LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu qu'ayant acquis, par actes reçus les 18 et 25 juillet 1988 par Mme X..., notaire de la société civile professionnelle A... et X...(la SCP), des lots de copropriété dans une résidence, désignés comme constituant deux " mini-studios ", MM. Y...et Z...ont, par actes des 30 octobre et 13 novembre 2002, recherché la responsabilité de la SCP pour mauvaise exécution de ses obligations professionnelles, les biens vendus s'étant révélés impropres à l'habitation ; que cette dernière a soulevé la prescription de leur action ;
Attendu que MM. Y...et Z...font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 23 mars 2010) de déclarer irrecevable leur action, alors, selon le moyen, que les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'il résulte des motifs propres et adoptés de l'arrêt attaqué que si les acquéreurs étaient informés depuis l'année 1990, et en tout cas depuis la mise en demeure du 18 décembre 1991, de l'insalubrité de fait des locaux, justifiant la prescription de travaux d'assainissement, et de l'existence d'une discordance, quant à leur caractère habitable, entre le permis de construire initial et le règlement de copropriété, seul l'arrêté du 30 avril 2002, pris en raison de l'inefficacité des travaux entre-temps exécutés, les avait déclarés juridiquement insalubres, ce de façon irrémédiable, et en avait donc définitivement interdit l'exploitation en tant que local d'habitation ; qu'en décidant néanmoins que l'arrêté du 30 avril 2002 ne constituait pas une aggravation du dommage précédemment constaté de nature à faire courir un nouveau délai décennal, la cour d'appel, qui refuse de tirer les conséquences de ses propres constatations, viole l'article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'à la suite de l'inondation de leurs biens, notamment le 27 juin 1990, puis le 25 mai 1992, la direction départementale des affaires sanitaires et sociales avait enjoint à MM. Y...et Z..., le 18 décembre 1991, de faire libérer de toute occupation les deux mini-studios qui ne pouvaient plus être loués du fait de leur impropriété à l'habitation, la cour d'appel, en retenant que l'arrêté préfectoral du 30 avril 1992 ne constituait pas une aggravation du dommage mais révélait les conséquences d'une situation déjà connue dans toute son ampleur dès les premières inondations, lesquelles avaient déjà motivé l'engagement, en 1994, d'une action que MM. Y...et Z...avaient laissé périmer, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. Y...et Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. Y...et Z..., les condamne à payer à la SCP A... et X...la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de Me Blondel, avocat aux Conseils pour MM. Y...et Z....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par MM. Y...et Z...à l'encontre de la SCP A... et X...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont exactement relevé que MM. Y...et Z...ont assigné la SCP notariale A... et BARBEY le 13 novembre 2002, soit plus de dix ans après la manifestation du dommage qu'ils invoquent ; que l'assignation du 29 septembre 1994, dans laquelle ils faisaient état du dommage dont ils admettaient ainsi avoir eu connaissance, mais que les appelants soutiennent avoir ignorée et qui a donné lieu à une instance périmée n'est pas interruptive de prescription ; que s'agissant de la prescription de l'article 2270-1 du Code civil, certes le délai de 10 ans court à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation, mais le rappel des faits démontre que l'arrêté du 30 avril 2002 ne constitue pas une aggravation du dommage au sens de l'article 2270-1 du Code civil, mais ne fait que tirer les conséquences d'une situation déjà connue dans toute son ampleur dès les premières inondations ; qu'en effet, les acquéreurs sont informés depuis l'année 1990 et à tout le moins à compter de la mise en demeure du 18 décembre 1991 leur enjoignant de faire libérer les lieux de la réalité de la situation ; que le jugement déféré a repris avec précision toute la chronologie, tant avant les ventes litigieuses qu'après, afin de rechercher la date de l'apparition du dommage et à quel moment les appelants ont été informés de l'impropriété des locaux à l'habitation ; qu'ils ont exactement retenu que MM. Y...et Z...avaient eu connaissance du dommage dès l'année 1990, à tout le moins dès la mise en demeure du 18 décembre 1991 qui leur interdit de louer les locaux, impropres à l'habitation ; qu'en effet, à l'origine, M. B..., gérant de la SCI Les Roses, promoteur de l'opération, ayant fourni un plan à la ville de Bagneux pour la délivrance du permis de construire mentionnant des caves et un local EDF et un autre permis mentionnant des mini-studios au notaire chargé de la rédaction du règlement de copropriété, la ville de Bagneux a engagé