| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 juin 2011, 10-16992

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 8 mars 2010), que M. X..., adjudicataire d'un bail emphytéotique portant sur une parcelle de terrains sur laquelle étaient implantés des immeubles, a assigné dix occupants de ces immeubles aux fins de les faire déclarer sans droit ni titre et obtenir leur expulsion ; que ces occupants se sont opposés à ces demandes en se prévalant de locations verbales consenties par l'ancien propriétaire ; qu'un onzième occupant a interjeté appel ;
Sur la recevabilité du pourvoi formé par M. Néville Y... :
Vu l'article 609 du code de procédure civile ;
Attendu que M. Néville Y..., dont l'appel a été déclaré irrecevable par l'arrêt attaqué, est sans qualité à critiquer des chefs de dispositif qui concernent exclusivement d'autres parties ;
D'où il suit que le pourvoi est irrecevable ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'examen des documents produits permettait de se rendre compte qu'ils concernaient pour l'essentiel des personnes étrangères au débat et souverainement retenu que M. John Z..., Mme Debria A..., M. Ventris B..., M. Paul Y..., Mme Karla C..., Mme Ina D..., M. Ray E... et M. Ken Lee Yui F... ne justifiaient d'aucun élément susceptible de les rattacher aux lieux litigieux et devaient être considérés comme des occupants sans droit ni titre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu que n'ayant pas retenu que le contrat de location dont bénéficiaient M. G... et M. H... avait été rompu en raison de la liquidation judiciaire de la société Pêcheries internationales de Guyane (la société PIDEG) ni de la rupture de leur contrat de travail avec cette dernière, le moyen manque en fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses cinquième et sixième branches, réunies :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1743 du même code ; Attendu que pour déclarer M. G... et M. H... occupants sans droit ni titre, l'arrêt retient que les quittances fournies par M. G... s'arrêtent à l'année 1996, que M. H... ne justifie du paiement d'un loyer que de juin à décembre 1990, que leur occupation sans règlement d'un loyer en contrepartie ne saurait être regardée comme régulière même si une taxe d'habitation a été réglée, très épisodiquement, soit en 2004 et 2005, par M. H..., qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que le bail verbal dont ils ont pu bénéficier était connu, d'une part, du liquidateur ayant poursuivi la vente du bien objet du bail emphytéotique et surtout, d'autre part, de l'adjudicataire, qu'il en résulte que MM. G... et H... ne peuvent prétendre aux droits attachés aux baux ayant acquis date certaine au moment de l'adjudication ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le cahier des charges établi pour parvenir à la vente mentionnait : " baux et locations : l'adjudicataire sera tenu d'exécuter les locations verbales pour le temps qui restera à courir au moment de l'adjudication d'après l'usage des lieux, les lois et décrets en vigueur ", la cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur la portée de cette clause, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
Déclare irrecevable le pourvoi de M. Néville Y... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté que M. G... et M. H... étaient occupants sans droit ni titre, dit qu'ils devraient libérer les lieux sous astreinte et, à défaut, autorisé leur expulsion, l'arrêt rendu le 8 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. G... et M. H... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. John Z..., Mme Debria A..., M. Ventris B..., M. Paul Y..., Mme Karla C..., Mme Ina D..., M. Ray E..., M. Ken Lee Yui F..., M. Néville Y... et celle de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les défendeurs étaient sans droit ni titre et d'avoir ordonné sous astreinte la libération par Monsieur John Z..., Madame Debria A..., Monsieur Paul Y..., Monsieur Michael H..., Madame Carla Marcia C..., Madame Ina D..., Monsieur Ventris B..., Monsieur Ray E..., Monsieur Georges G..., Monsieur P... des lieux qu'ils occupent et dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, et de les avoir condamnés in solidum à payer à Monsieur X... la somme totale de 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs qu'il est constant que suivant jugement rendu le 18 mai 2005 par le Tribunal de grande instance de Cayenne, Monsieur Kumar X... est devenu adjudicataire du bail emphyéotique portant sur un terrain sis sur la commune de Matoury cadastré AC84 lieudit Larivot, consistant en un ensemble immobilier comprenant 7 maisons individuelles de type 3, 2 maisons individuelles de type 4 et 3 immeubles collectifs de type R + 1 ; que ce bail emphytéotique dépendait de la SA Pêcheries Internationales de Guyane dite PIDEG mise en liquidation judiciaire ; que la vente dudit bail avait été autorisée par le jugecommissaire, par voie de saisie immobilière et avait été poursuivie par Maître Michel Q... pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société PIDEG ; que le cahier des charges établi pour parvenir à la vente mentionne en son article 6 « baux et locations : l'adjudicataire sera tenue d'exécuter les locations verbales pour le temps qui restera à courir au moment de l'adjudication d'après l'usage des lieux, les lois et décrets en vigueur » ; qu'il sera également tenu d'exécuter pour le temps qui restera à courir, les baux faits par le saisi, dans les termes des lois et décrets en vigueur ; que le cahier des charges ne mentionne pas l'existence de locataires ; que Monsieur X... tire sa qualité de propriétaire des lieux du jugement d'adjudication dument publié ; que le bail emphytéotique