paris, demandeur au pourvoi provoqué
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les époux Y...font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2006 ayant autorisé le percement d'une ouverture dans le mur séparant les lots 33 et 43 et de les avoir condamnés sous astreinte à remettre les lieux en leur état d'origine ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété fixe la destination d'habitation seulement jusqu'au 6ème étage de l'immeuble côté ... ; que les pièces du 7ème étage de ce côté de l'immeuble n'ont par conséquent pas cette destination ; qu'elles sont des débarras, comme l'établissent d'autres mentions du règlement de copropriété, de ses modificatifs, et de l'état descriptif de division décrivant le huitième étage (combles) comme un ensemble de lots d'une surface de 5 mètres carrés qualifiés de " cabinet de débarras " ; que le constat de Maître Z..., huissier de justice, en date du 7 décembre 2006 établit que l'accès au 7ème étage de l'immeuble côté ... se fait du 6ème étage par un escalier de service très pentu et étroit ; que cet accès est conforme à un étage de pièces à usage de débarras et non à usage d'habitation ; que le changement d'affectation de débarras en pièce d'un appartement d'habitation porte atteinte aux droits de M. et Mme X..., ces derniers perdant le bénéfice objectif pour les nuisances sonores d'un appartement au dernier étage à usage d'habitation de l'immeuble côté ..., bénéfice qu'il tirait de leur règlement de copropriété ; que les appelants versent aux débats un courrier d'un expert immobilier du 20 mai 2009 aux termes duquel la valeur de leur appartement sera diminuée si leur séjour n'est plus situé en dernier étage d'habitation de l'immeuble ; que le syndicat ne pouvait donc sans l'unanimité autoriser des travaux impliquant la modification de la destination du lot n° 43 telle que prévue au règlement de copropriété pour lui donner une nouvelle affectation portant atteinte aux droits d'autres copropriétaires ; que la résolution litigieuse sera donc annulée ;
ALORS QUE le règlement de copropriété du 2 avril 1959 ne précisait pas l'affectation des combles ; qu'en énonçant, pour décider que les pièces situées dans les combles n'étaient pas à usage d'habitation, que les mentions du règlement de copropriété établissaient que ces pièces étaient à usage de débarras, la cour d'appel a dénaturé ce règlement, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE l'état descriptif de division d'un immeuble n'a pas de valeur contractuelle ; qu'après avoir relevé que l'immeuble était à destination mixte de commerce et d'habitation, la cour d'appel, qui s'est fondée, pour dire que le lot n° 43 n'était pas à usage d'habitation, sur la circonstance inopérante que l'état descriptif de division décrivait l'étage des combles comme un ensemble de lots d'une superficie de mètres carrés qualifiés de cabinet de débarras, a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé que « le lot n° 43 (était) d'une superficie en loi Carrez de 10, 70 mètres carrés » (p. 3 § 6), a énoncé que l'étage sous combles, où se situait ce lot, était composé d'un « ensemble de lots d'une superficie de 5 mètres carrés » (p. 4 § 2), s'est contredite, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en tout état de cause, l'affectation des parties privatives résulte de la situation des lieux ; qu'en se bornant à relever que l'état descriptif de division décrivait l'étage des combles comme un ensemble de lots d'une superficie de 5 mètres carrés, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le lot n° 43 n'était pas différent des autres lots situés sous les combles en ce qu'il avait une superficie de 19, 40 mètres carrés au sol et disposait d'une fenêtre sur cour d'une largeur de 2, 15 mètres, en sorte qu'il avait la configuration d'un lot à usage d'habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, plus subsidiairement, le changement d'affectation des parties privatives ne peut être refusé que s'il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, lesquels doivent s'apprécier au regard de la destination de l'immeuble ; qu'après avoir relevé que l'immeuble était majoritairement destiné à l'habitation, ce dont il résultait que la transformation du lot n° 43, initialement à usage de débarras en un local à usage d'habitation correspondait à la destination de l'immeuble, ce qui ne pouvait donc pas porter atteinte aux droits des copropriétaires, la cour d'appel, qui s'est fondée, pour juger que cette transformation ne pouvait être approuvée qu'à l'unanimité de l'assemblée des copropriétaires, sur la circonstance inopérante que la modification litigieuse serait phoniquement nuisible aux époux X...et ferait perdre de la valeur à leur appartement, a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ».
