LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que le 27 juin 1997, Mme X... a fait délivrer à son locataire, M. Y..., titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux à usage de commerce et d'habitation situés à Nîmes, un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 1997 moyennant un nouveau loyer ; que M. Y... a été radié du registre du commerce le 16 septembre 1997 et est décédé le 6 février 1999 ; que son épouse, Mme Z..., veuve Y..., a renoncé à la succession ; que le 24 novembre 2003, Mme X... a assigné Mme Z..., aux fins de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers, d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1998 et des taxes d'ordures ménagères ; que Mme Z... a libéré les lieux le 6 décembre 2004 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer diverses sommes à titre d'indemnité d'occupation et de taxes foncières pour la période du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2004 ;
Attendu que l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; qu'après avoir énoncé à bon droit que la radiation de M. Y... du registre du commerce et des sociétés le privait du bénéfice du statut des baux commerciaux et du droit au maintien dans les lieux, et constaté que, postérieurement à la résiliation du bail, Mme Z... s'était maintenue dans lieux sans droit et sans l'accord de la propriétaire, la cour d'appel en a justement déduit que Mme Z... était redevable du paiement d'une indemnité d'occupation et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; que le moyen, qui critique un motif surabondant, est inopérant ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche et le troisième moyen qui sont recevables :
Vu l'article 2277 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 ;
Attendu que se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ;
Attendu que pour condamner Mme Z... à payer à Mme X... les sommes de 29 400 euros et 1 149,69 euros au titre de l'indemnité d'occupation et des taxes foncières, l'arrêt énonce que l'action en paiement diligentée par acte du 24 novembre 2003 dans le respect des dispositions de l'article 2277 du code civil est fondée pour la période d'occupation de 84 mois à compter du 1er janvier 1998 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance et que le créancier d'une indemnité d'occupation, qui constitue la contrepartie de la jouissance et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, incluant le remboursement des taxes d'ordures ménagères, ne peut obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de la demande en justice, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Z... à payer à Mme X... la somme de 29 400 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2004 et celle de 1 149,69 euros au titre des taxes foncières pour cette même période, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37-2 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Y... à payer à Madame X... la somme de 29.400 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2004 et la somme de 1.149,69 euros au titre des taxes foncières dues pendant cette période ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites que Monsieur Y... était titulaire d'un bail commercial comprenant un local d'habitation ; qu'il est décédé le 6 février 1999 ; que Madame Y... a renoncé à la succession de son mari par acte du 26 avril 1999 ; que le bail a été résilié à compter du 1er janvier 1998 en l'état du congé délivré le 27 juin 1997 ; que les époux Y... sont devenus à compter du 1er janvier 1998 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, occupants sans droit ni titre ; qu'il est en effet tenu pour constant que Monsieur Y... a été radié du registre du commerce le 16 septembre 1997 ce qui ne lui permettait plus de se prévaloir du statut des baux commerciaux et en conséquence du droit au maintien dans les lieux ; que Madame Y... s'étant maintenue dans les lieux sans titre depuis le 1er janvier 1998 et au-delà depuis le décès de son mari jusqu'au mois de décembre 2004 est donc bien redevable d'une indemnité d'occupation à ce titre ayant eu la jouissance de l'ensemble des locaux durant toute la période ; qu'elle allègue mais ne rapporte pas la preuve à l'examen des pièces versées aux débats de la seule jouissance de l'appartement ni même d'une location des locaux commerciaux ; que cette indemnité est due dans son intégralité pour la période antérieure au décès de Monsieur Y... dans la mesure où il n'existe plus de lien contractuel contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, l'occupation étant sans droit ni titre ; qu'il est rappelé, en effet, que la solidarité instituée par l'article 220 du Code civil a pour objet la protection des créanciers et a vocation à s'appliquer au règlement de l'indemnité d'occupation due par l'un ou l'autre des époux de sorte que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité du montant de cette indemnité à l'un ou l'autre époux ; que Madame Y... prétend vainement que cette indemnité ne peut être envisagée que du jour où elle a été demandée par sa propriétaire soit le 24 novembre 2003 alors que le bailleur a adressé une mise en demeure le 3 mars 1999 à Monsieur Y... puis le 15 mars 1999 à son épouse