des poursuites, puis continuant sa surveillance, le 30 avril 2002, le préfet des Hauts-de-Seine a pris un arrêté déclarant insalubre de façon irrémédiable les lots qualifiés de mini-studios et interdisant à l'habitation tous les locaux en indiquant qu'ils devront retrouver leur destination première de cave ou buanderie tel que figurant sur le permis de construire de 1971 ; qu'il était dès lors impossible de louer les locaux dont les parties inférieures des fenêtres arrivent au ras des espaces verts ou à trente centimètres du niveau du parking, subissant régulièrement des inondations notamment en 1990 et 1991, outre une humidité que les travaux ne peuvent assainir ; que l'arrêté du 30 avril 2002 n'a fait que confirmer une situation déjà connue dans toute son ampleur des acquéreurs, lesquels avaient néanmoins persisté à louer les locaux ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté l'irrecevabilité en raison de la prescription de l'action engagée par MM. Y...et Z...à l'encontre des notaires ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes des dispositions de l'article 2270-1 du Code civil, les actions en responsabilité extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'en l'espèce MM. Hervé Y...et Arnaud Z...soutiennent que l'arrêté du 30 avril 2002 leur interdisant totalement et irrémédiablement la location a aggravé le dommage qu'ils subissaient et qu'ainsi, indépendamment de l'assignation du 29 décembre 1994 dont ils n'ont pas été informés de la délivrance ni du placement, ils sont recevables à partir du 30 avril 2002 à rechercher la responsabilité de la SCP A... et X...en raison de l'aggravation du dommage subi par eux ; qu'il convient de rechercher d'une part, à quel moment Hervé Y...et Arnaud Z...ont été informés de l'impropriété des locaux d'habitation, c'est-à-dire à quelle date le dommage invoqué s'est manifesté et, d'autre part, si l'arrêté du 3 avril 2002 constitue une aggravation du dommage au sens de l'article 2270-1 du code civil ; qu'il ressort du rapport au Conseil départemental d'hygiène datant du 15 février 2002 et produit par les demandeurs que, s'agissant de la situation des biens antérieurement aux ventes consenties aux demandeurs en 1988, un permis de construire a été délivré le 12 mars 1971 pour un immeuble comprenant 10 logements, le sous-sol étant occupé par des caves et un local EDF ; que le 28 mai 1973 un certificat de conformité a été délivré sur ces bases ; que le 28 juillet 1975 la SCI Les Roses a vendu aux établissements Pierre C...7 mini-studios non aménagés, en sous-sol ; que le 6 janvier 1976, les nouveaux acquéreurs ont tenté d'aménager les mini-studios et la mairie de Bagneux a interdit les travaux ; que le 9 avril 1976, une demande de permis de construire concernant les mini-studios a été déposée par les époux C...et cette demande a été rejetée ; que le 5 août 1986, les époux C...et Mme E...ont vendu les lots 12 et 18 désignés comme mini-studios en sous-sol à la société Cabinet F...-G...qui envisageait de poursuivre les travaux ; que le 10 avril 1986, un procès-verbal a été dressé par la DDE à l'encontre de la société Cabinet F...-G...pour avoir aménagé des locaux à usage d'habitation en sous-sol et le 4 mai 1996, un arrêté de cessation des travaux a été prononcé ; que le 15 avril 1986, Gilles
F...
qui avait été poursuivi le tribunal correctionnel du chef de travaux irréguliers a été relaxé au bénéfice du doute ; que les 18 et 25 juillet 1988, la SCI F...-G...a vendu les lots 13 et 17 à Hervé Y...et 15 et 16 à Arnaud Z...et qu'il apparaît à la lecture des actes de vente notariés des lots en cause qu'il était insérée une clause aux termes de laquelle il était mentionné : « les biens présentement vendus ont fait l'objet d'une procédure diligentée par Monsieur le Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Nanterre (Hauts-de-Seine) la ville de Bagneux s'étant portée partie civile, à propos des travaux d'aménagement réalisés par le vendeur copie annexée » ; que s'agissant de la situation des biens à compter des ventes consenties aux demandeurs, le 11 juin 1990, l'inspecteur de salubrité du SCHS de Bagneux a visité et a établi un rapport concernant l'inondation des locaux d'habitation en sous-sol avec saisine du conseil départemental, étant relevé que les demandeurs ont nécessairement été informés de l'inondation et de la venue de l'inspecteur de salubrité ; que le 27 juin 1990, les locaux en cause ont fait l'objet d'une nouvelle inondation et le 16 juillet 1990, le syndic de propriété a dénoncé à la mairie ces inondations dues au refoulement des égouts ; que le 24 juillet 1990 la mairie a répondu au syndic en l'informant du non-respect du permis de construire et le refus d'aménagement de locaux d'habitation en sous-sol, étant observé que les demandeurs ont nécessairement été informés par le syndic de la