LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le contrat stipulait que le vendeur s'obligeait à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d'équipements nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard au cours du quatrième trimestre 2004, et retenu que le logement ne devait pas constituer la résidence principale des acquéreurs qui déclaraient l'avoir acquis "dans un but de défiscalisation liée à l'encaissement des loyers et au remboursement d'un prêt", la cour d'appel, qui a constaté que les époux X... avaient attendu environ treize mois après l'expiration du délai contractuel de livraison pour adresser une mise en demeure au vendeur, en a souverainement déduit que le manquement à l'obligation de délivrance dans le délai convenu n'était pas d'une gravité telle qu'il justifie la résolution de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la stipulation relative à l'indemnité forfaitaire due en cas de résolution de la vente fournissait une référence contractuelle précise pour apprécier le montant des dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas violé le principe de la réparation intégrale en fixant souverainement le préjudice des époux X... à la somme de 8 500 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la SCI Carré plein centre la somme de 2 500 euros , rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à prononcer la résolution du contrat de vente ;
AUX MOTIFS QU' il appartient au juge d'apprécier si la défaillance de la S.C.I. Carré Plein Centre dans l'exécution de son obligation de livraison dans le délai convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution de la convention ; que le contrat stipule que « le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés conformément aux énonciations de la notice descriptive au plus tard au cours du quatrième trimestre 2004, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, ainsi qu'il est dit dans le cahier des charges » ; que le chapitre 1 du titre 2 du cahier des charges relatif à l'état d'avancement des travaux ainsi qu'à la poursuite et à l'achèvement de la construction stipule à sa rubrique, délais d'achèvement, que : « toutefois, seront notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison les évènements suivants : retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) » ; que le cahier des charges stipule que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre » ; qu'en l'espèce, il est établi par les pièces du dossier que trois entreprises devant intervenir sur ce chantier ont cessé leurs activités de la manière suivante :liquidation judiciaire de l'entreprise Grands Travaux Pyrénéens Adour survenue le 1er décembre 2003, remplacée par l'entreprise Grands Travaux Européens suivant un marché du 24 février 2004, c'est-à-dire avant l'acte de vente du 1er mars 2004 ; l'entreprise Grands Travaux Européens devait achever ses travaux aux plus tard le 15 août 2004, mais son redressement judiciaire a été prononcé le 26 juillet 2004 avec poursuite de son activité jusqu'au 10 novembre 2004 date de sa liquidation judiciaire, c'est-à-dire après la fin des travaux de construction de cet immeuble ; l'entreprise CMP a été déclarée en liquidation judiciaire le 27 février 2006 soit plus d'un an après l'expiration du délai contractuel de livraison ; qu'il résulte de ce qui précède que les défaillances de ces entreprises n'ont pas eux d'incidence directe sur le non-respect du délai de livraison, alors que d'autre part la S.C.I. Carré Plein Centre n'a pas versé aux débats le planning des travaux, et qu'en tout état de cause la S.C.I. Carré Plein Centre a très largement dépassé le délai supplémentaire qui pouvait lui être accordé sur la base de la clause rappelée ci-dessus, c'est-à-dire le double du délai contractuel initial, puisque le retard total de livraison est de 26 mois, alors qu'il n'aurait dû être au maximum que de 9 mois, le délai contractuel de livraison ayant été fixé à 9 mois ; qu'au surplus, la S.C.I. Carré Plein Centre n'a pas avisé les acquéreurs des défaillances de ces entreprises, en violation des dispositions du cahier des charges, et d'autre part elle n'a pas répondu à la demande que ceux-ci lui ont adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2006 ; qu'en conséquence, le manquement important de la S.C.I. Carré Plein Centre dans l'exécution de son obligation de délivrance dans le délai convenu est parfaitement établi, alors qu'elle ne rapporte pas enfin la moindre preuve de ce que ces défaillances d'entreprises constitueraient pour elle un cas de force majeure ; que cependant ces manquements ne sont pas d'une gravité telle qu'ils justifieraient la résolution de la vente, dans la mesure où cette clause ne constituait pas une obligation essentielle du contrat pour les acquéreurs, puisque ce logement ne devait pas constituer leur résidence principale, et qu'ils déclarent dans leurs écritures avoir acquis ce logement « dans un but de défiscalisation liée à l'encaissement de loyers et au remboursement d'un prêt » ; que d'ailleurs, ils ont attendu jusqu'au mois de février 2006, c'est-à-dire environ 13 mois après l'expiration du délai contractuel de livraison pour mettre le vendeur en demeure de leur fournir des explications sur le retard dans l'exécution des travaux, en sollicitant l'indemnisation de leur préjudice financier ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande en résolution du contrat de vente ;
ALORS QUE la résolution de la vente doit être prononcée lorsque l'inexécution par le vendeur met obstacle à la réalisation de l'objectif déterminant poursuivi par l'acheteur ; qu'en jugeant que les manquements « ne sont pas d'une gravité telle qu'ils justifieraient la résolution de la vente, dans la mesure où cette clause ne constituait pas une obligation essentielle du contrat pour les acquéreurs, puisque ce logement ne devait pas constituer leur résidence principale et qu'ils déclarent dans leurs écritures avoir acquis ce logement « dans un but de défiscalisation liée à l'encaissement de loyers et au remboursement d'un prêt » », ce dont il résultait que l'objectif même de la construction était d'obtenir une défiscalisation, tout en constatant que cet objectif n'avait pu être atteint faute de respect des délais, ce qui caractérisait l'échec pour l'acheteur de son ambition : obtenir une défiscalisation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation des articles 1134, 1601-1, 1610 et 1184 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la S.C.I. Carré Plein Centre à payer aux époux X... la seule somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU' il y a lieu de faire droit à leur demande en dommages intérêts présentée à titre subsidiaire, puisqu'ils justifient d'un préjudice réel tenant d'une part au très long retard du délai de livraison, ainsi qu'au fait qu'ils n'ont pas pu bénéficier pendant cette période de 26 mois des mesures d'allègement fiscal auxquelles ils pouvaient légitimement prétendre ; que le contrat stipule le paiement d'une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision égale à 10% du prix de vente, c'est à dire 8.490 euros dans l'hypothèse où la résolution du contrat serait prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties ; que la Cour ne prononce pas la résolution du contrat de vente mais cette stipulation fournit une référence contractuelle précise pour apprécier le montant des dommages intérêts ; qu'en conséquence, la S.C.I. Carré Plein Centre sera condamnée à payer à Monsieur et Madame X... pris comme une seule et même partie la somme de 8.500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice ;
ALORS QUE le préjudice ne peut être évalué à une somme forfaitaire, les juges étant tenus par le principe de la réparation intégrale ; que la Cour d'appel qui a évalué le montant du préjudice subi du fait du retard de livraison subi, de 26 mois, et de la perte des allègements fiscaux à la somme correspondant à la somme forfaitaire non susceptible de modération prévue contractuellement à hauteur de 10% du prix de vente dans l'hypothèse du prononcé de la résolution du contrat, au motif inopérant que « la Cour ne prononce pas la résolution du contrat de vente mais cette stipulation fournit une référence contractuelle précise pour apprécier le montant des dommages et intérêts », a violé les articles 1142 et 1147 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale.
