LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en ses deux branches :
Attendu que le 26 octobre 1981, Suzanne X..., décédée depuis, a vendu aux époux Y... un pavillon et un garage dépendant d'une copropriété moyennant une rente viagère ; que par un acte établi le 14 juin 1991 par la société notariale B..., mais publié le 9 novembre 1995 seulement, ces biens ont été revendus aux époux Z... ; qu'ayant donné un mandat exclusif de vente de ces biens à la société Century 21, agent immobilier, les époux Z... ont conclu un compromis avec les époux A... le 9 novembre 2004, lesquels ont renoncé à l'opération après avoir découvert que la résolution judiciaire de la vente conclue en 1981 avait été prononcée pour défaut de paiement de la rente viagère par un jugement du 2 novembre 1995 frappé d'un appel alors en cours ; que les époux Z... et l'agent immobilier, privé de sa commission, ont, dans ces conditions, recherché la responsabilité du notaire instrumentaire de la vente de 1991 publiée tardivement, lequel a appelé en garantie les époux Y... ;
Attendu que la société notariale reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 16 mars 2010), confirmatif de ce chef, de l'avoir déboutée de son appel en garantie dirigé contre les époux Y..., alors, selon le moyen :
1°/ qu'il appartient aux juges du fond de rechercher si le prétendu manquement du notaire à son obligation de publier la vente immobilière est la cause exclusive du dommage invoqué par un tiers ; que la simple négligence de son client ou d'un tiers peut conduire à un partage de responsabilité à proportion de la gravité de leurs fautes respectives, s'il apparaît que sans cette négligence, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que le manquement reproché au notaire consistait à ne pas avoir vérifié qu'au jour de la signature de la vente du 14 juin 1991, étaient réunis les éléments nécessaires à la publication de cette vente dans le délai légal de trois mois ; qu'au demeurant, il appartenait aux juges du fond de rechercher si la publication tardive de cette vente, le 9 novembre 1995, était seule à l'origine du dommage résultant de la renonciation par les époux A... au compromis du 9 novembre 2004 signé avec les époux Z... ; qu'il était également acquis aux débats que les époux A... avaient renoncé à la vente après avoir appris, en 2004, qu'un jugement du 2 novembre 1995 avait annulé le titre de propriété des époux Y..., auteurs des époux Z... ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si les époux Y..., en refusant entre 1995 et 2004 de poursuivre utilement l'instance en appel pour obtenir la réformation de ce jugement rendu par suite d'une erreur d'appréciation manifeste du tribunal, n'avaient pas commis une négligence directement à l'origine du dommage provoqué par la remise en cause du titre de propriété des époux Z... et la décision corrélative des époux A..., en 2004, de renoncer au compromis du 9 novembre 2004, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la responsabilité du notaire pour le retard dans la publication de la vente immobilière ne peut être retenue qu'après avoir constaté que ce retard est dû à une faute de l'officier public ; que l'article 4 du décret du 17 mars 1967, impose au vendeur, au jour de la vente, l'obligation de communiquer un règlement de copropriété et un état descriptif de division de l'immeuble régulièrement publiés à la conservation des hypothèques ; qu'en l'espèce, en considérant que le retard dans la publication de la vente était imputable exclusivement à une faute de la société notariale, sans prendre en compte la volonté manifestée par les époux Y..., dans l'acte de vente, de lier la publication de la vente à celle du modificatif à l'état descriptif de division du 6 juin 1991, et leur négligence à communiquer au notaire, dans le délai de trois mois, un modificatif à l'état descriptif de division régulièrement publié, la cour d'appel, derechef, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu que le défaut de paiement de la rente viagère due en exécution de la vente de 1981 et la non-comparution des débirentiers devant la juridiction du premier degré saisie de l'action en résolution de cette convention ne constituaient pas des fautes à l'égard du notaire ; que par ces motifs, elle a implicitement mais nécessairement jugé qu'il en était de même des conditions dans lesquelles la procédure avait été conduite devant la juridiction du second degré ; que, d'autre part, ayant, par motifs propres et adoptés, énoncé à