LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'acte litigieux avait été consenti pour une durée initiale de un an renouvelable par tacite reconduction dans la limite de cinq ans, qu'il prévoyait dans cette limite maximale de cinq ans la faculté pour chacune des parties d'y mettre fin à tout moment au cours de la reconduction et qu'il imposait au preneur l'obligation de céder les emplacements loués si les locataires de la résidence en faisaient la demande, la cour d'appel, qui a retenu que ces dispositions avaient été édictées du fait de l'impossibilité pour les organismes d'habitations à loyer modéré, aux termes de dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, de donner en location les aires de stationnement dont ils disposaient autrement qu'à titre précaire et révocable et de refuser aux locataires des logements HLM qui en feraient la demande de location à leur profit de ces aires au motif qu'elles seraient louées à des tiers, a pu déduire de ces circonstances particulières que le contrat devait s'analyser en une convention d'occupation précaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société K Prestige, M. X..., ès qualités et M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société K Prestige, M. X... ès qualités et M. Y..., ès qualités, à payer 2 500 euros à la société d'HLM La Sablière ; rejette leur propre demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société K Prestige, M. X... ès qualités et la Selarl L. Y... et C. Basse ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la convention litigieuse n'était pas un bail commercial et s'analysait en une convention d'occupation précaire et d'avoir dit en conséquence, régulier le congé délivré par la société LA SABLIERE le 31 janvier 2005 ;
Aux motifs propres que « l'acte litigieux qui a toute l'apparence d'un bail et qui a été qualifié comme tel par les parties, ne précise aucune activité commerciale, a été consenti pour une durée initiale de un an renouvelable par tacite reconduction dans la limite de cinq ans, cette durée excluant que les parties aient entendu soumettre leurs relations au statut des baux commerciaux ou encore à un bail dérogatoire audit statut, lequel n'aurait pu être que pour une durée maximale de deux ans et qu'il prévoit dans la limite maximale de cinq ans, pour lequel il a été conclu, la faculté pour chacune des parties d'y mettre fin à tout moment au cours de la reconduction et impose, par ailleurs, au preneur l'obligation de céder les emplacements loués si les locataires de la résidence en faisaient la demande, toutes dispositions incompatibles avec le statut des baux commerciaux ; que ces dispositions, qui apparaissent avoir été édictées du fait de l'impossibilité pour les organismes d'habitations à loyer modéré, aux termes de dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, de donner en location les aires de stationnement dont ils disposent autrement qu'à titre précaire et révocable et de refuser aux locataires des logements HLM qui en feraient la demande la location à leur profit de ces aires au motif qu'elles seraient louées à des tiers, confèrent à l'acte un caractère de précarité et conduisent à analyser la convention en « convention d'occupation précaire » ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a qualifié l'acte en cause de bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ; qu'il suit de la véritable qualification à donner à l'acte que la société ICF LA SABLIERE a pu valablement donner congé au cours de la quatrième année de reconduction du bail ; que ce congé donné le 31/ 1/ 2005 pour le 31/ 12/ 2005 en respectant le préavis et la forme convenus sera donc déclaré régulier ; (…) ; que la société K PRESTIGE, occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er/ 1/ 2006, sera déclarée redevable depuis cette date à la société LA SABLIERE d'indemnités d'occupation qui seront fixées au montant du dernier loyer en vigueur tel qu'il avait été établi à la convention litigieuse » (arrêt attaqué p. 6 et 7) ;
Alors que la requalification d'un contrat de bail en convention d'occupation précaire n'est possible que lorsque l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ; qu'ainsi, les parties ne peuvent échapper aux dispositions d'ordre public régissant les baux commerciaux, et en particulier à l'article L 145-4 du code de commerce, par une convention dont la durée est dans l'entière dépendance de la volonté de l'une ou l'autre des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a qualifié la convention litigieuse de convention d'occupation précaire non soumise aux dispositions des baux commerciaux tout en relevant la faculté pour chacune des parties d'y mettre fin à l'occasion de chaque renouvellement annuel ; qu'en requalifiant ainsi le contrat litigieux en convention d'occupation précaire tout en constatant que la durée de la convention était entièrement soumise à la seule volonté de l'une ou l'autre des parties, la cour d'appel a violé les articles L 145-1 et suivants du code de commerce ;
