LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 novembre 2009), que M. X... était propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété depuis janvier 1992, qu'il a donné en location à Mme Y...à partir de janvier 1994, celle-ci ayant quitté les lieux peu de temps avant la revente du bien à Mme Z...le 30 janvier 1997 ; que les époux A...étaient propriétaires depuis le 27 décembre 1991 d'un appartement situé à l'étage au-dessous ; qu'entre 1995 et 2001 plusieurs dégâts des eaux ont affecté ces appartements situés aux deuxième et troisième étages de l'immeuble ; qu'à la suite d'effondrements de plafonds au deuxième étage et d'un affaissement, les logements situés dans la partie centrale du bâtiment ont dû être évacués, l'immeuble étant étayé et des destructions partielles des structures intérieures étant réalisées ; que le syndicat des copropriétaires a assigné M. X... et les époux A...pour obtenir réparation des dégâts affectant les planchers bas des deuxième et troisième étages, Mme Z...et son assureur la MAIF intervenant volontairement à l'instance pour demander l'indemnisation par M. X..., sur le fondement de la garantie des vices cachés, du coût de remise en état des lieux et de divers frais consécutifs au sinistre ; que les époux A...ont demandé à M. X... l'indemnisation de leur trouble de jouissance et de la moins value de leur appartement lors de sa revente ; que M. X... a appelé en garantie sa locataire Mme Y...ainsi que la compagnie Garantie mutuelle des fonctionnaires (GMF) au titre d'une police propriétaire non occupant ;
Sur le cinquième moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à indemniser les époux A...de l'entier préjudice résultant d'une perte de jouissance et de la moins value sur le prix de vente de leur appartement, alors, selon le moyen :
1°/ que l'expert judiciaire n'avait nullement constaté que les fuites en provenance de l'appartement de M. X..., situé au-dessus de celui des époux A..., avaient eu pour conséquence de rendre ce bien inhabitable, un tel examen n'étant d'ailleurs aucunement entré dans sa mission, de sorte que, en retenant un tel motif, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'ayant relevé, en entérinant le rapport d'expertise, que, compte tenu de leur location et eu égard à l'étendue des dommages, les deux zones de fuites d'eau survenues dans le logement ayant appartenu à M. X... et dans celui des époux A...avaient contribué, à parts égales, à la réalisation du sinistre, le juge se devait d'en tirer les conséquences légales, c'est-à-dire que le préjudice allégué par les intéressés devait être supporté par parts égales entre eux-mêmes et M. X... ; qu'à défaut, la cour d'appel a violé l'article 1202 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments du rapport d'expertise qu'elle n'a pas dénaturé, que les fuites d'eau en provenance de l'appartement de M. X..., situé au-dessus de celui des époux A..., avaient eu pour conséquence de rendre ce bien totalement inhabitable, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer l'article 1202 du code civil, que le préjudice en résultant devait être intégralement indemnisé par M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le sixième moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de son recours en garantie contre Mme Y..., alors, selon le moyen, qu'il faisait valoir que, en application de l'article 7- c de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le bail du 13 juillet 1994 était soumis, le locataire devait répondre des dégradations et pertes qui survenaient pendant la durée du contrat dans les locaux dont il avait la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouvât qu'elles avaient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement, que le bailleur n'avait pas à faire la preuve de la faute du locataire qui était responsable de plein droit à partir du moment où le phénomène à l'origine des dégâts survenait au cours de la jouissance du local par le locataire, lequel répondait, non seulement des dommages causés aux lieux loués, mais de l'ensemble des dégradations survenues, y compris dans les parties communes ; qu'en se bornant à relever que l'expert n'imputait aucune responsabilité à la locataire, sans répondre à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait du rapport d'expertise que la responsabilité de Mme Y...dans la survenance des désordres n'était pas démontrée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'une offre de preuve sur l'existence d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui n'était pas produit à l'appui des conclusions d'appel, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi :
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Z...et à la MAIF, la somme globale de 1000 euros, à la GMF la somme de 1 000 euros et aux époux A...la somme globale de 1 000 euros ; rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ...et de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, avant de condamner un ancien propriétaire (M. X..., l'exposant) à payer à son acquéreur (Mlle Z...) ainsi qu'à un syndicat de copropriété (celui de l'immeuble ...à VANVES) et à certains copropriétaires (les époux A...) diverses indemnités au titre des fuites d'eau qui se seraient produites entre 1995 et 2001 dans l'appartement vendu en 1997, d'avoir rejeté sa fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
AUX MOTIFS QUE l'exposant soutenait que l'assignation en référé du 26 décembre 2002 par laquelle avait été introduite l'instance ayant abouti à la désignation de l'expert n'avait pas interrompu la prescription car n'y était pas précisé le fondement juridique des doléances du syndicat ; que, cependant, il ne justifiait pas que l'acte introductif de l'instance en référé, qu'il n'avait pas placé dans son dossier de plaidoirie, encourait les reproches qu'il formulait le concernant ; qu'il en résultait que l'assignation du 26 décembre 2002 avait valablement interrompu la prescription et que la fin de non-recevoir soulevée était dénuée de pertinence, quelle que fût la date des sinistres dont il n'était pas contesté que les plus anciens remontaient à 1995 ;
ALORS QUE, à partir du moment où le délai de la prescription est expiré, celle-ci est acquise et c'est à celui qui prétend qu'elle a été interrompue d'en rapporter la preuve ; qu'en déclarant que l'exposant ne justifiait pas que l'acte introductif de l'instance en référé, qu'il n'avait pas placé dans son dossier de plaidoirie, encourait les reproches qu'il formulait le concernant, la cour d'appel a inversé le fardeau de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable la demande d'un acquéreur (Mlle Z...) tendant à la condamnation de son vendeur (M. X..., l'exposant) sur le fondement de l'article 1641 du code civil à réparer le préjudice subi du fait de désordres procédant de vices cachés apparus plusieurs années après la vente ;
AUX MOTIFS QUE Mlle Z...était intervenue volontairement à titre principal à l'instance en référé introduite par le syndicat des copropriétaires et avait demandé dans ses conclusions du 10 février 2003 que l'expert désigné eût aussi pour mission d'examiner les désordres affectant son appartement et de fournir tous éléments concernant son préjudice et les travaux de réparation de ses locaux ; que le délai qui avait commencé à courir le 8 octobre 2002 (date à laquelle le syndicat des copropriétaires avait fait délivrer à Mlle Z...une sommation de déguerpir sous prétexte que le plancher haut du deuxième étage et le plancher bas du troisième menaçaient de s'effondrer) avait été interrompu par cette demande formée à bref délai à l'égard du vendeur dans le cadre du référé ; que l'action de l'acheteur s'était ainsi trouvée soumise, non plus à la prescription résultant de l'article 1648 du code civil, mais à celle du droit commun ; qu'il avait conclu au fond le 14 mai 2007 ;
ALORS QUE l'exposant faisait valoir (v. ses concl. signifiées le 23 juin 2009, p. 16) qu'à l'acte de vente passé le 30 janvier 1997 était annexée une lettre de l'architecte de la copropriété à l'époque, en date du 25 septembre 1996, dont l'acquéreur avait eu par conséquent connaissance avant de contracter et dans laquelle il était indiqué : « les fissures relevées aux planchers, plafonds et murs sont importantes et nécessitent un étaiement d'urgence dans les caves ainsi que des planchers des paliers du premier étage et du second étage, étaiements de sécurité qui sont à exécuter en urgence pour assurer la sécurité des occupants de l'immeuble. Ces mouvements du gros oeuvre sont dus très certainement à la rupture des poutres-maîtresses et des solivages entraînant entre autres un écrasement des murs et cloisons (...) Il serait nécessaire d'établir une campagne de sondage pour reconnaître l'état du gros oeuvre atteint et autres corps d'état secondaires » ; qu'en fixant au 8 octobre 2002, date à laquelle la copropriété avait fait délivrer à l'acquéreur une sommation de déguerpir pour la raison que le plancher haut du deuxième étage et le plancher bas du troisième menaçaient de s'effondrer, le point de départ du bref délai visé à l'article 1648 du code civil, c'est-à-dire à la date où l'intéressée aurait découvert le risque, sans répondre aux conclusions de l'exposant qui soulignaient que, aux termes mêmes de son acte d'acquisition conclu cinq ans avant, les désordres allégués lui avaient déjà été signalés, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'ancien propriétaire (M. X..., l'exposant) d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété et vendu en 1997 (à Mlle Z...) seul responsable, in solidum avec d'autres copropriétaires (les époux A...), des désordres affectant les planchers de l'immeuble, de l'avoir en conséquence condamné au paiement d'une somme de 99. 025 € au syndicat de copropriété, in solidum avec lesdits autres copropriétaires, et de l'avoir en outre condamné à payer diverses indemnités à son acquéreur ainsi qu'aux copropriétaires susvisés déclarés responsable in solidum avec lui ;