qui l'a refusée ; que, dès lors, l'action en paiement diligentée par acte du 24 novembre 2003, dans le respect des dispositions de l'article 2277 du Code civil est fondée pour les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1998 ; quant à son montant il convient de se placer à la date de l'occupation des lieux en fonction de l'état de l'immeuble qui nécessite d'écarter l'attestation de Monsieur A... du 30 avril 2008 mais étalement le procès-verbal de constat du 27 mars 1985 ; que les photographies versées au débats de part et d'autre non datées ne revêtent pas de valeur probante ; qu'il ressort de l'avis de la Commission départementale de conciliation du janvier 1998 qui retient pour proposer un loyer fixé à 3.000 francs par mois, soit 457,34 euros, le niveau modeste du loyer initial et l'absence de révision au cours du bail ; que Madame Y... verse aux débats deux factures acquittées au titre des travaux effectués dans l'immeuble, l'une le 6 juin 2001 (démolition du plafond pour la somme de 5.475,90 francs) et l'autre le 17 mars 2003 (dépose du chauffe-eau pour la somme de 750,10 euros) ; que l'avis de valeur du 28 février 2001 produit par l'appelante ne concerne que l'appartement et n'inclut par l'intégralité des locaux ; qu'il évoque la nécessité d'un « important rafraîchissement général » sans décrire le « délabrement » invoqué par l'appelante ; que celle-ci prétend encore sans en justifier que le local du rez-de-chaussée a été rénové et loué à la gérante du bar voisin ; qu'enfin l'état d'impécuniosité de Madame Y... s'il est avéré par les pièces versées aux débats ne saurait pour autant constituer un critère dans la fixation de l'indemnité d'occupation et doit être tempéré par le relevé de propriété communiqué par l'intimé la concernant ; qu'en l'état de ces éléments et des pièces produites, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 350 euros par mois soit la somme de 29.400 euros sur la période considérée correspondant à 84 mois d'occupation ; qu'en ce qui concerne la taxe d'habitation il est noté dans le bail commercial initial du 21 janvier 1980 que la taxe sur les ordures ménagères sera payée à concurrence de moitié de sorte que le premier juge a retenu à bon droit le règlement de ces taxes à concurrence de la moitié de leur montant soit 1.149,69 euros en l'état des justificatifs produits devant la Cour ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction dans la mesure où il n'est pas justifié de la réduction de l'assiette des lieux taxés ;
1°) ALORS QUE le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en faisant application d'office des dispositions de l'article 220 du Code civil dont l'application n'avait pas été invoquée par les parties, sans les inviter à faire valoir leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE seule une dette ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants contractée par l'un des époux oblige l'autre solidairement ; qu'une dette professionnelle, tel que le loyer ou l'indemnité d'occupation due au titre d'un local commercial ne constitue pas une dette ménagère ; qu'en jugeant que Madame Y... était tenue de payer l'indemnité d'occupation due par son époux au titre du local objet du bail commercial qui portait à la fois sur un local commercial et sur un local d'habitation, la Cour d'appel a violé l'article 220 du Code civil ;
3°) ALORS QU'il appartient au créancier qui invoque à son profit les dispositions de l'article 220 du Code civil de rapporter la preuve du caractère ménager de la dette contractée par l'un des époux pour pouvoir en demander le paiement à l'autre époux ; qu'en retenant, pour la condamner au paiement de l'intégralité de l'indemnité d'occupation que Madame Y... « allègue mais ne rapporte pas la preuve à l'examen des pièces versées aux débats de la seule jouissance de l'appartement ni même d'une location des locaux commerciaux » (arrêt p. 4, § 5) et en mettant ainsi à la charge de l'exposante la preuve de ce que le montant de l'indemnité d'occupation relative au local commercial n'était pas une dette ménagère, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Y... à payer à Madame X... la somme de 29.400 euros à titre d'indemnité d'occupation due entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2004 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites que Monsieur Y... était titulaire d'un bail commercial comprenant un local d'habitation ; qu'il est décédé le 6 février 1999 ; que Madame Y... a renoncé à la succession de son mari par acte du 26 avril 1999 ; que le bail a été résilié à compter du 1er janvier 1998 en l'état du congé délivré le 27 juin 1997 ; que les époux Y... sont devenus à compter du 1er janvier 1998 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, occupants sans droit ni titre ; qu'il est en effet tenu pour constant que Monsieur Y... a été radié du registre du commerce le 16 septembre 1997 ce qui ne lui permettait plus de se prévaloir du statut des baux commerciaux et en conséquence du droit au maintien dans les lieux ; que Madame Y... s'étant maintenue dans les lieux sans titre depuis le 1er janvier 1998 et au-delà depuis le décès de son mari jusqu'au mois de décembre 2004 est donc bien redevable d'une indemnité d'occupation