LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 12 janvier 2010), que M. X..., preneur à bail d'un appartement, propriété de Mme Y..., a contesté la validité du congé qui lui avait été délivré par la bailleresse en vue de la réalisation de travaux dans les lieux loués ;
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande d'invalidation, alors, selon le moyen, que le bailleur ne peut, sous peine du nullité du congé, s'opposer au renouvellement du bail à l'égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, que s'il lui propose, concomitamment au congé, un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ; qu'en relevant, pour valider le congé, que, si Mme Y... n'avait fait à M. X...aucune offre de relogement simultanément au congé, elle avait valablement satisfait à cette obligation quelques mois plus tard, une fois connus d'elle les éléments relatifs à la situation patrimoniale de son locataire, la cour d'appel a violé l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que les dispositions de l'article 15- III de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonnent pas la validité du congé au respect d'une condition de simultanéité entre sa délivrance et l'offre au locataire d'un logement de remplacement, la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse avait formulé ses offres plusieurs mois avant la date d'effet du congé et retenu souverainement que ces offres étaient adaptées aux besoins et aux possibilités du locataire, en a exactement déduit que la contestation de M. X...de ce chef devait être écartée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré valable le congé délivré à M. X...et, en conséquence, D'AVOIR autorisé Mme Y... à faire procéder à son expulsion en cas de maintien dans les lieux au-delà d'un délai de huit mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
AUX MOTIFS QUE l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que ce dernier motif, outre le fait qu'il doit être sincère, peut être inhérent à la réalisation de travaux dont l'importance est incompatible avec le maintien du locataire dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, il résulte des différents devis produits par Mme Y... que son projet de travaux préexistait à la délivrance du congé puisque, outre des devis anciens datés des 27 septembre 2001 et 14 mars 2002 et qui concernaient tant la rénovation de la cheminée que la rénovation de la charpente et de la toiture, elle a fait établir par la société Socorest, le 17 mars 2007, soit avant la date d'effet du congé, un devis relatif à la réfection du plancher du premier étage, lequel a été complété dès les mois de septembre et octobre suivants, par les devis relatifs à la réfection de l'installation électrique et au remplacement des menuiseries extérieures ; que ces différentes pièces permettent de considérer que le motif tiré du projet de travaux évoqué par Mme Y... est sincère ; que, par ailleurs, la réfection des planchers du rez-de-chaussée et du 1er étage, qui supposera la démolition de l'existant et la réalisation d'une chape, concerne une surface de 48 m ² ; que ces travaux, outre le fait qu'ils se combineront, avec la réfection complète de l'installation électrique et le remplacement des menuiseries, vont occasionner des nuisances incompatibles avec le maintien dans les lieux de M. X...; que les travaux de rénovation envisagés par Mme Y... sont donc suffisamment importants pour constituer un motif légitime et sérieux de délivrance d'un congé ; que l'article 15 III de la loi précitée dispose que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I du même article à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; que ces dispositions légales ne subordonnent pas la validité du congé au respect d'une condition de simultanéité entre sa délivrance et l'offre au locataire d'un logement de remplacement ; qu'au surplus, il doit être rappelé que les ressources du locataire doivent être appréciées à la date de la notification du congé et qu'il n'est pas forcément aisé pour le bailleur d'en avoir communication en vue de délivrer un tel congé ; que c'est donc bien à réception des éléments de situation communiqués par le locataire, que le bailleur a connaissance de son obligation de formuler une offre de relogement ; qu'en l'espèce, M. X...s'est prévalu du bénéfice des dispositions de l'article 15 III par courrier du janvier 2007 ; que Mme Y... lui a proposé en retour, par courrier du 20 février 2007, les offres de relogement prévues par les dispositions précitées ; qu'elle a formulé ces offres dans un délai relativement rapide si l'on tient compte du temps nécessaire à ses recherches et plusieurs mois avant la date d'effet du congé, laissant ainsi à son locataire la possibilité d'effectuer sereinement son choix et d'organiser son déménagement ; que les loyers des différentes offres communiquées par Mme Y... sont modiques et qu'ils ne peuvent être déclarés inadaptés aux possibilités de M. X...du seul fait qu'ils sont trois fois supérieurs au montant du loyer extrêmement modique actuellement acquitté par celui-ci, alors qu'il perçoit une pension de retraite de l'ordre de 1. 280 euros par mois et qu'au surplus, il n'est pas établi qu'il ne serait pas éligible à une allocation logement ; que les offres de relogement faites par Mme Y..., qui étaient situées en rez-de-chaussée et pour l'une d'entre elles en étage desservi par ascendeur, étaient adaptées aux besoins et aux possibilités de M. X...;
ALORS, 1°), QUE le bailleur ne peut, sous peine du nullité du congé, s'opposer au renouvellement du bail à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, que s'il lui propose, concomitamment au congé, un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ; qu'en relevant, pour valider le congé, que si Mme Y... n'avait fait à M. X...aucun offre de relogement simultanément au congé, elle avait valablement satisfait à cette obligation quelques mois plus tard, une fois connus d'elle les éléments relatifs à la situation patrimoniale de son locataire, la cour d'appel a violé l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, 2°), QUE le bailleur ne peut donner congé que s'il est en mesure de justifier un motif réel et sérieux ; qu'en relevant, pour qualifier de sincère le motif tenant, sans autre précision, à la « rénovation lourde de l'immeuble », que la bailleresse produisait des devis datés des 27 septembre 2001 et 14 mars 2002, du 17 mars, de septembre et d'octobre 2007 cependant que les deux premiers antérieurs de plus de quatre ans au congé et les autres postérieurs au congé, voire même à sa prise d'effet n'étaient pas de nature à révéler l'intention réelle et sérieuse de Mme Y..., à la date du congé, de procéder à une rénovation de l'appartement incompatible avec le maintien dans les lieux du locataire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, 3°), QUE la rénovation des locaux ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé que si, par leur importance, les travaux sont incompatibles avec le maintien dans les lieux du locataire ; qu'en déclarant valable le congé cependant qu'il ressortait de ses constatations que les travaux envisagés par Mme Y... concernaient non pas l'appartement dans son entier mais seulement la rénovation des éléments d'équipements tels que la cheminée, la charpente, la toiture, ainsi que la réfection du plancher du premier étage, de l'installation électrique et de la plomberie, dont aucun ne nécessitait le départ définitif du locataire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.
