LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le caractère inondable du terrain était mentionné dans le permis de construire de l'immeuble du 20 avril 2000, auquel l'acte sous seing privé faisait référence et qui avait été annexé à l'acque authentique dont l'acquéreur avait reconnu, dans cet acte avoir reçu un exemplaire, que l'acquéreur avait déclaré aux actes qu'il n'envisageait pas la réalisation de travaux nécessitant un permis de construire, et que la vente portait non pas sur un terrain mais sur un immeuble existant qui n'était pas frappé d'une inconstructibilité radicale et totale, toute construction en la partie basse de la parcelle exigeant uniquement des aménagements, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune réticence dolosive n'était établie à l'encontre des vendeurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que si le notaire était tenu d'une obligation d'information et de conseil, il n'était pas tenu d'informer les parties des données de fait qu'elles connaissaient déjà, que la connaissance du caractère inondable du terrain par les acquéreurs résultait du permis de construire dont ils avaient reçu un exemplaire et du caractère manifeste du risque d'inondation, qu'ils reconnaissaient dans leurs écritures d'appel, en considération de la localisation de la commune au bord de la Garonne, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de la société civile professionnelle Cabrol-Lourau-Fontanille ne pouvait être recherchée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il n'était pas établi que l'agent immobilier aurait dissimulé aux acquéreurs un élément dont il aurait eu connaissance et dont ils ne pouvaient se convaincre par eux-mêmes, telle que l'inondabilité du terrain dont ils admettaient le caractère manifeste dans leurs écritures, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute prouvée n'était caractérisée à l'encontre de l'agent immobilier ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, Mme X... et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, Mme X... et M. Y... à payer à la société civile professionnelle Cabrol-Lourau-Fontanille la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... et M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Blanc-Rousseau, avocat aux Conseils pour Mme X... et M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y..., acquéreurs d'un terrain avec une maison d'habitation, de leur demande en responsabilité contre leurs vendeurs, Monsieur et Madame Z...,
Aux motifs que le caractère inondable du terrain était mentionné dans le permis de construire de l'immeuble du 20 avril 2001 annexé à l'acte notarié auquel il était fait référence dans l'acte sous seing privé du 29 mai 2004 et dont l'acquéreur avait reconnu à l'acte authentique (p.10) avoir reçu un exemplaire ; que l'acquéreur avait déclaré dans l'acte sous seing privé (p.2) et l'acte authentique (p.10) qu'il n'envisageait pas la réalisation de travaux nécessitant un permis de construire ; que la vente ne portait pas sur un terrain dont le caractère inondable aurait empêché la construction d'une maison mais sur un immeuble déjà bâti que l'acheteur n'envisageait pas d'étendre à la date de son acquisition et qui n'était pas frappé d'une inconstructibilité radicale mais qui exigeait des aménagements en cas de construction dans la seule partie basse de la parcelle ; qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être caractérisée contre les vendeurs, qui avaient communiqué dans l'acte sous seing privé les références du permis de construire que les acquéreurs pouvaient se procurer dès avant la passation de l'acte authentique ; que concernant le vice caché, les acquéreurs avaient reconnu à l'acte authentique avoir reçu le permis de construire révélant le caractère inondable du terrain ;
Alors que 1°) le vendeur doit, en exécution de son obligation précontractuelle de renseignement, attirer précisément l'attention de l'acheteur sur le caractère inondable du terrain vendu ; qu'en ayant jugé suffisante la seule référence au permis de construire figurant en annexe à l'acte authentique de vente et à l'acte sous seing privé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors que 2°) le caractère inondable du terrain sur lequel est édifiée une maison d'habitation portant atteinte à son habitabilité, doit être révélé par le vendeur même si l'acheteur n'envisage pas de procéder dans un avenir prévisible à des travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ; qu'en s'étant fondée sur la déclaration de l'acheteur selon laquelle il n'envisageait pas la réalisation de travaux impliquant la délivrance d'un tel permis, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article 1116 du code civil ;
Alors que 3°) l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ; qu'en ayant considéré qu'il incombait aux acquéreurs de se procurer eux-mêmes le permis de construire dont seule la référence figurait dans l'acte sous seing privé pour y découvrir le caractère inondable du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en responsabilité civile contre la SCP Cabrol-Lourau-Fontanille, notaires associés, venue aux droits de la SCP Baziadoly-Cabrol-Lourau,
Aux motifs que le notaire n'était pas tenu d'informer les parties des faits qu'elles connaissaient déjà ; que la connaissance du caractère inondable du terrain par les acquéreurs résultait du permis de construire dont ils avaient reçu un exemplaire et du caractère manifeste du risque d'inondation, comme ils le reconnaissaient dans leurs écritures d'appel (p.31), en considération de la localisation de la commune sur le bord de la Garonne ;
Alors que le notaire engage sa responsabilité lorsqu'il ne met pas en garde les parties contre les risques encourus en achetant un bien immobilier situé en zone inondable; qu'en ayant jugé suffisante la remise d'un exemplaire du permis de construire et en s'étant fondée sur la localisation de la commune sur le bord de la Garonne, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en responsabilité contre Madame A..., exerçant sous le nom commercial «Cabinet Immobilier Bordelais»,
Aux motifs qu'il n'était pas établi que l'agent immobilier aurait dissimulé aux acquéreurs un élément dont il aurait eu connaissance et dont ils ne pouvaient se convaincre par eux-mêmes, tel le caractère inondable du terrain dont ils admettent le caractère manifeste dans leurs écritures ;
Alors que l'agent immobilier doit spontanément informer les acheteurs sur le caractère inondable du terrain vendu après s'être lui-même informé sur les caractéristiques de l'immeuble ; qu'en ayant énoncé que les acheteurs auraient dû se convaincre par euxmêmes du caractère inondable du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