AUX MOTIFS QUE, ayant dû travailler dans des conditions difficiles, sa saisine étant intervenue après la réalisation des travaux ayant abouti au démontage total des aménagements de l'appartement X.../ Z..., à la démolition des murs intérieurs de l'immeuble séparant les appartements des deuxième et troisième étages et à la démolition partielle des plâtres des plafonds des premier et deuxième étages, ce qui l'avait privé de la possibilité de constater personnellement l'état des aménagements privatifs, y compris celui des réseaux d'eau et aménagements sanitaires, l'expert avait néanmoins pu donner son avis sur tous les points pour l'examen desquels il avait été commis ; qu'il avait en particulier indiqué que les désordres invoqués par le syndicat et consistant en la pourriture des bois de la structure porteuse des planchers des deuxième et troisième étages étaient consécutifs à des fuites d'eau répétées survenues en 1995 et 1996 dans les réseaux privatifs intérieurs de l'appartement de M. X..., et de 1996 à 2001 dans ceux des époux A...; que n'ayant pu, en raison des destructions opérées avant son intervention, effectuer sur place des constatations complètes, il avait néanmoins été en mesure de parvenir à des conclusions précises étayées par des arguments sérieux en procédant à des analyses conduites à partir des différents documents établis en 1995, 1996, 1999 et 2001 entre les copropriétaires et locataires concernés à la suite des dégâts des eaux constatés dans le logement ; qu'il avait précisé que, compte tenu de leur localisation et eu égard à l'étendue des dommages constatés, les deux zones de fuites avaient contribué à part égales à la réalisation du sinistre ; que les copropriétaires concernés n'apportaient pas la preuve de causes de désordres autres que celles dont l'expert avait fait état (v. arrêt attaqué, pp. 11 et 12) ;
ALORS QUE, en retenant que, bien qu'il n'eût pu examiner les installations privatives des appartements incriminés en raison des démolitions opérées à l'initiative du syndicat de copropriété avant son intervention, l'expert avait pu néanmoins parvenir à des conclusions précises étayées par des arguments sérieux, en procédant à des analyses conduites à partir de différents documents établis en 1995, 1996, 1999 et 2001 entre propriétaires et locataires concernés à la suite des dégâts des eaux constatés dans les logements, tous documents qui n'ont pas été identifiés et dont il n'a pas été précisé quels en étaient les auteurs, quel en était le contenu et s'ils avaient fait l'objet d'un débat contradictoire, ce qui ne résultait pas davantage du rapport d'expertise, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile et en violation de l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné l'ancien propriétaire (M. X..., l'exposant) d'un appartement à payer à son acquéreur (Mlle Z...) diverses indemnités en réparation du préjudice qu'il aurait subi plusieurs années après la vente intervenue en 1997, en raison de vices cachés ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires avait fait délivrer le 8 octobre 2002 à Mlle Z...une sommation de déguerpir pour la raison que le plancher haut du deuxième étage et le plancher bas du troisième menaçaient de s'effondrer selon le rapport de l'architecte MASSON et qu'elle se devait dès cette date de considérer que son appartement était atteint de vices cachés le rendant impropre à l'usage d'habitation auquel elle le destinait, même si la cause de ceux-ci ne lui était pas précisément connue (v. arrêt attaqué, pp. 8 et 9) ; que l'expert avait indiqué que les désordres consistant en la pourriture des bois de la structure porteuse des planchers bas des deuxième et troisième étages étaient consécutifs à des fuites d'eau répétées survenues en 1995 et 1996 dans l'appartement de M. X... vendu en 1997 à Mlle Z..., et de 1996 à 2001 dans celui des époux A...; que, n'ayant pu, en raison des destructions opérées avant son intervention, effectuer sur place des constatations complètes, il avait été en mesure de parvenir à des conclusions précises étayées par des arguments sérieux en procédant à des analyses conduites à partir de différents documents établis de 1995 à 2001 entre propriétaires et locataires concernés à la suite de dégâts des eaux constatés dans les logements et il avait précisé que, compte tenu de leur localisation et eu égard à l'étendue des dommages constatés, les deux zones de fuites d'eau avaient contribué à parts égales à la réalisation du sinistre ;
