LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les locaux litigieux ne constituaient pas des accessoires indispensables à la société Dupeux pour l'exercice de son activité, étant abandonnés et ne servant qu'à entreposer quelques matériels, et que la société Dupeux ne prouvait pas la conclusion d'un accord contractuel sur la conclusion d'un bail dérogatoire devenant un bail commercial quand l'occupation dépassait deux ans, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de rejeter la demande de la société Dupeux tendant à la reconnaissance d'un bail commercial ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Dupeux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Dupeux à payer 2 500 euros à la société Cli ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour la société Dupeux
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR décidé que le contrat liant les parties était une convention d'occupation précaire ayant pris fin le 1er janvier 1999 et ordonné l'expulsion sous astreinte de la SARL DUPEUX ;
AUX MOTIFS QU'à l'appui de ses prétentions tendant à la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail commercial entre les parties, la SARL DUPEUX fait valoir qu'elle exploite un garage automobile et agricole sur l'ensemble immobilier voisin, que les locaux litigieux constituent des accessoires nécessaires à son activité dans la mesure où ils sont équipés de pompes à carburant, d'une station de lavage et de fosses utilisées pour la réparation des poids-lourds et des engins agricoles et qu'elle occupe effectivement les lieux depuis le mois de février 2005, soit depuis plus de deux ans ; qu'elle conteste la qualification de convention d'occupation précaire que la SARL CLI entend donner à leur relation ; que la conclusion d'une convention d'occupation précaire n'est possible qu'à raison de circonstances objectives particulières et pour une durée dont le terme est indépendant de la volonté des parties ; qu'en l'espèce, la précarité de la convention est tout d'abord caractérisée par la destination des lieux ; qu'en effet, contrairement à ce qu'allègue la société intimée les biens litigieux sont abandonnés et ne servent en réalité qu'à entreposer quelques matériels ; que, pour déterminer la valeur vénale du bien, Maître Dominique X..., notaire associé, s'est rendu sur les lieux le 25 septembre 2006 et il ressort du rapport qu'il a établi que les locaux étaient inoccupés et que la station de lavage, dont fait état l'intimé, était hors d'usage ; que le procès-verbal de description dressé le 2 avril 2008 par la SCP BOMBART et LABBE, huissiers de justice, fait également apparaître que le bâtiment et le terrain litigieux ne sont utilisés qu'à des fins de stationnement d'engins agricoles ; que la SARL DUPEUX ne peut pas se prévaloir utilement du procès-verbal de constat qu'elle a fait dresser le 15 mai 2009 par Maître Brice Y..., huissier de justice associé, qui mentionne notamment la présence de diverses signalétiques publicitaires, de plusieurs machines agricoles, d'une batteuse équipée d'une rampe de coupe pour le maïs en cours d'entretien, d'un moteur déposé sur une palette, de pièces de rechange dans la réserve ; que la société appelante est en effet bien fondée à soutenir que la SARL DUPEUX s'est livrée à une mise en scène ; qu'en effet, la SARL CLI a fait constater le 9 juin 2009 par la SCP BOMBART et LABBE que le portail d'accès au site était fermé, qu'il n'y avait plus aucune banderole ni signe distinctif sur les grillages ceinturant la parcelle ni sur les bâtiments, que ces derniers étaient fermés et qu'aucun véhicule n'était garé sur le site, à l'exception de matériels agricoles anciens entreposés en partie droite ; que ces constatations contredisent les allégations de la société intimée selon lesquelles les locaux litigieux seraient des accessoires indispensables à son activité ; que la précarité de la convention est également caractérisée par la situation locative proprement dite, laquelle était amenée à disparaître lors de la cession des locaux par la SCI EURO IMMOBILIER qui rencontrait alors des difficultés financières ; que si la SARL DUPEUX fait justement valoir que l'existence d'un bail commercial n'a jamais fait obstacle à la cession d'un immeuble, le bailleur fût-il en redressement ou en liquidation judiciaire, il convient de prendre en compte, en l'espèce, la modicité des sommes payées par la SARL DUPEUX en contrepartie de l'occupation des lieux ; que cette dernière verse, en effet, une somme de 608, 34 euros par mois qui est sans commune mesure avec le prix du bail qui, selon actualisation au 1er avril 2007, aurait été de 1. 