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR annulé la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2006 ayant autorisé le percement d'une ouverture dans le mur porteur séparant les lots n° 33 et 45 et condamné M. et Mme Y...à remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété fixe la destination d'habitation seulement jusqu'au 6ème étage de l'immeuble côté ... ; que les pièces du 7ème étage de ce côté de l'immeuble n'ont par conséquent pas cette destination ; qu'elles sont des débarras, comme l'établissent d'autres mentions du règlement de copropriété, de ses modificatifs, et de l'état descriptif de division décrivant le huitième étage (combles) comme un ensemble de lots d'une surface de 5 mètres carrés qualifiés de " cabinet de débarras " ; que le constat de Maître Z..., huissier de justice, en date du 7 décembre 2006 établit que l'accès au 7ème étage de l'immeuble côté ... se fait du 6ème étage par un escalier de service très pentu et étroit ; que cet accès est conforme à un étage de pièces à usage de débarras et non à usage d'habitation ; que le changement d'affectation de débarras en pièce d'un appartement d'habitation porte atteinte aux droits de M. et Mme X..., ces derniers perdant le bénéfice objectif pour les nuisances sonores d'un appartement au dernier étage à usage d'habitation de l'immeuble côté ..., bénéfice qu'il tirait de leur règlement de copropriété ; que les appelants versent aux débats un courrier d'un expert immobilier du 20 mai 2009 aux termes duquel la valeur de leur appartement sera diminuée si leur séjour n'est plus situé en dernier étage d'habitation de l'immeuble ; que le syndicat ne pouvait donc sans l'unanimité autoriser des travaux impliquant la modification de la destination du lot n° 43 telle que prévue au règlement de copropriété pour lui donner une nouvelle affectation portant atteinte aux droits d'autres copropriétaires ; que la résolution litigieuse sera donc annulée ;
1. ALORS QUE dans le silence du règlement de copropriété qui ne fixe aucune règle pour l'usage des parties privatives, la mention d'un débarras n'interdit pas aux copropriétaires d'en affecter l'usage à l'habitation ; qu'en décidant que le règlement de copropriété, ses modificatifs et l'état descriptif de division ne fixent la destination d'habitation que jusqu'au 6ème étage de l'immeuble côté ..., à l'exclusion des pièces du 7ème étage qui constituent des débarras, aux termes de ces différents documents, bien que le règlement de copropriété ne détermine aucune règle pour l'usage du débarras, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
2. ALORS QUE l'état descriptif de division qui est dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière, est dépourvu de valeur contractuelle ; qu'en se déterminant en considération des mentions figurant sur l'état descriptif de division, et, en particulier, de celles décrivant les débarras du 8ème étage comme une enfilade de cabinet d'une surface de 5 m ², au lieu de s'expliquer, comme elle y était invitée par l'exposant, sur la surface réelle du lot de M. et Mme Y...qui était de plus de 10 m ², selon la description qu'en donnait l'attestation de superficie délivrée le jour de la vente (conclusions, p. 4, avant dernier alinéa), la cour d'appel a violé l'article 3 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du Code civil ;
3. ALORS QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que les juges du fond ne peuvent interdire le changement d'usage d'une partie privative et imposer au copropriétaire de la rétablir dans son état d'origine sans vérifier in concreto la réalité du trouble éprouvé par les autres copropriétaires ; qu'en se déterminant in abstracto en considération de la perte du bénéfice objectif que M. et Mme X...tiraient du règlement de copropriété pour les nuisances sonores d'un appartement au dernier étage sans caractériser in concreto le trouble supplémentaire qu'ils prétendaient avoir éprouvé dans la jouissance effective de leur lot du fait de ce changement d'affectation, ni expliquer en quoi il ne pouvait être évité par la mise en oeuvre de solutions techniques appropriées d'isolation phonique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