ALORS QUE, en relevant que les désordres étaient imputables par parts égales au vendeur et à d'autres copropriétaires, tout en condamnant l'exposant seul à payer diverses indemnités à son acquéreur, quand il ne pouvait qu'être condamné in solidum avec les intéressés au paiement des dommages-intérêts ainsi alloués, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1202 du code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné l'ancien propriétaire (M. X..., l'exposant) d'un appartement vendu en 1997, à payer au propriétaire (les époux A...) d'un autre appartement situé dans le même immeuble les sommes de 17. 735, 92 € au titre de son préjudice de jouissance et 20. 000 € pour la moins-value sur la vente de son appartement ;
AUX MOTIFS QU'il résultait de l'expertise que les fuites d'eau en provenance de l'appartement de M. X... situé au-dessus de celui des époux A...avaient eu pour conséquence de rendre ce bien totalement inhabitable ; que M. X... était tenu d'indemniser les intéressés au titre des préjudices qu'ils avaient subis par son fait (v. arrêt attaqué, p. 16) ; que l'expert avait constaté que les désordres consistant en la pourriture des bois de la structure porteuse des planchers bas des deuxième et troisième étages étaient consécutifs à des fuites d'eau répétées survenues en 1995 et 1996 dans l'appartement de M. X... vendu en 1997 à Mlle Z..., et de 1996 à 2001 dans celui des époux A..., et avait précisé que, compte tenu de leur localisation et eu égard à l'étendue des dommages constatés les deux zones de fuites d'eau avaient contribué à parts égales à la réalisation du sinistre ;
ALORS QUE, d'une part, l'expert judiciaire n'avait nullement constaté que les fuites en provenance de l'appartement de l'exposant, situé au-dessus de celui des époux A..., avaient eu pour conséquence de rendre ce bien inhabitable, un tel examen n'étant d'ailleurs aucunement entré dans sa mission, de sorte que, en retenant un tel motif, la cour d'appel a dénaturé la rapport d'expertise en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, ayant relevé, en entérinant le rapport d'expertise, que, compte tenu de leur localisation et eu égard à l'étendue des dommages, les deux zones de fuites d'eau survenues dans le logement ayant appartenu à l'exposant et dans celui des époux A...avaient contribué à parts égales à la réalisation du sinistre, le juge se devait d'en tirer les conséquences légales, c'est-à-dire que le préjudice allégué par les intéressés devait être supporté par parts égales entre eux-mêmes et l'exposant ; qu'à défaut, la cour d'appel a violé l'article 1202 du code civil.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, après avoir condamné l'ancien propriétaire (M. X..., l'exposant) d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété à payer diverses indemnités au syndicat de copropriété, à son acquéreur ainsi qu'aux copropriétaires d'un autre appartement situé dans le même immeuble, de l'avoir débouté de son recours en garantie à l'encontre de sa locataire (Mme Y...) ;
AUX MOTIFS QUE M. X... avait loué en juillet 1994 l'appartement qu'il avait acquis en 1992 à Mme Y...qui avait quitté les lieux peu de temps avant la revente de ce bien le 30 janvier 1997 à Mlle Z...(arrêt attaqué, p. 7) ; que l'expert avait indiqué que les désordres consistant en la pourriture des bois de la structure porteuse des planchers bas des deuxième et troisième étages étaient consécutifs à des fuites d'eau répétées survenues en 1995 et 1996 dans l'appartement de M. X..., et de 1996 à 2001 dans celui des époux A...; que l'expert n'avait mentionné aucune responsabilité susceptible d'être imputée à Mme Y...;
ALORS QUE l'exposant faisait valoir (v. ses concl. préc., p. 26) que, en application de l'article 7- c de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le bail du 13 juillet 1994 était soumis, le locataire devait répondre des dégradations et pertes qui survenaient pendant la durée du contrat dans les locaux dont il avait la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouvât qu'elles avaient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement, que le bailleur n'avait pas à faire la preuve de la faute du locataire qui était responsable de plein droit à partir du moment où le phénomène à l'origine des dégâts survenait au cours de la jouissance du local par le locataire, lequel répondait, non seulement des dommages causés aux lieux loués, mais de l'ensemble des dégradations survenues, y compris dans les parties communes ; qu'en se bornant à relever que l'expert n'imputait aucune responsabilité à la locataire, sans répondre à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile.
