LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le local principal dans lequel était exercée l'activité de garagiste avait toujours appartenu au preneur ou à ses héritiers et que le bail précisait que le preneur exerçait la profession de garagiste, la cour d'appel, appréciant la commune intention des parties, a souverainement retenu que les parties avaient considéré que les lieux étaient loués pour l'exercice d'une activité de garage et, ayant relevé qu'ils étaient utilisés pour une activité de menuiserie, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que la locataire avait manqué à son obligation de respecter la destination contractuelle des lieux ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, au vu de plusieurs constats d'huissier de justice qu'il existait des vitres brisées et des portes délabrées et que la société Y...Avignon ne justifiait d'aucune dépense d'entretien de l'immeuble loué pendant plusieurs années, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, souverainement retenu que la locataire avait gravement manqué à son obligation d'entretien ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Y...Avignon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Y...Avignon et la condamne à payer à M. Marc X..., en son nom personnel et ès qualités, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Y...Avignon.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial liant messieurs Marcel et Marc X...à la société Y..., d'avoir ordonné en conséquence, à défaut de libération des lieux, l'expulsion de la société Y... et de tous occupants de son chef des lieux loués sis ..., avec l'aide de la force publique si nécessaire et sous astreinte, et d'avoir condamné la société Y... à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE, sur le défaut d'entretien, l'huissier mandaté par Marcel X...ou désigné par ordonnance présidentielle a indiqué, par constat du 12 octobre 2004, que « ce local paraît abandonné et non entretenu depuis plusieurs mois, voire plusieurs années », par constat du 8 mars 2006, que « (les portes du local) sont extrêmement délabrées et n'ont pas été entretenues correctement depuis fort longtemps. Elles sont rafistolées avec des planches, la peinture est largement écaillée et les vitres sont cassées », par constat du 16 mai 2007, que « nous observons les restes calcinés d'affaires qui ont été entassées et brûlées dans la cour du local de notre requérant », par constat du 3 octobre 2007, que « de l'avenue je constate que les lieux semblent abandonnés et non entretenus, aspect d'un hangar à l'abandon pouvant être facilement squatté (…) », par constat du 13 décembre 2007, que « les portes d'entrée sont toujours délabrées, les vitres des carreaux sont cassées ou inexistantes, des planches de bois et des morceaux de plastique y sont placés pour boucher les ouvertures », par constat du 29 septembre 2008, « un certain nombre de vitres sont cassées, des ouvertures partiellement obstruées par des cartons ou planches » ; qu'il n'existe aucun état des lieux d'entrée de sorte que ceux-ci sont présumés avait été pris en bon état ; qu'en tout état de cause, un tel défaut d'entretien est de nature à mettre en péril la sécurité et la conservation de l'immeuble ; que la société Y... n'a jamais sollicité l'exécution de travaux par son bailleur, ce qui permet de considérer qu'elle reconnaît que les réparations nécessaires lui incombaient ; qu'au surplus, elle ne justifie d'aucune dépense d'entretien de l'immeuble pris à bail depuis de très nombreuses années ; que le grave manquement par la société Y... à son obligation d'entretien est donc établi ; que sur le non-respect de la destination contractuelle des lieux, à titre préliminaire, le local principal, dans lequel était exercée l'activité commerciale de garagiste, a toujours appartenu au preneur ou à ses héritiers ; que la théorie de l'accessoire ne peut donc pas être invoquée en l'espèce ; que le bail, dont le caractère commercial n'est pas contesté, ne précise pas la destination des lieux loués de sorte qu'il convient de rechercher la volonté des parties sur ce point en se référant à des circonstances de fait, antérieures ou concomitantes à la signature du bail ; que le fait que le contrat précise que le preneur exerce la profession de garagiste permet de retenir que les parties ont considéré, lors de la formation du contrat, que les lieux étaient loués pour l'exercice d'une activité de garage ; qu'au surplus, il n'est pas contesté que le local principal mitoyen à la remise et à la cour, dans lequel était exercée l'activité commerciale de garagiste, a toujours appartenu au preneur ou à ses héritiers ; que la société Y... a reconnu dans une autre procédure que le bail était destiné aux besoins de l'exploitation de son activité commerciale ; que d'ailleurs la preneuse, qui ne conteste pas avoir transféré son activité commerciale à Le Pontet, prétend utiliser la remise donnée à bail « dans le cadre de son activité qui n'a jamais cessé (à titre d'entrepôt, remise, pièce d'archives, local annexe de peinture, parking, etc …) ; qu'il résulte des constats d'huissier des 12 octobre 2004, 8 mars 2006, 13 décembre 2007 et 29 septembre 2008 que les locaux du ...ont servi à une activité de menuiserie et ne contenaient pas de matériel de carrosserie ou de véhicules et qu'aucune activité n'était exercée dans les lieux mitoyens du ... ; qu'un voisin atteste avoir observé qu'une activité de menuiserie était exercée dans la remise par le gendre du preneur, de 2005 au 27 mars 2007 ; qu'après avoir transféré son activité commerciale dans un autre local, la société Y... a cessé d'exercer son activité de garagiste dans les lieux pris à bail, lesquels ont alors été utilisés épisodiquement pour son activité professionnelle par le gendre de monsieur Y..., décorateur à Cavaillon ; que la société Y... a manqué à son obligation de respecter la destination contractuelle des lieux et a commis divers manquements graves qui justifient la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef ;
1°/ ALORS QU'un local accessoire, comme un lieu de stockage ou d'entreposage, ne constitue pas le siège de l'exploitation commerciale mais demeure nécessaire à cette exploitation ; qu'en retenant que la société Y... avait cessé d'utiliser les lieux loués pour son activité de garagiste, au motif impropre qu'elle avait transféré cette activité dans un local qui n'était plus mitoyen des locaux litigieux, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 5 in fine), si, peu important ce transfert, ces locaux avaient toujours contribué comme accessoires à l'exercice de l'activité commerciale de la société Y... à titre d'entrepôt, de remise, de pièces d'archives, de local annexe de peinture et de parking, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 du Code civil et L 145-1 I 1° du Code de commerce ;
2°/ ALORS QUE, à supposer même que la société Y... n'ait plus utilisé le local litigieux pour l'exercice de son activité, en se contentant d'affirmer que l'indication, dans l'acte du 1er octobre 1949 valant bail, de la profession de garagiste du preneur permettait de retenir que le local de remise avait été contractuellement destiné à une activité de garage, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 5 in fine), si le défaut de stipulation sur l'utilisation des lieux, malgré l'indication de la profession du preneur, avait eu précisément pour but de laisser au preneur la faculté d'exploiter le commerce de son choix dans ces locaux distincts de ceux où il exerçait principalement son activité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE, sauf stipulation contraire, le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il doit y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires ; qu'en se contentant d'affirmer que le défaut d'entretien pouvait être reproché à la société Y..., preneur, dès lors que celle-ci n'avait pas sollicité l'exécution des travaux, ce dont il a été déduit que ces derniers incombaient au preneur, sans constater que les parties avaient mis à la charge du preneur, par une clause expresse de l'acte du 1er octobre 1949 valant bail, les travaux d'entretien incombant légalement au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil.
