LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2010), que par acte sous seing privé du 18 septembre 2001, Mmes X... et Z...ont vendu à M. et Mme Y..., sous conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, une parcelle « constructible viabilisée » au prix de 500 000 francs soit 76 224, 20 euros ; que l'acte authentique devait être signé le 28 février 2002 ; que par acte du 18 juillet 2005, les époux Y...ont assigné Mmes Z... et X... en réitération forcée de la vente par acte authentique ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour accueillir leur demande, l'arrêt retient, que l'indication dans la clause « réalisation » du compromis d'une date pour la réitération de la vente ne peut s'analyser en une condition suspensive dont la défaillance remettrait en cause l'existence de la vente, dès lors qu'il a été expressément prévu qu'au cas où une partie refuserait de régulariser la vente dans le délai ainsi prévu, l'autre partie pourrait l'y contraindre par tout moyen, qu'il s'agit d'une simple modalité de formation de la vente destinée à en retarder les effets et, que les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire ayant été stipulées au seul profit de l'acquéreur et M. et Mme Y...ayant, en conséquence, seuls qualité pour invoquer leur défaillance, Mme X... ne peut se prévaloir de la non-réalisation dans les délais prévus de ces conditions ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le compromis prévoyait qu'en cas de non-réalisation des conditions dans le délai prévu au paragraphe G, chacune des parties retrouverait sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'absence de prorogation ou de renonciation par les acquéreurs, dans les formes et délais contractuellement prévus, n'avait pas entraîné la caducité du compromis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y...à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X... à réitérer devant notaire l'acte de vente du terrain situé à la Motte, parcelle F n° 101, d'une superficie de 1. 217 m ² dans un délai d'un mois à compter de la notification, dit qu'à défaut l'arrêt vaudra vente, et d'avoir condamné Madame X... au paiement la somme de 7 622, 45 euros à titre de clause pénale,
AUX MOTIFS QUE par acte sous seing privé du 18 septembre 2001, Madame X... et Madame Z... ont vendu sous diverses conditions suspensives à Monsieur et Madame Y...une parcelle de 1. 217 m ² « constructible viabilisée » au prix de 500 000 francs soit 76 224, 20 euros, à financer à l'aide d'un prêt ; que l'acte stipule notamment, concernant la condition suspensive relative au financement : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur (…) cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'acquéreur » ; G : La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre : 30 jours à compter de la fin du délai de rétractation (…) H : Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur ; (…) J : Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre (…) ; K : Si l'acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive, soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et/ ou mandataire avant l'expiration du délai fixé au paragraphe G » ; que cet acte prévoit en outre diverses autres conditions suspensives, notamment une condition relative à l'obtention d'un permis de construire, stipulées au seul profit de l'acquéreur ; que l'indication dans la clause « réalisation » d'une date pour la réitération de la vente ne peut s'analyser en une condition suspensive dont la défaillance remettrait en cause l'existence de la vente, dès lors qu'il a été expressément prévu qu'au cas où une partie refuserait de régulariser la vente dans le délai ainsi prévu, l'autre partie pourrait l'y contraindre par tout moyen ; qu'il s'agit d'une simple modalité de formation de la vente destinée à en retarder les effets ; que le moyen tiré de l'absence de réitération à cette date doit en conséquence être écarté ; que les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire ayant été expressément stipulée au seul profit de l'acquéreur, et Monsieur et Madame Y...ayant en conséquence seuls qualité pour invoquer de leur défaillance, Madame X... ne peut se prévaloir de la non-réalisation dans les délais prévus de ces conditions ; qu'il convient en conséquence de constater que la vente est parfaite ;
1°- ALORS QU'aux termes de la promesse synallagmatique de vente, il était prévu que si l'acquéreur, au bénéfice duquel était stipulée la condition suspensive relative au prêt, entendait proroger la durée de la condition, il devait obtenir l'autorisation écrite du vendeur (article H), et que s'il souhaitait renoncer à celle-ci, il était tenu de le notifier au vendeur avant l'expiration d'un délai de trente jours à compter de la fin de délai de rétractation de sept jours (article K), cependant qu'à défaut de réalisation de la condition dans ces formes et délai « chacune des parties retrouvera pleine et entière liberté » (article J) ; qu'en s'abstenant de rechercher si, comme le soutenait Madame X..., en l'absence de prorogation, les acquéreurs n'avaient pas eux-mêmes suscité la caducité de la promesse faute d'avoir notifié dans les trente jours de l'expiration du délai de rétractation qu'ils entendaient renoncer au bénéfice de la condition, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1176 ;
2°- ALORS en toute hypothèse QUE dès lors que la date prévue pour la réitération de l'acte de vente constitue le point de départ de l'exécution forcée du contrat, la renonciation de l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait impérativement intervenir avant cette date ; qu'en s'abstenant de rechercher si la promesse n'était pas devenue caduque du seul fait que les acquéreurs n'avaient pas renoncé au bénéfice des conditions suspensives avant la date du 28 février 2002, prévue pour la réitération de l'acte, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1176 et 1181 du code civil ;
