LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que, recherchant la commune intention des parties, la cour d'appel a retenu souverainement et sans dénaturation, qu'alors que le protocole d'accord du 3 juin 1993 stipulait comme unique contrepartie à la reprise de la cave par le bailleur l'engagement de ce dernier à consentir au preneur un droit de préemption en cas de vente des murs objet du bail, l'indication, dans le préambule de l'avenant de résiliation du 14 décembre 1993, de ce que le locataire acceptait cette reprise moyennant la conclusion d'un nouveau bail comportant diverses modifications par rapport à celui du 15 octobre 1990, établissait sans équivoque la volonté des parties de substituer à l'engagement du bailleur l'engagement de sa part de conclure un nouveau contrat de location à des conditions plus favorables au preneur qui les lui avait réclamées , la clause, selon laquelle le nouveau bail serait conforme au bail antérieur à l'exception des stipulations expressément visées à l'avenant du 14 décembre 1993, devant s'entendre dans le sens d'un bail à conclure aux conditions du bail résilié à l'exception des modifications prévues et du droit de préemption ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bathroom Graffiti aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bathroom Graffiti à payer à M. X... et à la société Montfort et Bon, chacun, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Bathroom Graffiti ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Bathroom Graffiti
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société BATHROOM GRAFITTI de toutes ses demandes tendant à ce que soit annulée la vente conclue en violation de son droit de préemption, ou à tout le moins, à obtenir des dommages intérêts en réparation du préjudice qu'elle avait subi du fait de la violation de ce droit de préemption ;
AUX MOTIFS QUE la société BATHROOM GRAFFITI qui argue de la nullité de la vente litigieuse pour violation de son droit de préemption expose en substance, au soutien de son appel, que l'avenant de résiliation du 14/12/1993 constituait en réalité, en l'absence de modifications majeures du bail initial, un renouvellement de bail de sorte que le droit de préemption intégré au contrat de bail du 15/10/1990 ainsi renouvelé était opposable aux parties signataires de la vente ; que les parties cocontractantes du bail ne se trouvaient pas en situation de renouvellement et qu'au demeurant et si tel avait été le cas rien ne les aurait empêché, à cette occasion, de modifier les conditions générales du contrat de sorte que l'appelante ne peut utilement se référer à un renouvellement pour conclure à l'absence de modification des conditions du bail initial parmi lesquelles figurait, en vertu du protocole d'accord du 3/6/1993, le droit de préemption dit à cet acte devoir faire partie intégrante du bail ; que concernant les conditions du nouveau bail du 14/12/1993, que l'indication au préambule de l'avenant de résiliation de même date de ce que cet avenant était conclu "suite au souhait du bailleur de reprendre la cave" et de ce que le preneur "acceptait cette reprise moyennant la conclusion d'un nouveau bail comportant diverses modifications par rapport au bail du 15/10/1990" alors que le protocole d'accord du 3/6/1993 posait comme unique contrepartie à la reprise l'engagement du bailleur de conférer au preneur un droit de préemption à intégrer dans les conditions du bail en cours établit sans équivoque la volonté des parties de voir modifier la condition mise à l'acceptation du preneur à la reprise par substitution à l'engagement du bailleur de conférer un droit de préemption sur la vente des murs de la boutique d'un engagement de sa part de conclure un nouveau bail à des conditions modifiées plus favorables au preneur qui les lui avait réclamées, ces modifications portant sur la clause "destination" qui se trouvait élargie, sans supplément de loyer, à l'activité "de prêt-à-porter tous genre, homme, femme, enfants et accessoires, chaussures, maroquinerie" laquelle, si elle ne pouvait être exercée avant cession de son droit au bail par le preneur lui était profitable puisque facilitant la cession et sur la clause "cession" complétée par la possibilité donnée au preneur de céder son droit au bail non seulement à l'acquéreur de son fonds mais aussi "à toute personne physique ou morale exerçant une activité conforme au bail" avec dispense faite au preneur d'appeler le bailleur à la signature de l'acte de cession ; que cette substitution de contrepartie conduisait nécessairement dans la commune volonté des parties à la non reprise, dans le nouveau bail, du droit de préemption qui avait été intégré au bail à résilier, la clause de l'avenant de résiliation du 14/12/1993 selon laquelle le nouveau bail à établir "serait conforme au bail antérieur à l'exception des stipulations expressément visées à l'avenant" s'entendant donc, dans cette commune volonté, dans le sens d'un bail à conclure aux conditions du bail résilié à l'exception des modifications expressément prévues et à l'exception du droit de préemption, cette analyse se trouvant confortée par la non reprise effective de ce droit dans l'énumération des conditions générales et particulières du nouveau bail alors que les parties, vu l'importance de ce droit, n'auraient pas, dans le cas contraire, manqué de l'y mentionner ; que le maintien de ce droit dont les parties avaient tout d'abord convenu qu'il constituait la contrepartie unique de la restitution de la cave aurait d'ailleurs, alors que d'autres avantages aussi importants étaient accordés au preneur, eu pour effet de rompre l'équilibre du contrat ; que, vu l'absence de droit de préemption au profit de la société BATHROOM GRAFITTI à la date de signature de la vente des locaux loués, que les demandes de celle-ci aux fins d'annulation de la vente ou d'octroi de dommagesintérêts pour le préjudice résultant de la violation de ce droit, ont été, à bon droit, rejetées par le tribunal ; que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
1. ALORS QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté expresse ou tacite de renoncer ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que le preneur avait accepté par un protocole d'accord du 3 juin 1993 que le bailleur reprenne la jouissance de la cave, en contrepartie de l'engagement irrévocable du bailleur de lui consentir sur les murs de la boutique un droit de préemption qui faisait partie intégrante du bail ; qu'en décidant cependant que ce droit de préemption n'avait pas été repris par les parties lors de la conclusion, le 14 décembre 1993, d'un nouveau bail apportant à leurs relations, en contrepartie de la restitution de la cave, diverses modifications qui s'étaient nécessairement substituées à la stipulation d'un droit de préemption au lieu de s'y ajouter, quand le silence conservé par les parties sur le sort du droit de préemption lors de la conclusion du nouveau bail du 14 décembre 1993 n'emportait aucune renonciation de la société BATHROOM GRAFITTI au bénéfice d'un tel avantage qui lui avait été irrévocablement consenti six mois plus tôt par protocole d'accord du 3 juin 1993, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
2. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'avenant de résiliation du 14 décembre 1993 que le nouveau bail à établir est conforme au bail antérieur à l'exception des stipulations expressément visées à l'avenant ; qu'il s'ensuit nécessairement, sauf à en méconnaître les termes clairs et précis, que le preneur conserve nécessairement le bénéfice du droit de préemption qui lui avait été consenti par un protocole d'accord du 3 juin 1993, en tant qu'il était réputé constituer une partie intégrante du bail, en l'absence de toute stipulation expresse du nouveau bail du 14 décembre 1993 privant la société BATHROOM GRAFITTI du bénéfice de ce droit ;
qu'en se déterminant au visa de la stipulation précitée pour en déduire que les divers avantages consentis au preneur, en contrepartie de la restitution de la cave, à l'occasion de la conclusion de l'avenant de résiliation du 14 décembre 1993, se sont nécessairement substitués au droit de préemption qui n'avait pas été repris dans l'énumération des conditions générales et particulières du nouveau bail, bien que ces dernières ne lui soient pas contraires ni incompatibles, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avenant précité ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil.