réponse de la mairie et par voie de conséquence, de l'inéquation entre le permis de construire et le règlement de copropriété et, à tout le moins, des problèmes d'insalubrité des locaux ; que le 15 novembre 1990, les demandeurs ont été mis en demeure par la DASS d'effectuer des travaux en l'absence de vide sanitaire, situation créée du fait de la non-conformité de la non-conformité des raccordements et d'évacuation du tout-à-l'égout ; que les 12 février et 9 août 1991, ils ont reçu de nouvelles lettres de rappel et le 18 décembre 1991, une mise en demeure leur rappelant que ces travaux n'ont pas exécutés ; que de ce fait, en l'état actuel, les locaux sont impropres à l'habitation et il est signifié de faire libérer les lieux ; que le 25 mai 1992, une nouvelle inondation des locaux qui sont toujours occupés est intervenue et le 18 décembre 1992, les demandeurs ont reçu une nouvelle mise en demeure de la DASS les informant que les mini-studios sont interdits à l'habitation et visant l'article L. 43 du code de la santé publique devenu l'article L. 1336-3 dudit code, lequel stipule que le fait de mettre à disposition aux fins d'habitation des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvus d'ouvertures sur l'extérieur et de ne pas déférer dans le délai d'un mois à la mise en demeure de mettre fin à la situation, constitue un délit ; qu'il ressort de l'ensemble des éléments qu'Hervé Y...et Arnaud Z...ont eu nécessairement connaissance du dommage qu'ils invoquent dans la présente procédure, à savoir l'impropriété des mini-studios à l'habitation et l'inadéquation du permis de construire et du règlement de copropriété dès l'année 1990 et à tout le moins à compter de la mise en demeure du 18 décembre 1991, leur enjoignant de faire libérer les lieux, étant relevé qu'ils n'ont pas manqué de visiter les locaux antérieurement à la signature des actes de vente et qu'ils ont, à l'évidence, constaté que les parties inférieures des fenêtres arrivaient au ras des espaces verts ou à trente centimètres du parking et en déduire un risque d'humidité important ; qu'il apparaît que l'arrêté du 30 avril 2002, qui mentionne que les 7 mini-studios sont très humides, que les travaux exécutés sur la ventilation permanente n'ont pas permis d'assainir les lieux et que ces locaux sont régulièrement inondés par des remontées d'eau des égouts, et ce, malgré les travaux sur les ouvrages d'assainissement qui conclut qu'ils sont déclarés insalubres de façon irrémédiable et immédiatement interdits à l'habitation, ne fait que tirer les conséquences d'une situation qui s'est révélée dans son ampleur dès les premières inondations survenues au cours des années 1990 et 1991 ; qu'Hervé Y...et Arnaud Z...ne sauraient soutenir que le dommage a été aggravé du fait de l'arrêté qui leur interdit définitivement la location des lieux dès lors que depuis la mise en demeure du 18 décembre 1991, renouvelée le 18 décembre 1992, ils ne pouvaient déjà plus louer les lieux du fait de leur impropriété à la location ; que dès lors, le dommage invoqué, à savoir l'impropriété à l'habitation des locaux, s'est manifesté au cours de l'année 1990 et a été à cette époque porté à la connaissance des demandeurs ; qu'il n'a pas été aggravé du fait de l'arrêté du 30 avril 2002 ; que le point de départ de la prescription se situe donc au cours de l'année 1990 ; qu'ayant assigné la SCP A... et X...le 13 novembre 2002, soit plus de 10 ans après la manifestation du dommage qu'ils invoquent, Hervé Y...et Arnaud Z...seront déclarés irrecevables en leur action, laquelle est prescrite, étant relevé que les demandeurs affirment être dans l'ignorance d'une assignation qu'ils auraient fait délivrer le 29 décembre 1994, il ne peut être retenu l'interruption de la prescription à ce titre ;
ALORS QUE les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'il résulte des motifs propres et adoptés de l'arrêt attaqué que si les acquéreurs étaient informés depuis l'année 1990, et en tout cas depuis la mise en demeure du 18 décembre 1991, de l'insalubrité de fait des locaux, justifiant la prescription de travaux d'assainissement, et de l'existence d'une discordance, quant à leur caractère habitable, entre le permis de construire initial et le règlement de copropriété, seul l'arrêté du 30 avril 2002, pris en raison de l'inefficacité des travaux entre-temps exécutés, les avait déclarés juridiquement insalubres, ce de façon irrémédiable, et en avait donc définitivement interdit l'exploitation en tant que local d'habitation ; qu'en décidant néanmoins que l'arrêté du 30 avril 2002 ne constituait pas une aggravation du dommage précédemment constaté de nature à faire courir un nouveau délai décennal, la cour, qui refuse de tirer les conséquences de ses propres constatations, viole l'article 2270-1 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
