LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société agence du centre ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1116 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 22 octobre 2009), que, par acte du 21 février 2002, les consorts Y... ont vendu aux époux X... une maison à usage d'habitation dans laquelle ils avaient fait réaliser des travaux selon les préconisations de la société bureau d'étude technique Michel (la société Betmi) ; que des fissures étant apparues, les époux X..., après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, ont assigné les consorts Y... en dommages et intérêts sur le fondement du dol, en leur reprochant d'avoir omis de signaler les travaux de maçonnerie qu'ils avaient fait réaliser avant la vente ; que les époux X... ont demandé la condamnation in solidum de la société Betmi ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient que si les consorts Y... ont fait disparaître les tirants et caché les fissures qui étaient apparentes avant la vente, de telle sorte qu'il n'étaient pas décelables par d'autres que des professionnels, et s'ils ont manifestement voulu dissimuler l'importance des travaux réalisés les dernières années, il est certain que, s'ils n'avaient pas rebouché les fissures et fait disparaître les témoins, ils ne fallait pas espérer vendre la maison ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté des faits ayant le caractère d'une réticence dolosive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième et sur le troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre des consorts Y..., l'arrêt rendu le 22 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... et M. X..., ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ; condamne M. X... à payer à la société Betmi la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Luc-Thaler et Fabiani, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre les Consorts Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est certes regrettable que l'expert se soit cru autorisé à distribuer les responsabilités, ce qui n'est pas de son ressort, notamment lorsqu'il évalue celle de l'agent immobilier qui ne pouvait, en toute hypothèse, avoir eu aucun rôle dans les désordres, mais que ses constatations et appréciations techniques ne sont pas remises en cause par les parties ; que dans sa synthèse, l'expert indique que « les causes de désordres proviennent de la concomitance des facteurs suivants : 1- une mauvaise conception originelle de la construction qui conjugue deux niveaux de fondations, marqué par une rupture franche d'altimétrie de 2, 70 m, 2- une mauvaise rigidité des maçonneries, dépourvues de chaînage au droit des planchers, 3- la nature des sols des fondations argileux, sensibles aux effets de dessiccation et réhydratation, générant des mouvements de gonflement et de retrait, 4- une sécheresse exceptionnelle au cours de l'année 2003 dont les conséquences se sont fait ressentir sur les argiles par d'importantes dessiccations, 5- un dysfonctionnement du réseau d'évacuation d'eaux pluviales dont l'étanchéité est défaillante et a pour conséquence directe de soumettre l'environnement des fondations nord de la maison et nord-est du volume adossé (cuisine) à des alternances d'hydratation et de dessiccation » ; que le sapiteur BET ALPHA BTP conclut « les désordres, dans leur grande majorité, peuvent être attribués à des mouvements différentiels entre les différentes parties de l'ouvrage avec un tassement supérieur côté est » (§ 6), « une évolution des désordres est possible dans le cas d'une persistance de la période de sécheresse » (§7) et que le facteur déterminant sur les désordres est la « dessiccation différentielle de sol entre l'est et l'ouest », « sous réserve de la décision finale de l'expert (qui tiendra compte notamment des éléments relatifs à la concordance de périodes entre désordres et épisodes de sécheresse exceptionnelle) » ; que l'expert note dans son rapport que (page 20) « pour l'ensemble, nous considérons que l'état sanitaire de l'immeuble tel qu'il pouvait être entre juillet 2001 comme en février 2002 ne laissait pas prévoir l'évolution que nous avons pu constater par la suite » ; qu'il indique que les travaux précédant la vente « de bonne facture dans leur réalisation peuvent être considérés comme non apparents et non visibles pour un profane et ne pouvaient véritablement être identifiés que par un homme de l'art (entendre un spécialiste du gros oeuvre plutôt habitué