à ce titre ayant eu la jouissance de l'ensemble des locaux durant toute la période ; qu'elle allègue mais ne rapporte pas la preuve à l'examen des pièces versées aux débats de la seule jouissance de l'appartement ni même d'une location des locaux commerciaux ; que cette indemnité est due dans son intégralité pour la période antérieure au décès de Monsieur Y... dans la mesure où il n'existe plus de lien contractuel contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, l'occupation étant sans droit ni titre ; qu'il est rappelé, en effet, que la solidarité instituée par l'article 220 du Code civil a pour objet la protection des créanciers et a vocation à s'appliquer au règlement de l'indemnité d'occupation due par l'un ou l'autre des époux de sorte que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité du montant de cette indemnité à l'un ou l'autre époux ; que Madame Y... prétend vainement que cette indemnité ne peut être envisagée que du jour où elle a été demandée par sa propriétaire soit le 24 novembre 2003 alors que le bailleur a adressé une mise en demeure le 3 mars 1999 à Monsieur Y... puis le 15 mars 1999 à son épouse qui l'a refusée ; que dès lors, l'action en paiement diligentée par acte du 24 novembre 2003, dans le respect des dispositions de l'article 2277 du Code civil est fondée pour les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1998 ; quant à son montant il convient de se placer à la date de l'occupation des lieux en fonction de l'état de l'immeuble qui nécessite d'écarter l'attestation de Monsieur A... du 30 avril 2008 mais étalement le procès-verbal de constat du 27 mars 1985 ; que les photographies versées au débats de part et d'autre non datées ne revêtent pas de valeur probante ; qu'il ressort de l'avis de la Commission départementale de conciliation du janvier 1998 qui retient pour proposer un loyer fixé à 3.000 francs par mois, soit 457,34 euros, le niveau modeste du loyer initial et l'absence de révision au cours du bail ; que Madame Y... verse aux débats deux factures acquittées au titre des travaux effectués dans l'immeuble, l'une le 6 juin 2001 (démolition du plafond pour la somme de 5.475,90 francs) et l'autre le 17 mars 2003 (dépose du chauffe-eau pour la somme de 750,10 euros) ; que l'avis de valeur du 28 février 2001 produit par l'appelante ne concerne que l'appartement et n'inclut par l'intégralité des locaux ; qu'il évoque la nécessité d'un « important rafraîchissement général » sans décrire le « délabrement » invoqué par l'appelante ; que celle-ci prétend encore sans en justifier que le local du rez-de-chaussée a été rénové et loué à la gérante du bar voisin ; qu'enfin l'état d'impécuniosité de Madame Y... s'il est avéré par les pièces versées aux débats ne saurait pour autant constituer un critère dans la fixation de l'indemnité d'occupation et doit être tempéré par le relevé de propriété communiqué par l'intimé la concernant ; qu'en l'état de ces éléments et des pièces produites, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 350 euros par mois soit la somme de 29.400 euros sur la période considérée correspondant à 84 mois d'occupation ; qu'en ce qui concerne la taxe d'habitation il est noté dans le bail commercial initial du 21 janvier 1980 que la taxe sur les ordures ménagères sera payée à concurrence de moitié de sorte que le premier juge a retenu à bon droit le règlement de ces taxes à concurrence de la moitié de leur montant soit 1.149,69 euros en l'état des justificatifs produits devant la Cour ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction dans la mesure où il n'est pas justifié de la réduction de l'assiette des lieux taxés ;
1°) ALORS QUE les actions en paiement de tout ce qui était payable par année ou par terme périodiques plus courts se prescrivent par cinq ans ; que le créancier d'une indemnité d'occupation ne peut obtenir le paiement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande ; qu'en condamnant, en l'espèce, Madame Y..., à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1998, après avoir constaté que la propriétaire n'avait assigné l'exposante en paiement d'une indemnité d'occupation que le 24 novembre 2003 (arrêt p.3, al. 2 et p. 5, al. 2), la Cour d'appel a violé l'article 2277 du Code civil dans sa version applicable en la cause ;
2°) ALORS QUE le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, Madame X... demandait la condamnation de l'exposante à lui payer « une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1998 … jusqu'à la libération complète des lieux intervenue le 6 décembre 2004 » (conclusions récapitulatives de Madame X..., p. 8, al. 5) ; qu'en condamnant Madame Y... à lui payer une indemnité d'occupation d'une somme de 350 euros mensuels pendant 84 mois, soit du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2004, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et le principe de la réparation intégrale et a violé les articles 4, 5 et 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Y... à payer à Madame X... la somme de 1.149,69 euros au titre des taxes foncières dues entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2004 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites que Monsieur Y... était titulaire