LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le trouble de jouissance allégué par M. X... et relatif à un trou dans le mur de sa chambre ayant été réparé, il n'y avait pas lieu à indemnisation, que la présence d'échafaudages et d'un tas de gravats étaient des désagréments nécessaires en cas de travaux de ravalement et que les locataires en avaient été informés, que M. X... ne justifiait de troubles anormaux que par référence au constat d'huissier de justice qu'il avait fait établir constatant l'existence des échafaudages, d'une plaque de bois posée sur la fenêtre et d'un trou dans le mur, que les autres mentions, ne faisant que relater les propos du locataire lui-même, n'étaient pas exploitables et que les attestations des voisins n'étaient pas plus exploitables, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes à l'encontre de Madame Y..., tendant à voir diminuer de 50 % le montant de ses loyers pendant la durée des travaux litigieux et par conséquent, à voir Madame Y... condamnée à lui rembourser le trop-perçu, outre le paiement de la somme de 100 € au titre de sa facture de téléphone portable du mois d'octobre 2006 et celle de 2.500 € à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE « l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble sis ..., dont un appartement appartient à Madame Y..., a décidé le 19 juin 2006 de procéder à un ravalement de la façade du bâtiment ; que Monsieur X..., locataire de Madame Y..., souffrant des troubles de jouissance occasionnés par les travaux, a demandé à sa propriétaire de réduire son loyer de 50 % à compter du mois de juillet 2006 jusqu'à parfait achèvement des travaux ; que, n'ayant pu obtenir satisfaction, il l'a faite assigner par acte du 28 décembre 2006 ; que cette dernière a appelé en intervention forcée et en garantie le syndicat des copropriétaires le 28 mars 2007 ;
Sur le principe de responsabilité :
Attendu que l'article 1719-3° du Code civil impose au bailleur l'obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués ; que l'article 1725 du même Code dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ;
Attendu que le syndicat des propriétaires ne peut être considéré comme un tiers par rapport à la propriétaire qui en fait partie ; qu'en revanche le propriétaire ne peut être responsable des nuisances produites par les fournisseurs de gaz, électricité ou téléphone ;
Attendu en l'espèce que Monsieur X... reproche à Madame Y... d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en ce qu'elle n'a pas assuré la jouissance paisible du logement à son locataire ;
Sur l'admission des preuves des différents préjudices de jouissance :
Attendu que si l'existence d'un trouble de jouissance causé par des travaux de ravalement peut difficilement être contestée, Monsieur X... ne justifie de troubles anormaux que par référence au constat d'huissier du 8 novembre 2006 qu'il a fait établir ; que l'huissier constate personnellement l'existence des échafaudages et la nécessité d'enjamber un tas de gravats pour parvenir à la porte de l'immeuble qui ne ferme pas, l'existence d'une plaque de bois posée sur la fenêtre et d'un trou dans le mur, rebouché par un panneau de bois ; que les autres mentions du constat ne sont pas exploitables, ne faisant que relater les propos de Monsieur X... lui-même ; que les attestations des voisins ne sont pas plus exploitables, ne permettant pas de démontrer que les troubles subis par eux ont nécessité de leur part une demande à leurs propriétaires respectifs, les courriers produits rédigés en des termes copiés les uns sur les autres n'ayant aucun destinataire, et le courrier de Monsieur Z... étant par ailleurs à l'en-tête de Monsieur X... ;
Sur l'endommagement de la ligne téléphonique :
Attendu que les fiches d'intervention de France Télécom des 9 et 13 octobre 2006 ne permettent pas de justifier de l'impossibilité pour Monsieur X... d'utiliser sa ligne téléphonique pendant le mois d'octobre, aucune précision en ce sens n'étant apportée par le technicien ; qu'en tout état de cause, Monsieur X... n'apporte aucune démonstration du lien de causalité entre le dysfonctionnement de son téléphone fixe et la sur-facturation de son téléphone mobile pour le mois d'octobre ; que la demande de remboursement de 100 € sera rejetée et que le jugement sera confirmée de ce chef ;
Sur le trou dans le mur :
Attendu d'abord qu'il résulte du courrier adressé par Monsieur X... à Madame Y... le 2 novembre 2006 que les travaux ont occasionné un trou dans le mur de la chambre le 24 octobre 2006, tel qu'il résulte du courrier de Monsieur X... du 2 novembre 2006 ; que Madame Y..., qui ne peut être considérée comme à l'origine de ce dommage, informée le 25 octobre de ce dégât, a fait boucher provisoirement le trou au moyen d'une planche de contre-plaqué ; que le SYNDICAT DES PROPRIETAIRES, informé par la propriétaire le 9 novembre 2006, l'a fait reboucher définitivement le 19 novembre 2006 ; que le trouble de jouissance allégué par Monsieur X... ayant été réparé, il n'y a pas lieu à réparation ;
Sur les échafaudages et les tas de gravats :
Attendu que l'huissier a constaté des échafaudages et des gravats qui sont des désagréments nécessaires dus à des travaux de ravalement dont les locataires avaient été informés le 15 juin 2006, soit quelques jours avant le début des travaux ; que ces inconvénients qui affectent les parties communes ne peuvent engager la responsabilité de la propriétaire du logement ; qu'il en est de même de la porte qui ne ferme pas ; que la demande de Monsieur X... sera donc rejetée de ce chef ;
Sur l'absence d'eau chaude :
