LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires du 7 rue Laghouat à Paris 18e du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Etudes et réalisation de travaux immobiliers Roubo (ERTIR), la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF), M. X..., la société Allianz iard et la société Gan Eurocourtage IARD ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les pièces transmises par la société Ange à la société ERTIR, le procès-verbal d'assemblée générale du 25 novembre 1993 et la balance copropriétaires établie au 30 septembre 1993 faisaient apparaître la réalisation de nombreux travaux et un solde débiteur des copropriétaires exceptionnellement élevé, que l'examen de ces pièces démontrait que, volontairement, les copropriétaires qui ne payaient pas leurs charges avaient, en toute connaissance de cause, laissé leurs syndics utiliser pour la gestion courante les montants des indemnisations reçues au titre de la partie de l'immeuble détruite et que le grand livre ne laissait apparaître aucune anomalie, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 7 rue Laghouat à Paris 18e aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 7 rue Laghouat à Paris 18e et le condamne à payer aux sociétés Lamy, Banque Gallière, Chartis Europe et Axa France IARD, chacune, la somme de 800 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux conseils pour le syndicat des copropriétaires 7 rue Laghouat à Paris 18e
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté comme mal fondée la demande dirigée contre la société LAMY, aux droits de la société ANGE, et visant à la restitution de sommes, ensemble les demandes dirigées contre le garant financier et les assureurs ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur X... a écrit le 13 juin 1988 à Maître Z..., administrateur de la copropriété, qui lui a répondu le 15 juin suivant, que, compte tenu des conditions de l'ordonnance l'ayant désigné administrateur de l'indemnité versée par la compagnie d'assurances, il lui appartenait de ne pas verser cette indemnité à son successeur mais de la lui transmettre ; Monsieur X... écrivait à Maître Z... le 26 septembre 1988 pour lui indiquer que, compte tenu de la somme due par les copropriétaires pour les charges courantes d'un montant de 4 421,43 francs, soit 674,04 €, il ne pourrait rembourser au titre de l'indemnité que : 263.880,74 – 4.421,33 = 259.459,41 francs, soit 39.554,33 €, montant qu'il pouvait lui adresser immédiatement et le reste, dès réception des fonds manquants ; qu'il n'est pas contesté que cette somme ait été versée à Maître Z... qui, indique que le syndicat, a reversé 247 848,66 francs (37 784,28 €) au Cabinet VERD Immobilier, après déduction d'une quote part revenant à Monsieur A..., copropriétaire ; que cette somme a été déposée sur un compte au Crédit du Nord ; qu'à l'issue de sa gestion la société ANGE a transmis, le 8 juin 1994, des archives et des comptes au cabinet ERTIR, archives incomplètes et comptes partiels selon ce dernier, qui, toutefois, ne justifie aucunement avoir réclamé des pièces complémentaires à son prédécesseur ; que le bilan transmis à la SARL ERTIR fait état de nouveaux travaux réglés à une société BATIRENOVE ; qu'il ressort du procès verbal de l'assemblée générale du 25 novembre 2003 que : "Après délibérations, les copropriétaires décident à l'unanimité que le syndicat et Monsieur B... feront une nouvelle répartition des factures de la société BATIRENOVE. Les factures doivent être réparties en fonction du lieu d'exécution des travaux et des décisions de l'assemblée générale du 25 juin 1991. Le syndic ne pourra donc, remettre la question comptable du syndicat secondaire à Monsieur C..., qu'après l'approbation de la répartition des factures BATI RENOVE par l'assemblée générale des copropriétaires" ; que toutes les autres questions étaient renvoyées pour leur examen à l'assemblée générale suivante étant indiqué : "La convocation de la prochaine réunion devra contenir les points suivants : - réhabilitation