LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1731 du code civil et 9 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 mars 2010), que M. X..., preneur à bail d'un bâtiment agricole appartenant à M. Y..., a assigné celui-ci en annulation du congé verbal délivré par ce dernier ; que M. Y... a demandé reconventionnellement la condamnation du preneur au paiement d'une indemnité au titre de la remise en état du bâtiment loué ;
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que le constat d'huissier de justice établi le 31 octobre 2007 alors que M. X... était locataire des lieux jusqu'au 30 ou au 31 octobre 2007 à minuit, a été porté à la connaissance de ce dernier sans que celui-ci n'ait sollicité que soit effectué de façon contradictoire un état des lieux et n'ait contesté la réalité des dégradations constatées par l'huissier ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce constat dressé en cours de bail en l'absence du preneur ou d'autorisation du juge ne devait pas être écarté des débats, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 4 672 euros au titre de la dégradation des lieux loués, l'arrêt rendu le 4 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 4.672 euros au titre de la dégradation des lieux loués ;
AUX MOTIFS QU'en dehors de tout état des lieux réalisé lors de la prise de possession en mars 1996, M. X... est réputé avoir reçu les lieux en bon état et ce en application des dispositions de l'article 1731 du code civil ; que M. X... ne produit aucun élément pour démontrer que le bâtiment n'était pas en bon état lors de sa prise de possession ; que, de son côté, M. Y... verse aux débats deux attestations attestant du bon état de l'étable peu avant qu'elle soit donnée à bail ; que s'il est exact que le constat d'huissier a été établi le 31 octobre 2007 à une heure non précisée alors que M. X... était locataire des lieux jusqu'au 31 ou 31 octobre à minuit, ce dernier indique lui-même dans ses propres écritures que depuis l'année 1998, il ne laissait plus de vaches dans ce local ; que, de plus, lorsque ce constat a été porté à la connaissance de M. X... par acte remis à sa personne le 15 novembre 2007 et qu'il a été invité à remettre en état les lieux, celui-ci n'a pas sollicité que soit effectué de façon contradictoire un état des lieux et n'a pas contesté la réalité des dégradations ; qu'il lui était demandé de nettoyer l'étable, de réparer les abreuvoirs, les chaînes et les barres métalliques tenant les bêtes, de remettre en état les alimentations en eaux et en électricité et de changer une vitre d'une fenêtre sur l'extérieur ; que l'huissier avait en effet constaté le très mauvais état général de l'étable, le sol couvert d'excréments de bêtes, une grille d'évacuation de sol cassée, le fait que la plupart des abreuvoirs était cassé, que des chaînes étaient inutilisables ou cassées et qu'il n'existait qu'un seul néon, les autres étant inexistants ou cassés ; que M. X... est donc tenu de réparer les dégradations subies par les lieux loués durant la période pendant laquelle il était locataire ;
ALORS, 1°), QU'excède ses pouvoirs l'huissier requis par le bailleur qui procède à des constatations matérielles sur les lieux loués sans aval du preneur ni autorisation judiciaire ; qu'en se fondant sur un constat d'huissier réalisé en cours de bail à l'initiative du bailleur sans autorisation du preneur ou du juge, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si cet élément de preuve ne devait pas être écarté des débats en raison de son illicéité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard articles 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945, 9 du code de procédure civile, 1731 et 1732 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE l'état des lieux loués doit être apprécié à la fin de la période de jouissance ; qu'en déduisant l'existence de dégradations subies par les lieux loués d'un constat d'huissier dont il ressortait de ses propres constatations qu'il avait été réalisé avant l'expiration du bail, la cour d'appel a violé les articles 1731 et 1732 du code civil ;
ALORS, 3°), QU'en tout état de cause, le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas, à lui seul, reconnaissance de ce fait ; qu'en déduisant l'existence de dégradations subies par les lieux loués, dont la preuve incombe au bailleur, de ce qu'après avoir été mis en demeure de procéder à leur remise en état, le preneur n'avait ni sollicité que soit effectué de façon contradictoire un état des lieux ni contesté la réalité des dégradations, la cour d'appel a violé les articles 1315, 1731 et 1732 du code civil.