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, après avoir condamné l'ancien propriétaire (M. X..., l'exposant) d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété et par lui vendu en 1997 à payer diverses indemnités au syndicat de copropriété, à son acquéreur ainsi qu'à d'autres copropriétaires dans le même immeuble, d'avoir rejeté son recours en garantie contre son assureur (la GMF) ;
AUX MOTIFS QUE l'exposant ne produisait pas le contrat par lequel il aurait été garanti mais invoquait l'article 1348 du code civil et estimait apporté un commencement de preuve par écrit résultant d'une lettre de l'assureur du 2 janvier 2004 à laquelle était jointe la liste de ses contrats ainsi que le relevé bancaire établissant le paiement des primes appelées par l'assureur ; qu'il se bornait cependant à alléguer, sans en justifier, une simple perte qui serait survenue lors d'un déménagement et ne démontrait pas l'existence d'un cas fortuit ou de force majeure ; que les quatre contrats qu'il visait avaient été résiliés ; que ses allégations relatives à l'existence d'un autre contrat demeuré en vigueur et commandant que la GMF le garantît au titre des condamnations prononcées contre lui reposaient sur de simples suppositions ; qu'il n'établissait pas le contenu des garanties qui seraient résultées d'un contrat non produit et dont le contenu restait inconnu, l'allusion aux clauses habituelles d'un contrat type étant inopérante ;
ALORS QUE, d'une part, si l'exposant invoquait à titre subsidiaire les dispositions de l'article 1348 du code civil, texte permettant directement la preuve par tous moyens de l'existence du contrat, il se prévalait à titre principal des dispositions de l'article 1347 du même code ; qu'il soutenait à cet égard (v. ses conclusions signifiées le 23 juin 2009, p. 29) que constituait un commencement de preuve par écrit la lettre que l'assureur lui avait adressée le 2 janvier 2004 et à laquelle était jointe la liste des contrats qu'il avait souscrits, dont un contrat assurance habitation portant le n° ... (auquel l'assureur prétendait ne pouvoir accéder en raison de sa résiliation) ; qu'en se prononçant sur les seules dispositions de l'article 1348 du code civil sans répondre aux conclusions qui invoquaient expressément et à titre principal les dispositions de l'article 1347 du même code, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, d'autre part, l'exposant ne soutenait nullement que, outre les quatre contrats visés dans la lettre de la GMF du 2 janvier 2004, il aurait existé un autre contrat encore en vigueur mais faisait au contraire valoir que parmi les quatre contrats évoqués, l'un d'eux, aux termes même dudit courrier, était un contrat habitation ; qu'en relevant que les allégations relatives à l'existence d'un autre contrat demeuré en vigueur, hormis les quatre contrats résiliés visés par l'assureur dans la lettre en question, reposaient sur de simples suppositions, la cour d'appel a dénaturé les écritures de l'exposant en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, enfin, le versement des primes pendant la période qui se situe entre la prise d'effet du contrat d'assurance et son expiration a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit durant cette période, toute clause contraire étant réputée non écrite ; qu'en retenant, pour débouter l'exposant de son action contre son assureur, qu'il apparaissait que les quatre contrats visés avaient été résiliés, quand il résultait des constatations de l'arrêt attaqué que l'origine des dommages trouvait sa cause dans des fuites d'eau survenues 1995 et 1996, dans le logement appartenant à l'assuré, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1134 du code civil.
