LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Déclare le pourvoi incident de la société Allianz IARD irrecevable en ce qu'il est dirigé contre la société AG House ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Masséna à Nice du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. X... et Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 avril 2008), que la société civile immobilière Joel (la société Joel), propriétaire de deux lots destinés à la location dans un immeuble en copropriété, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Masséna à Nice (le syndicat), la société Assurances Générales de France IART devenue société Allianz IARD et M. A..., liquidateur à la liquidation judiciaire de la société STD, anciennement propriétaire du lot voisin sur la terrasse duquel elle avait fait exécuter des travaux, en réparation de son préjudice ; que le syndicat a fait assigner la société Cabinet Borne et Delaunay, ancien syndic, en intervention forcée devant la cour d'appel ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la terrasse dont dépendait l'étanchéité du bâtiment où se situaient les locaux de la société Joel était une partie commune, que l'expert avait mis en évidence la vétusté et le défaut d'entretien du gros oeuvre et de l'étanchéité d'origine de celle-ci et que les travaux effectués par la société STD, trop récents pour être à l'origine du pourrissement du plancher n'avaient pu que causer de nouvelles infiltrations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en en déduisant que la responsabilité du syndicat était engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner le syndicat à payer une certaine somme à la société Joel à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'expert judiciaire ayant constaté la vacance des locaux en raison de l'impossibilité de leur exploitation, cette société est fondée à réclamer la réparation de son préjudice locatif qui s'est poursuivi jusqu'au 15 avril 2004, date d'exécution des réparations ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat qui faisaient valoir que les locaux avaient été donnés à bail commercial dès 2002 et que la société Joel ne justifiait dès lors pas d'un préjudice pour la période postérieure à la location, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat à payer à la société Joel la somme de 164 523,03 euros au titre de sa perte de loyers et de son préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 24 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Joel aux dépens du pourvoi principal et la Société Allianz IARD aux dépens du pourvoi incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Allianz IARD ; condamne la société Joel à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Masséna à Nice la somme de 2 500 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Masséna à Nice et la société Allianz IARD à payer à la société Cabinet Borne et Delaunay la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Masséna (demandeur au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré le syndicat des copropriétaires du 5 rue Masséna et la société STD responsables des désordres subis par les appartements de la société JOËL et d'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la Compagnie AGF IART à payer à la société JOËL la somme de 164.523,03 euros en réparation des préjudices subis et dit que la Compagnie AGF IART ne sera tenue que dans la limite de la somme de 25.977,36 euros au titre des pertes de loyers et de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert a expliqué la survenance des infiltrations dans les locaux par l'absence d'entretien de l'étanchéité sommaire d'origine de la terrasse et par les travaux réalisés sur cette terrasse qui n'ont pu qu'aggraver la situation et apporter une surcharge ; que le syndicat est responsable des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il importe peu qu'il ait ignoré les défectuosités de l'immeuble qui ne sont apparues qu'à l'occasion des travaux effectués par un copropriétaire et qu'il est établi que le défaut d'entretien des parties communes et les travaux réalisés par la société STD ont concouru aux dommages ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert a déterminé une double origine aux désordres, ceux-ci s'expliquant par une absence d'entretien de l'étanchéité sommaire de la terrasse et par les travaux réalisés sur cette terrasse qui n'ont pu qu'aggraver la situation et apporter une surcharge ; qu'il apparaît qu'à l'origine, la terrasse était partiellement couverte par une toiture en zinc, que le copropriétaire l'a supprimée, a posé une chape puis un carrelage sans étanchéité nouvelle, ce qui a eu pour conséquence une surcharge sur une armature vétuste et non prévue pour une telle charge ; qu'il est établi que la société STD a entrepris en 1997 des travaux sur une partie commune dont elle n'avait qu'une jouissance privative, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et au mépris des règles de l'art ; que ces travaux ont participé à la survenance peu après du sinistre ;
