LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la demande de transfert du permis de construire devait être présentée à l'administration par le titulaire de l'autorisation, que la société Developer n'étant pas la titulaire du permis de construire initial ni du permis modificatif ne se trouvait pas être la partie obligée à demander le transfert et ce d'autant moins que l'obtention du permis de construire modificatif ne lui avait pas été notifiée, la mettant dans l'incapacité absolue de concourir aux formalités de transfert, que la stipulation de "l'obtention par l'acquéreur" du transfert partiel du permis modificatif ne mettait pas conventionnellement à la charge de l'acquéreur les formalités de la demande du transfert mais n'envisageait que le résultat positif comme condition de la vente, que la mise à la charge de l'acquéreur de la fourniture au vendeur du dossier permettant à ce dernier le dépôt de la demande de modification du permis de construire initial ne mettait pas conventionnellement à la charge de l'acquéreur la demande administrative du transfert du permis modificatif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et sans dénaturation, a pu en déduire la défaillance de la condition suspensive du transfert du permis de construire à la date de réitération de la vente par acte authentique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société AIMTV aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société AIMTV à payer à la société Developer la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société AIMTV ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société AIMTV.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la condition suspensive au profit de la SARL DEVELOPER avait défailli et d'AVOIR débouté la société SARL AIMTV en son action tendant à obtenir l'application de la clause pénale à son profit, la constitution d'une caution bancaire ainsi que des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition suspensive qu'un événement arrivera dans un temps fixé, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que les parties ont stipulé au contrat, comme conditions suspensives au profit de l'acquéreur, l'obtention par le vendeur d'un modificatif au permis de construire obtenu par celui-ci, puis l'obtention par l'acquéreur du transfert partiel du permis de construire modifié ; que l'affichage d'un permis de construire numéro 3333008 D 10 34/1 au nom d'un tiers, la SCI PSP, portant sur des travaux d'habitation a été constaté allée des Pins, Maison de Retraire, à Pompignac les 20 décembre 2006, 16 janvier et 21 février 2007 par l'huissier de justice Stéphanie X... ; que la demande de transfert du permis de construire, type de procédure inconnu du Code de l'urbanisme mais défini par la jurisprudence du Conseil d'Etat, doit être présentée à l'Administration par le titulaire de l'autorisation (Conseil d'Etat 18 juin 1993, req. n° 118-690), la SARL DEVELOPER n'étant pas la titulaire du permis initial ni du permis modificatif, ne se trouve pas être la partie obligée à demander le transfert, et ce d'autant moins que l'obtention d'un permis modificatif ne lui avait pas été notifiée, la mettant dans l'incapacité absolue de concourir aux formalités de transfert, comme elle l'observe à juste titre dans ses conclusions ; que la stipulation de « l'obtention par l'acquéreur » du transfert partiel du permis modificatif ne met pas pour autant conventionnellement à la charge de l'acquéreur les formalités de la demande de transfert mais n'envisage que le résultat positif de l'obtention du transfert comme condition de la vente ; que la mise à la charge de l'acquéreur de la fourniture au vendeur du dossier permettant à ce dernier le dépôt de la demande de modification du permis de construire initial ne met pas pour autant conventionnellement à la charge de l'acquéreur la demande administrative de transfert du permis modificatif ; que la défaillance de la condition suspensive de transfert du permis de construire à la date de la réitération par acte authentique a entraîné la caducité de la vente conformément à l'acte sous seing privé du 19 décembre 2006 ; qu'il n'y a pas lieu à application de la clause pénale contre la SARL DEVELOPER dès lors que son refus de passer l'acte était justifié par la défaillance de la condition suspensive à son profit, ni contre la SARL AIMTV qui n'a pas refusé de signer l'acte authentique ; que la caducité de la vente rend inopérante la clause de constitution par la société DEVELOPER d'une caution bancaire de 45.000 euros ; que l'exercice d'une action par la SARL AIMTV ne suffit pas à caractériser un abus ouvrant droit à des dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE la demande visant à obtenir le transfert d'un permis de construire en cours de validité peut être présentée à l'administration soit par son titulaire initial, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain ; qu'en affirmant que la société DEVELOPER, acquéreur, ne pouvait être tenue de solliciter le transfert du permis de construire modificatif obtenu par la société AIMTV, venderesse, en ce qu'une telle demande aurait due être présentée à l'administration par le titulaire du permis initial ou modificatif, quand, la société DEVELOPER, bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur le terrain conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur du transfert du permis modificatif, justifiait d'un titre l'habilitant à solliciter le transfert, à son profit, du permis de construire modificatif délivré à la demande de la société AIMTV, la Cour d'appel a violé l'article R. 421-1-1 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige et l'article 1178 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'acte de vente du 19 septembre 2006 stipulait, au titre des conditions suspensives profitant à l'acquéreur, l'obtention par ce dernier du transfert partiel du permis de construire modifié en ce qu'il porte sur la parcelle vendue ; qu'en affirmant que la stipulation de « l'obtention par l'acquéreur » du transfert partiel du permis modificatif ne mettait pas pour autant conventionnellement à la charge de l'acquéreur les formalités de la demande du transfert mais n'envisageait que le résultat positif de l'obtention du transfert comme condition de la vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 19 septembre 2006 en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en affirmant que la défaut de notification du permis modificatif par la société AIMTV à la société DEVELOPER dès son obtention le 5 octobre 2006 avait placé la société DEVELOPER dans l'incapacité absolue de concourir aux formalités de transfert sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la notification de l'obtention du permis modificatif par courrier du 26 janvier 2007 n'avait pas permis à cette dernière d'accomplir toutes les diligences pour procéder au transfert à son nom du permis de construire modificatif, la condition suspensive étant susceptible d'être réalisée jusqu'à la date fixée pour la signature de l'acte authentique le 28 février 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, en affirmant que le défaut de notification du permis modificatif avait placé la société DEVELOPER dans l'incapacité absolue de concourir aux formalités de transfert sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la renonciation de la société DEVELOPER à poursuivre l'acquisition intervenue alors que la demande de permis modificatif était en cours d'instruction ne rendait pas vaine toute notification de l'obtention de ce dernier aux fins que la société DEVELOPER en sollicite le transfert, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil.