du bâtiment sur rue, • examen des devis correspondants à l'achèvement des travaux rompus, • examen des devis sur les travaux qui seraient devenus nécessaires après l'arrêt du chantier, - projet de cession du bâtiment sur rue à un aménageur privé" ; que le compte rendu de l'assemblée générale suivante n'est pas versé aux débats ; qu'il reste que de l' examen des pièces transmises par la société ANGE à la SARL ERTIR, dont il a été relevé qu'elles faisaient apparaître la réalisation de nombreux travaux, ressort un solde débiteur des copropriétaires exceptionnellement élevé de 555.507,59 francs, soit 84.686,59 €, le solde créditeur de ceux-ci s'élevant, lui, à 5.783 francs, soit 2.558,55 € ; que cet élément est à rapporter au compte rendu de l'assemblée générale précitée du 25 novembre 1993 d'où il ressort que parmi les dix questions dont l'examen était reporté à l'assemblée générale suivante figurait la mise à la charge des copropriétaires débiteurs du montant des frais de recouvrement et de justice ; que la copropriété comprenait, selon la balance copropriétaires dressée le 30 septembre 1993, 23 copropriétaires dont 19 présentaient un solde débiteur parfois très important pour un total à cette date de 538.724,56 francs, soit 82.128,03 €, compte tenu du solde créditeur de 16.783 francs, soit 2.558,55 € ; que l'examen de ces diverses pièces démontre que, volontairement, les copropriétaires qui ne payaient pas leurs charges ont, en toute connaissance de cause, laissé leurs syndics utiliser pour la gestion courante les montants des indemnisations reçues au titre de la partie de l'ensemble immobilier détruite, ce préoccupant si peu du sort de cette ruine que la préfecture de police l'a fait démolir d'office en 1993 après la prise de trois arrêtés de péril successif ; que la SARL ANGE justifie avoir payé 28.452,10 francs, soit 4.337,49 €, au trésor public le 15 février 1991, en remboursement de travaux exécutés d'office par la mairie de Paris sur les locaux de l'immeuble du 7 rue Laghouat ; que ce bâtiment sur rue a fini par être interdit à l'habitation et muré ; qu'un jugement d'expropriation a été rendu le 28 septembre 2001 ; qu'il a été relevé que la société ANGE a transmis ses pièces à la SARL ERTIR à la fin de son mandat, laquelle n' a réclamé aucune pièce comptable ; que la société ANGE ne peut donc fournir que les pièces restant en sa possession ; que du grand livre produit aucune anomalie ne ressort ; qu'il n'est pas établi que la SA LAMY venant aux droits de la SARL ANGE n'ait pas utilisé au seul bénéfice de la copropriété les fonds reçus de l'UAP au titre du sinistre incendie » ;
ALORS QUE, en tant que mandataire du Syndicat des Copropriétaires, le syndic a l'obligation de rendre compte de sa gestion ; qu'à cet égard, il lui incombe d'établir l'affectation des sommes qu'il a reçues et de justifier du montant du solde qu'il remet à son successeur ; que de ce fait même il a la charge de la preuve ; qu'en l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Cour du 7 rue Laghouat à PARIS 18ème exerçait une action en restitution ; qu'il incombait donc à la société LAMY, venant aux droits de la société ANGE, de justifier de l'emploi des sommes qu'elle avait détenues pour la copropriété, au besoin en formant une demande à l'encontre de son successeur, ou en sollicitant que son successeur soit tenu de lui fournir les pièces qui lui avaient été remises ; que les juges du second degré ont rejeté la demande de la copropriété en énonçant : « il n'est pas établi que la SA LAMY venant aux droits de la SARL ANGE n'ait pas utilisé au seul bénéfice de la copropriété les fonds reçus de l'UAP au titre du sinistre incendie » (p. 10, antépénultième alinéa) ; qu'en faisant peser la charge de la preuve sur la copropriété, quand cette preuve incombait à la société LAMY, les juges du fond ont violé les articles 1315 et 1993 du Code civil, ensemble les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, 11-1 du décret du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