Attendu que l'absence d'eau chaude entre juillet et octobre 2006 est due à la nécessité de mettre aux normes l'installation de gaz ; que la coupure de gaz n'est donc due ni à la copropriété, ni à la propriétaire ; que Monsieur X... ne justifie pas avoir demandé à sa propriétaire de faire mettre en place un système provisoire de remplacement ; qu'en effet, il ne produit à cette fin qu'un échange de courriels avec EDF-GDF datant de fin novembre 2006, date à laquelle le gaz avait été rétabli ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande d'indemnité de ce chef ;
Attendu qu'il résulte des divers éléments qui précèdent que la demande de réduction de loyers sera rejetée ainsi que la demande de dommages-intérêts et que le jugement sera confirmé » ;
1°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de procurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que Monsieur X... justifiait d'un trouble anormal de jouissance résultant des travaux litigieux, du fait de l'existence d'une plaque de bois posée sur la fenêtre de sa chambre ; qu'en déboutant cependant Monsieur X... de sa demande d'indemnisation, sans nullement motiver sa décision de ce chef, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de procurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués ; que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure, le bailleur ne pouvant décliner sa garantie que lorsque les troubles résultent d'une voie de fait commise par des tiers ; qu'après avoir jugé que le SYNDICAT DES PROPRIETAIRES, qui avait décidé d'entreprendre les travaux litigieux, n'était pas un tiers par rapport à Madame Y..., puisqu'elle en faisait partie, la Cour d'appel a refusé d'indemniser Monsieur X... de sa demande d'indemnisation du préjudice résultant du trouble anormal de jouissance causé par la présence d'un trou percé dans le mur de sa chambre à l'occasion des travaux litigieux, au motif inopérant que Madame Y... ne pouvait être considérée comme à l'origine de ce dommage ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1719-3° et 1725 du Code civil.
3°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de procurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués ; que pour refuser d'indemniser Monsieur X... du préjudice de jouissance résultant de la présence d'un trou dans le mur de sa chambre, la Cour d'appel a énoncé que ce trou était apparu le 24 octobre 2006, avait été bouché provisoirement avec une planche de contreplaqué jusqu'au 19 novembre 2006, date à laquelle il avait été définitivement bouché en sorte que, le trouble de jouissance ayant été réparé, il n'y avait pas lieu à indemnisation ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, pendant près d'un mois, Monsieur X... n'avait pas subi un trouble de jouissance qu'elle a elle-même qualifié d'anormal (arrêt, p. 3, dernier §) résultant de la présence d'un trou percé dans le mur de sa chambre simplement masqué par une planche de contreplaqué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1719-3° du Code civil.
4°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de procurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués ; que si le locataire doit laisser s'exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, il doit cependant être indemnisé des troubles de jouissance anormaux, c'est-à-dire qui excèdent, par leur nature ou leur ampleur, les inconvénients nécessaires et raisonnablement prévisibles résultant de tels travaux ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a refusé d'indemniser Monsieur X... du préjudice de jouissance qu'il avait subi du fait de la présence d'échafaudages et de la nécessité d'enjamber un tas de gravats pour parvenir à la porte de l'immeuble qui ne fermait pas, au motif qu'il s'agissait de désagréments nécessaires dus à des travaux de ravalement ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant qualifié ces désagréments de troubles anormaux de jouissance (arrêt p. 3, dernier §), la Cour d'appel a violé les articles 6 b) et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719-3° du Code civil.
5°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de procurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués ; que cette obligation s'entend d'une jouissance paisible des parties privatives mais également des parties communes dès lors qu'ils causent un préjudice au preneur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a refusé d'indemniser Monsieur X... du préjudice de jouissance qu'il avait subi du fait de la présence d'échafaudages et de la nécessité d'enjamber un tas de gravats pour parvenir à la porte de l'immeuble qui ne fermait pas, au motif que ces troubles affectaient les parties communes ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les troubles dénoncés, bien qu'affectant les partis communes, n'avaient pas fait obstacle à la jouissance paisible des lieux loués par Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719-3° du Code civil.
6° ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de procurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués ; que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure, le bailleur ne pouvant décliner sa garantie que lorsque les troubles résultent d'une voie de fait commise par des tiers ; qu'après avoir dit que le SYNDICAT, qui avait décidé d'entreprendre les travaux litigieux, n'était pas un tiers par rapport à Madame Y..., puisqu'elle en faisait partie, la Cour d'appel a retenu qu'en revanche, la bailleresse Madame Y... ne pouvait être tenue responsable des nuisances produites par les fournisseurs d'électricité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, comme le soutenait Monsieur X..., les troubles anormaux de jouissance qu'il avait subis du fait de coupures d'électricité aussi intempestives que prolongées ne trouvaient pas leur origine dans les travaux réalisés sur décision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dont Madame Y... faisait partie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 b) et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, et 1719-3° et 1725 du Code civil.