aux édifices anciens ) », faisant tout de même exception pour la pose des tirants dont il reconnaît le caractère apparent, y compris en ce qui concerne sa facture récente ; qu'il apparaît ainsi que des cinq facteurs, dont la réunion a permis le sinistre, la sécheresse de 2003 a été déterminante dès lors que l'état de l'immeuble ne laissait auparavant pas prévoir ce qui allait se passer et qu'elle est donc postérieure à la vente ; que la mauvaise conception de la construction fait partie des vices dont nul n'avait connaissance jusqu'à l'expertise et qu'un tel vice est de ceux dont la clause de non-garantie des vices cachés exonère les vendeurs ; que la mauvaise rigidité des maçonneries recevait un remède dans la pose des tirants, dont la présence et la pose récente de certains étaient visibles, et qu'en outre l'expert précise que « nous confirmons que la présence de tirants n'est pas forcément une indication de désordres antérieurs » ; que la composition argileuse des sols ne fait pas partie des vices cachés et que leur importance n'a eu d‘effet qu'en raison de la sécheresse ; qu'enfin, en ce qui concerne le dysfonctionnement du réseau d'évacuation, d'une part, il n'a d'importance que sur l'aspect nord de la maison, alors que les fissures et travaux dont il est reproché la dissimulation concernaient l'aspect sud et le Bureau BETMI avait préconisé l'étanchéification du joint entre réseau et mur nord, ce qui n'a pas été fait et était visible, alors qu'en outre il faut rappeler que le Bureau Alpha BTP place l'origine des désordres dans une dessiccation différentielle entre l'est et l'ouest, et non entre le nord et le sud ; que certes, les Consorts Y... ont fait disparaître les tirants et caché les fissures qui étaient apparentes avant la vente de telle sorte qu'ils n'étaient pas décelables par d'autres que des professionnels et qu'en outre, ils ont manifestement voulu dissimuler l'importance des travaux réalisés les dernières années ; que toutefois il est certain que s'ils n'avaient pas rebouché les fissures et fait disparaître les témoins, il ne fallait pas espérer vendre la maison mais que surtout, d'une part, il ressort de l'expertise que les désordres ainsi dissimulés sont sans rapport avec ceux en cause et dus à la sécheresse de 2003, d'autre part, les reprises faites n'étaient pas reprochables et étaient même justifiées dès lors que la pose des témoins en 1999 avait permis de constater l'absence de mouvement des fissures concernées jusqu'à 2001 de sorte que lesdits travaux n'avaient plus qu'un caractère esthétique ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les requérants fondent leur demande à leur encontre sur le dol, caractérisé selon eux par des manoeuvres ayant consisté à masquer avant la vente les fissures en façade Sud et à faire enlever les témoins et à affirmer faussement dans l'acte l'inexistence de travaux de nature décennale dans les dix ans précédents ; que toutefois il ressort des constatations de l'expert que lors de la vente et des visites qui l'ont précédée en 2001, les fissures en façade Est étaient visibles et celles en façade nord n'existaient pas encore, ce qui exclut toute dissimulation ; que, certes, les fissures sur la façade principale au Sud avaient été obturées à la suite de la pose des tirants et les témoins enlevés mais que cette circonstance ne démontre pas par elle-même la manoeuvre dolosive dont la preuve incombe aux requérants ; qu'en effet, il était loisible à Monsieur Y... de réparer le désordre esthétique que représentaient ces fissures dès lors qu'il pouvait penser de bonne foi que les tirants préconisés par la Société BETMI et posés depuis trois ans avaient résolu la difficulté et mis fin à leur caractère évolutif ; qu'au demeurant l'expert précise que la présence de ces tirants particulièrement imposants, même repeints, ne pouvait échapper à personne et ne pouvait que révéler l'existence de problèmes antérieurs ; qu'il ajoute que plusieurs désordres intérieurs, révélateurs de mouvements de l'immeuble, comme l'inclinaison de la fenêtre du salon étaient visibles ; que l'existence de manoeuvres dolosives est d'autant moins démontrée que l'expert considère que l'évolution postérieure n'était pas prévisible ; que s'agissant de l'absence dans l'acte notarié de travaux « entrant dans le champ d'application de la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction », il est certes regrettable que les vendeurs n'aient pas jugé les travaux confiés à la Sarl Z... suffisamment