973, 12 euros par mois ; que la modicité de l'indemnité d'occupation versée depuis février 2005 au regard du montant du loyer précédemment payé par la SA NOUVELLE DUPEUX, dont le bail n'a pas été cédé par le jugement du 1er février 2005, constitue la contrepartie de la précarité de la situation locative qui pouvait cesser à tout moment, et notamment à l'occasion de la cession des biens litigieux dont la date dépendait de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties ; qu'en effet, si la cession de l'ensemble immobilier ne constituait pas un élément extérieur au bailleur, il en allait différemment de la date à laquelle cette cession devait intervenir ; que c'est en vain que la SARL DUPEUX soutient que le montant du « loyer » serait « celui qui a été proposé (par elle) accepté par l'administrateur et ordonné par le tribunal » ; qu'il a été rappelé ci-dessus que le bail commercial n'a pas été cédé à la SARL DUPEUX et que ni l'administrateur judiciaire ni le tribunal ne pouvaient imposer un quelconque « loyer » au bailleur ; que l'acte de cession du 13 avril 2005 prévoyait expressément que le bail commercial n'avait pas été repris par le cessionnaire et que ce dernier faisait son affaire personnelle de la conclusion d'un nouveau bail ; que force est de constater que la SARL DUPEUX ne peut se prévaloir utilement d'aucun accord contractuel portant sur la conclusion d'un bail dérogatoire qui doit avoir une durée certaine et qui devient un bail commercial quand celle-ci dépasse deux ans ; que la SARL DUPEUX n'explique pas pour quelles raisons la bailleresse, qui rencontrait des difficultés financières qui devaient la conduire au redressement judiciaire puis à la liquidation judiciaire, aurait accepté de diviser par trois le montant du loyer, qu'une telle situation ne s'explique que par la précarité de la situation locative ; qu'il importe peu, à cet égard, que Maître Isabelle Z..., membre de la SCP A...
B...
Z..., désignée en qualité de mandataire ad hoc de la SCI EURO IMMOBILIER, ait réclamé le 18 septembre 2006 à la SARL DUPEUX le règlement des « loyers » que celle-ci avait consignés depuis son entrée en jouissance ; que, dans une lettre du 29 juin 2006, Maître Z... rappelait à la SARL DUPEUX que la SCP A...
B...
Z... avait été désignée, par jugement du Tribunal de grande instance de REIMS du 13 juin 2006, « aux fins de procéder au recouvrement des loyers et indemnités d'occupation dus » par la SARL DUPEUX ; que cette dernière ne peut pas davantage tirer argument de la lettre adressée le 10 juillet 2006 à la « société UBAIL » par Maître C..., mandataire judiciaire de la SCI EURO IMMOBILIER, lui demandant de « bien vouloir, à compter du 13 juin 2006, me faire parvenir directement le règlement du loyer » ; qu'il convient, à cet égard, de relever que Maître C..., ès qualités, sollicitait le versement d'indemnités d'occupation et émettait des factures en ce sens (arrêt pp. 3-4-5-6) ;
ALORS, d'une part, QUE la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de la seule volonté des parties ; que ne saurait constituer une circonstance de cette nature la seule vente du bien loué, qui entraîne simplement le transfert du bail à la charge de l'acquéreur ; qu'en estimant que la SCI EURO IMMOBILIER, bailleur, et la société DUPEUX, locataire, étaient liées par une convention d'occupation précaire, au motif que le bailleur se trouvait en liquidation judiciaire lorsque le bail avait pris effet, que les locaux loués étaient donc destinés à être vendus à une date échappant à la volonté des parties et qu'en définitive, la précarité de la convention se trouvait caractérisée par le fait que la situation locative « était amenée à disparaître lors de la cession des locaux par la SCI EURO IMMOBILIER », quand la cession du local loué laissait subsister le bail en cours et que les circonstances rapportées par l'arrêt attaqué ne constituaient nullement un élément objectif et extérieur à la volonté des parties permettant de considérer que les lieux n'étaient occupés qu'à titre précaire, la cour d'appel, qui s ‘ est fondée sur des éléments impropres à caractériser l'existence d'un motif légitime de précarité, a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce ;
ALORS, d'autre part, QU'en retenant l'existence d'une convention d'occupation précaire en l'absence de toute circonstance particulière constituant un motif légitime de précarité et en se bornant à retenir que la société DUPEUX payait un loyer modique et qu'elle n'exploitait pas effectivement les lieux loués à titre d'accessoire indispensable à l'exercice de son activité principale, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce.