d'un bail commercial comprenant un local d'habitation ; qu'il est décédé le 6 février 1999 ; que Madame Y... a renoncé à la succession de son mari par acte du 26 avril 1999 ; que le bail a été résilié à compter du 1er janvier 1998 en l'état du congé délivré le 27 juin 1997 ; que les époux Y... sont devenus à compter du 1er janvier 1998 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, occupants sans droit ni titre ; qu'il est en effet tenu pour constant que Monsieur Y... a été radié du registre du commerce le 16 septembre 1997 ce qui ne lui permettait plus de se prévaloir du statut des baux commerciaux et en conséquence du droit au maintien dans les lieux ; que Madame Y... s'étant maintenue dans les lieux sans titre depuis le 1er janvier 1998 et au-delà depuis le décès de son mari jusqu'au mois de décembre 2004 est donc bien redevable d'une indemnité d'occupation à ce titre ayant eu la jouissance de l'ensemble des locaux durant toute la période ; qu'elle allègue mais ne rapporte pas la preuve à l'examen des pièces versées aux débats de la seule jouissance de l'appartement ni même d'une location des locaux commerciaux ; que cette indemnité est due dans son intégralité pour la période antérieure au décès de Monsieur Y... dans la mesure où il n'existe plus de lien contractuel contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, l'occupation étant sans droit ni titre ; qu'il est rappelé, en effet, que la solidarité instituée par l'article 220 du Code civil a pour objet la protection des créanciers et a vocation à s'appliquer au règlement de l'indemnité d'occupation due par l'un ou l'autre des époux de sorte que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité du montant de cette indemnité à l'un ou l'autre époux ; que Madame Y... prétend vainement que cette indemnité ne peut être envisagée que du jour où elle a été demandée par sa propriétaire soit le 24 novembre 2003 alors que le bailleur a adressé une mise en demeure le 3 mars 1999 à Monsieur Y... puis le 15 mars 1999 à son épouse qui l'a refusée ; que dès lors, l'action en paiement diligentée par acte du 24 novembre 2003, dans le respect des dispositions de l'article 2277 du Code civil est fondée pour les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1998 ; quant à son montant il convient de se placer à la date de l'occupation des lieux en fonction de l'état de l'immeuble qui nécessite d'écarter l'attestation de Monsieur A... du 30 avril 2008 mais étalement le procès-verbal de constat du 27 mars 1985 ; que les photographies versées au débats de part et d'autre non datées ne revêtent pas de valeur probante ; qu'il ressort de l'avis de la Commission départementale de conciliation du janvier 1998 qui retient pour proposer un loyer fixé à 3.000 francs par mois, soit 457,34 euros, le niveau modeste du loyer initial et l'absence de révision au cours du bail ; que Madame Y... verse aux débats deux factures acquittées au titre des travaux effectués dans l'immeuble, l'une le 6 juin 2001 (démolition du plafond pour la somme de 5.475,90 francs) et l'autre le 17 mars 2003 (dépose du chauffe-eau pour la somme de 750,10 euros) ; que l'avis de valeur du 28 février 2001 produit par l'appelante ne concerne que l'appartement et n'inclut par l'intégralité des locaux ; qu'il évoque la nécessité d'un « important rafraîchissement général » sans décrire le « délabrement » invoqué par l'appelante ; que celle-ci prétend encore sans en justifier que le local du rez-de-chaussée a été rénové et loué à la gérante du bar voisin ; qu'enfin l'état d'impécuniosité de Madame Y... s'il est avéré par les pièces versées aux débats ne saurait pour autant constituer un critère dans la fixation de l'indemnité d'occupation et doit être tempéré par le relevé de propriété communiqué par l'intimé la concernant ; qu'en l'état de ces éléments et des pièces produites, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 350 euros par mois soit la somme de 29.400 euros sur la période considérée correspondant à 84 mois d'occupation ; qu'en ce qui concerne la taxe d'habitation il est noté dans le bail commercial initial du 21 janvier 1980 que la taxe sur les ordures ménagères sera payée à concurrence de moitié de sorte que le premier juge a retenu à bon droit le règlement de ces taxes à concurrence de la moitié de leur montant soit 1.149,69 euros en l'état des justificatifs produits devant la Cour ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction dans la mesure où il n'est pas justifié de la réduction de l'assiette des lieux taxés ;
ALORS QUE les actions en paiement de tout ce qui était payable par année ou par terme périodiques plus courts se prescrivent par cinq ans ; que l'action en paiement des charges locatives, dans la catégorie desquelles entre le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, se prescrit par cinq ans ; qu'en condamnant, en l'espèce, Madame Y..., à payer la moitié de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à compter du 1er janvier 1998, après avoir constaté que la propriétaire n'avait assigné l'exposante en paiement de cette créance que le 24 novembre 2003 (arrêt p.3, al. 2 et p. 5, al. 2), la Cour d'appel a violé l'article 2277 du Code civil dans sa version applicable en la cause.