bon droit que le notaire chargé d'instrumenter la vente conclue en 1991 aurait dû différer la signature de l'acte tant qu'il ne disposait pas des éléments nécessaires à sa publication et qu'il lui incombait d'appeler l'attention des époux Y... sur la nécessité de procéder à la rectification requise de l'état descriptif de division, ce qu'il ne justifiait pas avoir fait, elle a pu en déduire que l'officier public était seul responsable du retard accusé à l'occasion de la publication de cette vente, procédant ainsi à la recherche prétendument omise ; que le moyen, en aucune de ses branches, ne saurait être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société notariale B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société B...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCP de notaires B... de sa demande tendant à voir condamner in solidum les époux Y... à la relever et la garantir de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre au profit de la société Century 21 et des époux Z... en principal, intérêts, article 700 CPC, dépens et frais quelconques ;
AUX MOTIFS QUE les époux Y... font valablement valoir que le défaut de paiement de la rente ne constitue aucunement une faute à l'égard du notaire ; que de même, ils soutiennent à bon droit que le fait de n'avoir pas comparu devant le tribunal de grande instance sur la demande de résiliation de la vente ne constitue pas une faute à l'égard du notaire ;
Qu'en revanche et surtout, la société B... a manqué à son devoir de conseil et à son obligation de rédiger un acte juridiquement efficace dès lors qu'il lui appartenait de différer la signature de l'acte de vente tant que les éléments nécessaires à sa publication n'étaient pas réunis ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QU'il appartient aux juges du fond de rechercher si le prétendu manquement du notaire à son obligation de publier la vente immobilière est la cause exclusive du dommage invoqué par un tiers ; que la simple négligence de son client ou d'un tiers peut conduire à un partage de responsabilité à proportion de la gravité de leurs fautes respectives, s'il apparaît que sans cette négligence, le dommage ne se serait pas produit ;
qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que le manquement reproché au notaire consistait à ne pas avoir vérifié qu'au jour de la signature de la vente du 14 juin 1991, étaient réunis les éléments nécessaires à la publication de cette vente dans le délai légal de trois mois ; qu'au demeurant, il appartenait aux juges du fond de rechercher si la publication tardive de cette vente, le 9 novembre 1995, était seule à l'origine du dommage résultant de la renonciation par les époux A... au compromis du 9 novembre 2004 signé avec les époux Z... ; qu'il était également acquis aux débats que les époux A... avaient renoncé à la vente après avoir appris, en 2004, qu'un jugement du 2 novembre 1995 avait annulé le titre de propriété des époux Y..., auteurs des époux Z... ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si les époux Y..., en refusant entre 1995 et 2004 de poursuivre utilement l'instance en appel pour obtenir la réformation de ce jugement rendu par suite d'une erreur d'appréciation manifeste du tribunal, n'avaient pas commis une négligence directement à l'origine du dommage provoqué par la remise en cause du titre de propriété des époux Z... et la décision corrélative des époux A..., en 2004, de renoncer au compromis du 9 novembre 2004, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la responsabilité du notaire pour le retard dans la publication de la vente immobilière ne peut être retenue qu'après avoir constaté que ce retard est dû à une faute de l'officier public ; que l'article 4 du décret du 17 mars 1967, impose au vendeur, au jour de la vente, l'obligation de communiquer un règlement de copropriété et un état descriptif de division de l'immeuble régulièrement publiés à la conservation des hypothèques ; qu'en l'espèce, en considérant que le retard dans la publication de la vente était imputable exclusivement à une faute de la SCP B..., sans prendre en compte la volonté manifestée par les époux Y..., dans l'acte de vente, de lier la publication de la vente à celle du modificatif à l'état descriptif de division du 6 juin 1991, et leur négligence à communiquer au notaire, dans le délai de trois mois, un modificatif à l'état descriptif de division régulièrement publié, la cour d'appel, derechef, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.