ALORS QUE, D'UNE PART, une faute n'engage la responsabilité de son auteur que si elle est la cause directe et certaine et, partant, génératrice, du dommage ; que, s'agissant de la condition de la responsabilité civile, la causalité reliant le fait générateur au dommage doit donc être établie par le demandeur ; qu'en se bornant en l'espèce, pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le dommage subi par la SCI JOËL, à énoncer que le défaut d'entretien des parties communes a concouru au dommage et que les travaux réalisés n'avaient pu 7 qu'aggraver la situation, sans caractériser le lien direct et certain de cause à effet entre la faute retenue à l'encontre du syndicat des copropriétaires et le préjudice subi par la SCI JOËL, alors pourtant qu'elle constatait que les défectuosités de l'immeuble ne sont apparues qu'à l'occasion des travaux effectués par un copropriétaire, ce dont il résultait que, sans l'intervention de la société STD, le sinistre ne se serait pas produit et que les travaux litigieux constituaient donc l'élément déclencheur de la survenance des désordres, la cour d'appel a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, méconnaissant à cet égard les exigences de l'article 455 du code de procédure civile, la cour d'appel s'est totalement abstenue de répondre aux moyens déterminants invoqués par le syndicat des copropriétaires 5 rue Masséna dans ses conclusions d'appel et récapitulatives selon lesquels, en premier lieu, « il est incontestable que c'est la réalisation des travaux de la société STD qui a provoqué les désordres : la concomitance des deux évènements, relevée par l'expert dans son rapport, établit sans discussion possible le lien de cause à effet entre la réalisation des travaux et les infiltrations qui s'en sont suivies», «il est de jurisprudence constante que seule compte en la matière la causalité adéquate, la cause sans laquelle le préjudice ne serait pas intervenu ; en l'espèce, il s'agit de la réalisation des travaux par la société STD, indépendamment de l'état antérieur de la terrasse ; une jurisprudence déjà ancienne et de principe impose de rechercher en matière de responsabilité délictuelle la cause adéquate (…) ; plus spécifiquement, une jurisprudence constante condamne toute autre solution en matière de désordres consécutifs à la réalisation de travaux (en jugeant ) que l'élément déclencheur de la survenance des désordres est la réalisation des travaux (…) et que sans la réalisation des travaux, les désordres ne se seraient pas produits ; (…) c'est donc bien seul l'élément déclencheur qui doit être retenu pour déterminer les causes des désordres ; dans le cas présent, la réalisation des travaux est l'élément déclencheur évident des infiltrations dont se plaint la SCI JOËL (conclusions p. 7 à 9), et en second lieu «les travaux réalisés par la société STD ont été entrepris sur une partie de la terrasse qui était inaccessible ; elle a en outre réalisé des travaux non conformes aux règles de l'art comme le relève l'expert dans son rapport : elle a en effet coulé une chape destinée à la pose d'un revêtement ; cette chape a, à dire d'expert, surchargé l'ossature du gros oeuvre et aucune étanchéité n'a été faite avant la pose du carrelage, ce qui confirme sa responsabilité exclusive dans la survenance des désordres » (p. 9, dernier alinéa et p.10, premier alinéa).
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'appel en garantie diligenté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Massena à l'encontre de la SA Cabinet BORNE ET DELAUNAY ;
AUX MOTIFS QUE le cabinet BORNE ET DELAUNAY était en cause de première instance en qualité de syndic de la copropriété ; que son appel en intervention forcée est fondé sur la prétention d'une faute de gestion impliquant la recherche de sa responsabilité civile dans le cadre de l'exécution de son mandat ; que cette action extérieure à l'instance ne constitue pas une évolution de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement en ce qu'elle est étrangère aux données du litige qui demeurent identiques à celles soumises au juge du premier degré ;
ALORS QUE les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour d'appel, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause ; que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'il était précisément révélé en l'espèce une circonstance de fait et de droit constante, postérieure au jugement, à savoir le changement de syndic de l'immeuble intervenu en 2005, soit postérieurement au jugement entrepris, ce qui caractérisait l'évolution du litige ; qu'en effet, le cabinet BORNE ET DELAUNAY, ancien syndic de la copropriété qui, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, avait représenté celle-ci en première instance, était, par l'effet de la fin de son mandat, devenu tiers par rapport à l'instance en cause d'appel et pouvait donc, comme tiers, y être appelé en garantie ; qu'en niant cependant toute évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant elle, la cour d'appel a violé pour refus d'application l'article 555 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la Compagnie AGF IART à payer à la société JOËL la somme de 164.523.03 euros en réparation des préjudices subis ;
AU MOTIF QUE la SCI JOËL est fondée à réclamer la réparation de son préjudice locatif qui s'est poursuivi jusqu'au 15 avril 2004 ;
ALORS QUE, méconnaissant à nouveau les exigences de l'article 455 du code de procédure civile, la cour d'appel s'est abstenue de répondre au moyen péremptoire soulevé par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d'appel et récapitulatives pris de ce qu' «il n'est fourni pour la période postérieure à novembre 2002 aucune pièce justifiant la réalité du préjudice allégué », de ce que « les locaux ont d'ailleurs été donnés à bail commercial à une société La Maison de Marie dès 2002», de ce qu' «il est donc demandé à la SCI JOËL de justifier de son préjudice pour la période postérieure au jugement par la production du contrat de bail la liant à cette société » et de ce que, « en première instance, la SCI s'était bien gardée de solliciter réparation d'un préjudice de jouissance pour la période postérieure à novembre 2002 (le jugement date de novembre 2003) » (conclusions p. 10, alinéas 2 à 4).
