LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve recevables qui lui étaient soumis, que les époux X... ne prouvaient pas l'accord des parties pour modifier, par une convention ultérieure l'objet du bail à effet au 2 décembre 2005, la cour d'appel, qui a souverainement déterminé l'intention des parties, a pu retenir que le bail portait sur la totalité de l'appartement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... et Mme Z...
A..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... et Mme Z...
A..., ès qualités, à payer à Mme B... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... et de Mme Z...
A..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... et Mme Z...
A..., ès qualités.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à Mme
B...
des dommages et intérêts d'un montant de 7. 000 euros, après avoir considéré que le bail conclu le 2 décembre 2005 s'imposait aux parties et écarté la force obligatoire du bail postérieurement conclu entre les parties en date du 17 janvier 2006 ;
Aux motifs que pour s'opposer à la demande de Mme
B...
, M. et Mme X... soutiennent que Mme
B...
a, entre le 18 et le 22 août 2006, spontanément quitté l'appartement qu'elle occupait de manière illicite dans sa totalité, alors qu'aux termes des stipulations d'un bail du 17 janvier 2006 conclu pour trois ans à compter du même jour, annulant et remplaçant le bail du 2 décembre 2005, la location ne lui avait été consentie, moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 400 euros de provision sur charges, que pour la seule chambre de l'appartement, lui interdisait d'y exercer une quelconque activité professionnelle, d'y introduire une tierce personne et prévoyait qu'à partir du 1er juin 2006, M. et Mme X... emménageraient dans les lieux où propriétaires et locataires habiteraient ensemble.
Mais cependant qu'il résulte de deux actes sous seing privé régularisés par notaires, signés par les parties concernées, l'un du 1er février 2006 devant la SCP Delecroix, notaire à Antony, portant compromis de vente de l'appartement par M. et Mme X... au profit de Mme Thi Hue
B...
et de M. D...
B..., et l'autre, du 3 février 2006, devant la SCP C...- F..., notaire à Sèvres, portant compromis de vente de l'appartement par Mme X... au profit de la SCI
B...
Van Minh, que le bien vendu a été, respectivement déclaré " actuellement loué au profit de Mme Thi E... Lan
B...
pour un usage d'habitation aux termes d'un bail établi pour une durée de trois ans ayant commencé à courir le 2 décembre 2005 (…) moyennant un loyer mensuel de 600 euros plus 400 euros de charges payable (…) le 5 de chaque mois (…) le vendeur (ayant) remis à l'acquéreur, qui le reconnaît, le contrat de location en sa possession " et " actuellement loué à Mme B... Thi E... Lan en vertu d'un bail sous seing privé en date du 2 décembre 2005 d'une durée de trois ans commençant à courir le 1er décembre 2005 pour se terminer le 30 novembre 2008, moyennant un loyer mensuel de 1. 000 euros charges comprises ".
Dans une télécopie du 31 janvier 2006 adressée à la SCP Delecroix, Mme X... rappelle les conditions de vente en précisant que " le logement est occupé par un locataire (bail d'habitation de 3 ans, loi n° 89-462 du 06. 07. 89). Le loyer est de 600 euros par mois, hors charges + 400 euros par mois de provisions pour charges) ; que dans une télécopie du 2 février 2006 adressée à la SCP C... et F..., Mme X... indique que le " logement est vendu occupé par le locataire : Mme B... Thi E...-Lan (bail d'habitation de 3 ans, en date du 2. 12. 2005) ".
En dépit de la divergence entre l'acte du 3 février 2006 et le bail produit par Mme Thi E... Lan
B...
concernant la date d'effet du bail (1er ou 2 décembre) qui sans incidence sur la portée de la déclaration du vendeur quant à l'existence même et au contenu de la convention, M. et Mme X... ne peuvent pas sérieusement contester que postérieurement au 17 janvier 2006, date du bail dont ils se prévalent, ils ont fait état, en vue de l'établissement d'un acte authentique, d'un contrat antérieur ne contenant aucune restriction sur l'objet de la chose louée (bail sur la totalité de l'appartement et non sur une partie seulement).