importants pour en faire état, alors qu'ils relèvent à l'évidence de cette loi ; que toutefois la déclaration de ces travaux aurait seulement révélé aux acquéreurs ce qu'ils pouvaient constater par eux-mêmes, à savoir la pose récente de tirants, et il convient d'observer que l'évolution actuelle des fissures ne recouvre pas sa cause dans ces travaux, auxquels il est seulement reproché de ne pas avoir permis de l'éviter, ce qui n'était pas prévisible selon l'expert ; qu'il n'est pas non plus inutile de relever qu'il ressort des deux courriers adressés par les époux X... à l'Agence du Centre les septembre et 25 novembre 2001, soit avant la signature du compromis, qu'ils ont expressément invoqué l'état de la maison pour en négocier le prix à la baisse ; que dans ces conditions la preuve de manoeuvres dolosives de la part des vendeurs n'est pas rapportée et les requérants seront en conséquence déboutés de leurs demandes à l'encontre des consorts Y... ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la victime de manoeuvres dolosives peut exercer, outre une action en annulation du contrat, une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du dommage qu'elle a subi ; que la Cour d'appel a expressément relevé que Monsieur et Madame Y..., les vendeurs, « ont fait disparaître les tirants et caché les fissures qui étaient apparentes avant la vente de telle sorte qu'ils n'étaient pas décelables par d'autres que des professionnels et qu'en outre, ils ont manifestement voulu dissimuler l'importance des travaux réalisés les dernières années ; que s'ils n'avaient pas rebouché les fissures et fait disparaître les tirants, il ne fallait pas espérer vendre la maison » (arrêt, p.6, 8ème et 9ème considérants) ; qu'en déboutant Monsieur et Madame X..., les acheteurs, de leur demande de dommages-intérêts, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations qui caractérisent l'existence de ces manoeuvres, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, qu'en relevant, pour débouter les époux X... de leur demande, que les désordres dissimulés sont sans rapport avec ceux en cause dus essentiellement à la sécheresse de 2003 et que les reprises faites n'étaient pas reprochables sans rechercher, comme elle y était expressément invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p.10), si Monsieur et Madame X..., s'ils avaient eu connaissance des travaux qui avaient été réalisés pour combler les fissures, auraient néanmoins acquis cette maison, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en se bornant à affirmer qu'il est regrettable que les Consorts Y... n'aient pas jugé les travaux confiés à la Société Z... suffisamment importants pour en faire état dans l'acte notarié au titre des travaux entrant dans le champ d'application de la loi du 4 janvier 1978 sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p.17), si cette rétention d'information n'était pas constitutive d'une réticence dolosive, la Cour d'appel, qui constatait pourtant que les vendeurs avaient voulu dissimuler l'importance des travaux qu'ils avaient réalisés peu avant la mise en vente de la maison, a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre l'AGENCE du CENTRE ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'affirmation de l'expert selon laquelle l'état sanitaire de l'immeuble lorsque la vente ne laissait pas prévoir l'évolution constatée interdit de faire quelque reproche à l'agent immobilier ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux X... déclarent eux-mêmes dans leurs écritures avoir interrogé l'agent immobilier sur les fissures constatées et sur la présence des tirants, ce qui démontre la conscience qu'ils avaient de l'absence de garantie sur l'état du gros oeuvre de cette maison ancienne ; qu'ils admettent par ailleurs que l'agence ne connaissait vraisemblablement pas les dates et les détails des travaux réalisés par les vendeurs ; qu'il n'apparaît pas dans ces conditions que l'agent immobilier ait retenu une information qu'il aurait dû leur communiquer ; que quant au devoir de conseil, les requérants, suivant en cela l'avis de l'expert, lui reprochent de ne pas s'être montré « plus curieux (…) sur le passé de la construction » ; que toutefois l'agent immobilier n'aurait pu s'informer qu'en interrogeant les vendeurs eux-mêmes, lesquels ignoraient a priori les défauts de conception de leur maison et ne pouvaient prévoir que les travaux préconisés par la Société BETMI se révéleraient insuffisants pour pallier