porte à la fois sur le terrain et les constructions qui y sont implantées ; que le changement qui a pu intervenir relativement aux références cadastrales du terrain n'a pas eu pour effet de priver l'intimé de son droit de propriété dont il n'est pas allégué ni établi qu'il l'ait cédé ; que l'intimé a donc qualité à agir ; que les appelants prétendent qu'ils sont locataires des lieux en vertu de baux, certains revendiquant leur qualité d'anciens salariés de la PIDEG ; que comme déjà relevé par le premier juge, aucun bail écrit n'est produit ; que les appelants admettent implicitement qu'ils ne peuvent faire valoir leurs droits de locataires qu'au titre de baux verbaux, versant à l'appui de leurs prétentions des reçus, des quittances de loyer et des avertissements afférents à la taxe d'habitation ; que l'examen de ces documents permet de se rendre compte qu'ils concernent pour l'essentiel des personnes étrangères à l'actuel débat (Messieurs Néville Y..., Philip B... et Cyril A... et Madame Jacqueline Y...) et en tout et pour tout seulement deux parmi les appelants : Messieurs G... Georges et H... ; que toutefois les quittances de loyer fournies par Monsieur G... s'arrêtent à l'année 1996 ; que quant à Monsieur H..., il ne justifie du paiement du loyer que de juin à décembre 1990 ; que leur occupation des lieux sans règlement d'un loyer en contrepartie ne saurait être regardée comme régulière même si une taxe d'habitation a été réglée très épisodiquement, soit en 2004 et 2005 par Monsieur H... alors qu'aucun d'eux ne peut plus exciper d'un lien de subordination par rapport à la société DIPEG ; qu'en effet, s'il a réellement existé, ce lien est rompu du fait de la liquidation judiciaire de la société DIPEG ; qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que le bail verbal dont ont pu bénéficié ces deux appelants était connu d'une part, du liquidateur ayant poursuivi la vente du bien objet du bail emphytéotique et surtout d'autre part, de l'adjudicataire ; qu'il en résulte, comme l'a déjà indiqué le premier juge, que Messieurs G... et H... ne peuvent prétendre aux droits attachés aux baux ayant acquis date certaine au moment de l'adjudication ; que quant aux huit autres appelants, ils ne justifient absolument d'aucun élément susceptible de les rattacher aux lieux litigieux et doivent être considérés comme des occupants sans droit ni titre ;
Alors, de première part, que, s'agissant des exposants ne produisant pas de reçus ou de quittances de loyer à leur nom, la Cour d'appel, compte tenu du fait qu'il avait été exposé que les appelants faisaient partie des 40 familles des salariés de la société PIDEG logées par celle-ci dans ces immeubles en vertu de baux verbaux ne pouvait affirmer qu'ils ne produiraient aucun élément susceptible de les rattacher aux lieux litigieux, sans rechercher si l'homonymie entre les personnes au nom desquelles les pièces produites avaient été établies et les exposants ne caractérisait pas des liens susceptibles de permettre à ces derniers de se prévaloir des droits nés du chef des premiers à l'encontre de leur bailleur ou de ses ayants-droit ; qu'à défaut d'avoir effectué cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Et alors, de deuxième part, que les exposants faisaient valoir que le cahier des charges de la vente par adjudication dont avait bénéficié Monsieur X... faisait mention de l'engagement de l'adjudicataire de respecter les locations verbales en cours, dont l'existence était ainsi reconnue ; que la Cour d'appel, qui ne précise pas quels étaient les bénéficiaires desdites locations dont l'existence était ainsi reconnue, ne pouvait dès lors de plano considérer que les exposants n'en étaient pas bénéficiaires sans une nouvelle fois priver sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, de troisième part, que, sous l'empire du Code de commerce en sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005, les contrats en cours ne sont pas résiliés par le simple fait de la liquidation judiciaire ; que la Cour d'appel qui ne conteste pas que Messieurs Georges G... et H... avaient justifié du paiement de loyers caractéristique d'un bail, ne pouvait déduire de la seule liquidation judiciaire de la société PIDEG que ce contrat avait été rompu sans méconnaître l'article L. 621-28 du Code de commerce ;
Alors, de quatrième part, qu'ayant ainsi caractérisé l'existence d'un bail au profit de ces deux personnes, la Cour d'appel ne pouvait de même déduire de la rupture du contrat de travail ayant motivé la conclusion de ce bail, la résiliation de celui-ci sans caractériser, alors que le preneur, à défaut de congé ou de résiliation du bail, dispose d'un droit au renouvellement de celui-ci, quelque cause de rupture qui lui soit propre ; qu'en cet état, elle a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Alors, de cinquième part, que la Cour d'appel ne pouvait de surcroît affirmer que Monsieur X... à la date de l'adjudication n'avait pas connaissance des baux verbaux bénéficiant à Messieurs Georges G... et à Monsieur H... sans s'expliquer sur la portée de la clause figurant au cahier des charges de la vente par adjudication mentionnant l'obligation du bailleur de respecter les locations verbales dont il avait dès lors connaissance de l'existence ; qu'encore une fois, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Et alors, enfin, qu'indépendamment de toute connaissance précise par l'adjudicataire de l'identité des preneurs, il appartenait à la Cour d'appel de rechercher si ladite clause ne comportait pas une stipulation pour autrui dont ceux-ci étaient en droit de se prévaloir à l'encontre de l'adjudicataire, sauf une nouvelle fois à priver sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;