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Assurances générales de France IART actuellement dénommée société Allianz IARD (demanderesse au pourvoi incident).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du 5 rue Masséna et la société STD responsables des désordres subis par les appartements de la société Joel et d'avoir condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AGF IART à payer à la SCI Joel la somme de 164.523,03 euros en réparation des préjudices subis et dit que la compagnie AGF IART serait tenue dans la limite de la somme de 25.977,36 euros au titre des pertes de loyers et de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert a expliqué la survenance des infiltrations dans les locaux par l'absence d'entretien de l'étanchéité sommaire d'origine de la terrasse et par les travaux réalisés sur cette terrasse qui n'ont pu qu'aggraver la situation et apporter une surcharge ; que le syndicat est responsable des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il importe peu qu'il ait ignoré les défectuosités de l'immeuble qui ne sont apparues qu'à l'occasion des travaux effectués par un copropriétaire et qu'il est établi que le défaut d'entretien des parties communes et les travaux réalisés par la société STD ont concouru aux dommages ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert a déterminé une double origine aux désordres, ceux-ci s'expliquant par une absence d'entretien de l'étanchéité sommaire de la terrasse et par les travaux réalisés sur cette terrasse qui n'ont pu qu'aggraver la situation et apporter une surcharge ; qu'il apparaît qu'à l'origine, la terrasse était partiellement couverte par une toiture en zinc, que le copropriétaire l'a supprimée, a posé une chape puis un carrelage sans étanchéité nouvelle, ce qui a eu pour conséquence une surcharge sur une armature vétuste et non prévue pour une telle charge ; qu'il est établi que la société STD a entrepris en 1997 des travaux sur une partie commune dont elle n'avait qu'une jouissance privative, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et au mépris des règles de l'art ; que ces travaux ont participé à la survenance, peu après, du sinistre ;
ALORS QU' une faute n'engage la responsabilité de son auteur que si elle est la cause directe et certaine et, partant, génératrice, du dommage ; que s'agissant de la condition de responsabilité civile, la causalité reliant le fait générateur au dommage doit donc être établie par le demandeur ; qu'en se bornant en l'espèce, pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le dommage subi par la SCI Joel, à énoncer que le défaut d'entretien des parties communes a concouru au dommage et que les travaux réalisés n'avaient pu qu'aggraver la situation, sans caractériser le lien direct et certain de cause à effet entre la faute retenue à l'encontre du syndicat des copropriétaires et le préjudice subi par la SCI Joel, alors pourtant qu'elle constatait que les défectuosités de l'immeuble ne sont apparues qu'à l'occasion des travaux effectués par un copropriétaire, ce dont il résultait que, sans l'intervention de la société STD, le sinistre ne se serait pas produit et que les travaux litigieux constituaient donc l'élément déclencheur de la survenance des désordres, la cour d'appel a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'appel en garantie diligenté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 rue Massena à l'encontre de la société Cabinet Borne et Delaunay ;
AUX MOTIFS QUE le Cabinet Borne et Delaunay était en cause de première instance en qualité de syndic de copropriété ; que son appel en intervention forcée est fondé sur la prétention d'une faute de gestion impliquant la recherche de sa responsabilité civile dans le cadre de l'exécution de son mandat ; que cette action extérieure à l'instance ne constitue pas une évolution de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement en ce qu'elle est étrangère aux données du litige qui demeurent identiques à celles soumises au juge du premier degré ;
ALORS QUE les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour d'appel, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause ; que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'il était précisément révélé, en l'espèce, une circonstance de fait et de droit constante, postérieure au jugement, à savoir le changement de syndic de l'immeuble intervenu en 2005, soit postérieurement au jugement attaqué, ce qui caractérisait l'évolution du litige ; qu'en effet, le Cabinet Borne et Delaunay, ancien syndic de la copropriété qui, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, avait représenté celle-ci en première instance, était, par l'effet de la fin de son mandat, devenu tiers par rapport à l'instance en cause d'appel et pouvait donc, comme tiers, y être appelé en garantie ; qu'en niant cependant toute évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant elle, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 555 du Code de procédure civile.