les effets d'une sécheresse à venir, alors qu'ils avaient rempli leur objet depuis trois ans ; que l'agence elle-même, qui n'est pas professionnelle de la construction, ne pouvait se persuader de risques alors non prévisibles selon l'expert ; qu'en définitive une plus grande curiosité de sa part n'aurait pas apporté aux acquéreurs d'informations de nature à les faire renoncer à leur projet ou exiger une diminution du prix supérieure à celle qu'ils ont négociée ; qu'en conséquence, les demandes à l'encontre de l'agence seront également rejetées ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'agence immobilière qui intervient dans la négociation d'une vente doit s'informer sur la consistance et la situation juridique du bien vendu afin de satisfaire à ses obligations de renseignement vis à vis des acheteurs ; que la Cour d'appel a expressément relevé que l'AGENCE du CENTRE n'a pas demandé aux vendeurs si des travaux avaient été effectués sur la maison mise en vente ; qu'en relevant, pour débouter les Consorts X... de leur demande de dommages-intérêts, qu'aucun reproche ne peut être fait à l'AGENCE DU CENTRE, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en relevant, pour écarter tout manquement de l'agence immobilière à ses obligations vis-à-vis des acheteurs, qu'il eût été vain d'interroger les vendeurs qui ignoraient les défauts de conception de leur maison, la Cour d'appel, qui relevait pourtant que ces mêmes vendeurs avaient dissimulé l'état réel de la maison qu'ils mettaient en vente, a statué par une motivation inopérante à dispenser l'agence de son obligation de se renseigner, privant sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la Société BETMI ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le bureau technique BETMI, dont il n'est pas sérieusement contestable qu'il est intervenu sur la commande de Monsieur Y..., même si elle a été présentée par l'intermédiaire de la Sarl Joseph Z..., ne peut se voir reprocher que de n'avoir pas prévu les conséquences de la sécheresse de 2003, ce qui ne peut être retenu comme une faute ; qu'enfin, l'expertise met hors de cause la Sarl Z... et Monsieur A... et les appels en garantie de la Société BETMI, faute de condamnation, ne peuvent qu'être rejetés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les requérants agissent sur le fondement de la garantie décennale attachée aux travaux réalisés conformément aux préconisations de ce bureau d'études ; (…) que les travaux réalisés par la Sarl Z..., au vu de la préconisation du bureau d'études, engagent certes leur garantie décennale mais celle-ci ne porte que sur les désordres affectant ces travaux eux-mêmes ; qu'or l'évolution des fissures préexistantes n'est pas la conséquence de la pose des tirants incriminés mais trouve son origine tant dans les vices d'origine de la construction que dans les épisodes de sécheresse des années 2003 à 2005, si bien qu'elle se serait produite de façon au moins aussi prononcée si ces travaux n'avaient pas eu lieu ; qu'il convient en outre de noter que dans son rapport la Société BETMI avait envisagé une reprise en sous oeuvre, qui n'avait pas été retenue en raison de sa difficulté technique et de son coût, avant de conseiller « en l'état actuel » de compléter le réseau de tirants existants et cette solution a effectivement rempli comme il a été dit plus haut sa fonction de confortation jusqu'à l'épisode de sécheresse de 2003 à 2005 ; que dans ces conditions, les requérants sont mal fondés à rechercher la garantie décennale d'entreprises dont les travaux ne sont pas à l'origine des désordres invoqués ;
ALORS QUE la Cour d'appel a expressément relevé que l'expert a indiqué que les causes des désordres provenaient de la concomitance de cinq facteurs, une mauvaise conception originelle de la construction conjuguant deux niveaux de fondations, une mauvaise rigidité des maçonneries, la nature argileuse des sols des fondations, une sécheresse exceptionnelle en 2003 et un dysfonctionnement du réseau d'évacuation d'eaux pluviales ; qu'en se bornant à relever, pour débouter les Consorts X... de leurs demandes vis-à-vis de la Société BETMI, qu'elle ne pouvait se voir reprocher de n'avoir pas prévu les conséquences de la sécheresse sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives, p.31 et s., particulièrement p.38), si les travaux qu'elle avait fait réaliser étaient adaptés compte tenu des autres facteurs retenus, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil.