Il est en outre incohérent de soutenir que le contrat du 17 janvier 2006, dont Mme Thi E... Lan
B...
dénonce les surcharges, aurait remplacé celui à effet du 2 décembre 2005 sans que les parties ne modifient le prix de la chose louée, la chambre de 12 mètres carrés étant loués au même prix que l'appartement dans son entier et moyennant une provision pour charges identiques. S'agissant plus particulièrement du montant du loyer fixé pour la totalité de l'appartement, M. et Mme X... ne peuvent pas sérieusement tirer argument de son faible montant eu égard à la valeur locative des lieux pour démontrer leur absence de volonté de le louer en son entier puisqu'en toute hypothèse, ils ne contestent pas avoir signé, pour rendre service à Mme Thi E... Lan
B...
, le contrat à effet du 2 décembre 2005 louant l'ensemble des lieux pour 600 euros de loyer en principal.
L'attestation du 12 juin 2006 de M. C..., notaire, indiquant que l'existence du bail du 17 janvier 2006 a été omise par erreur dans le compromis signé le 3 février 2006 et que « ce contrat du 17 janvier 2006 a annulé et remplacé le précédent bail du 2 décembre 2005 » est sans conséquence juridique sur le litige puisque le témoin se borne à une affirmation dont rien n'indique qu'il a pu la vérifier.
Il ne peut non plus rien être déduit de la télécopie évasive du 13 juin 2006 émanant de l'étude C... ET F... transmettant à Mme X... « copie des 2 contrats de location » ; que si Mme H..., clerc de l'étude, a effectivement reçu le 3 février 2006 lors de la signature du compromis de vente, comme elle le déclare dans son attestation du 6 juillet 2006, la copie des deux baux du 2 décembre 2005 et du 17 janvier 2006, aucune conséquence n'en a pourtant été tirée dans la rédaction du compromis qui a été signé par Mme X... dans les termes rappelés plus haut.
Le fait qu'un huissier de justice a apposé son cachet sur l'exemplaire en copie du bail du 17 janvier 2006 produit par M. et Mme X... pour en établir sa conformité à l'original, ou la circonstance que le loyer n'a été versé par Mme Thi E... Lan
B...
(dont il est acquis aux débats qu'elle est effectivement entrée dans les lieux courant février 2006, ce qui n'est pas incompatible avec une prise d'effet du bail au 2 décembre précédent) qu'à compter de mars 2006 ainsi que le prévoyait le bail du 17 janvier 2006, ne démontrent pas pour autant que la restriction de la location à une seule pièce a été expressément convenue entre les parties.
La preuve ne peut pas non plus en résulter d'un rapport d'intervention d'une brigade de police du 19 août 2006 mentionnant que Mme Thi E... Lan
B...
déclare être locataire d'une chambre, les circonstances entourant les déplacements des services de police au... entre le 18 et le 19 août 2006, à la demande des parties, ne permettant pas d'exclure une confusion dans la relation des faits dont les policiers soulignent le caractère civil ; qu'il ne ressort pas davantage du rapport d'intervention de la police que M I..., salarié en qualité d'agent de sécurité de la société AWARE SECURITY (voir main-courante de la société du 21 août 2006), ait été, comme il le prétend dans son attestation, présent sur les lieux le 19 août et témoin des propos de Mme Thi E... Lan
B...
, le seul témoin mentionné dans le rapport étant l'avocat de M. et Mme X....
Enfin, l'attestation de M. J... Joseph B..., frère de Mme X... et de Mme Thi E... Lan
B...
, qui restitue la densité des conflits au sein de la famille
B...
, n'est pas de nature à emporter la conviction de la cour.
Il s'ensuit que M. et Mme X... ne prouvent pas l'accord des parties pour modifier, par une convention ultérieure, l'objet du bal à effet au 2 décembre 2005 portant sur la totalité de l'appartement ; qu'en conséquence, ils ne démontrent pas qu'en prenant possession du logement, Mme Thi E...
B...
a commis un manquement contractuel ;
Alors qu'un acte sous seing privé est parfait et a force obligatoire entre les parties dès l'échange de consentements sur la chose et le prix, matérialisé par la signature des deux contractants d'un contrat de bail ; qu'en écartant la force obligatoire du bail du 17 janvier 2006, dont il est constant qu'il avait été signé par les deux parties et mentionnait expressément qu'il annulait et remplaçait un bail antérieur du 2 décembre 2005, par des motifs dont aucun n'est de nature à caractériser l'absence de force obligatoire de ce contrat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
