LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la locataire avait, une fois acquis, au terme de chacun des baux dérogatoire successifs, le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux, renoncé à ce droit en signant un nouveau bail dérogatoire comportant une clause expresse, précise et non équivoque, sur le sens et la portée de laquelle elle ne pouvait se méprendre, et qu'une telle clause se suffisant à elle-même, la critique de la validité d'avenants établis par ailleurs était inopérante, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Madame Sabrina X... est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 1er mai 2005 et, conséquence, d'avoir ordonné son expulsion et de l'avoir condamnée à payer à Monsieur Y... une indemnité d'occupation de 2.400 euros à compter du 1er mai 2005 jusqu'à la libération effective des lieux ;
Aux motifs que « les parties au contrat peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans qui cesse de plein droit à l'expiration du terme convenu. Si le preneur, qui ne peut prétendre à aucune des dispositions statutaires pendant la période du bail de courte durée, reste et est laissé en possession à l'expiration des baux successifs il s'opère, alors, un nouveau bail soumis au statut. Le premier juge a, cependant, déduit à tord du maintien de Madame X... dans les lieux entre le 1er avril 1999 correspondant à la date d'expiration du premier bail et le 1er mai 1999, date de départ du second bail, l'existence d'un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux dès lors que cette occupation s'est poursuivie contre la volonté expresse du bailleur de l'évincer des lieux loués à l'expiration du bail, exprimée dans la lettre du 30 janvier 1999 qu'il lui a remise en mains propres pour l'informer de la résiliation du bail du 27 mai 1997 pour le terme convenu en sorte que Madame X... ne pouvait pas valablement se prévaloir de son maintien dans les lieux dans ces circonstances pour prétendre au bénéfice du statut. Par ailleurs et contrairement à l'affirmation de Madame X... selon laquelle la faculté de déroger au statut ne peut s'exercer qu'une seule fois, les parties ont la possibilité de conclure, en dehors du cadre légal, des baux dérogatoires successifs portant sur les mêmes locaux avec renonciation du preneur au statut dès lors que celle-ci est postérieure à la date d'expiration contractuelle du précédent bail, soit à une date où le preneur a acquis la propriété commerciale, et a été librement consentie et non équivoque.. Il résulte de la production que chacun des baux de courte durée comporte renonciation systématique de Madame X... au bénéfice du statut exprimée dans ses termes :"Le preneur déclare au surplus avoir parfaitement connaissance de l'article 3-2 susvisé et que c'est d'un commun accord avec le bailleur qu'il a été entendu de déroger au statut des baux commerciaux en toutes ses dispositions et singulièrement en ce qui concerne le droit au renouvellement auquel le preneur déclare en tant que besoin renoncer expressément. Les parties ayant entendu, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux réglé par le décret du 30 septembre 1953, le preneur ne pourra pas revendiquer les dispositions de ce décret pour solliciter le renouvellement des présentes auquel il a expressément renoncé ainsi qu'il a été constaté plus haut". Par ailleurs, chaque nouveau bail de courte durée dans lequel est insérée cette clause de renonciation a été conclu par les parties postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire précédent et à une date à laquelle Madame X... avait acquis son droit au statut, peu importe le temps écoulé pendant cette période dès lors que la preneuse a manifesté sa volonté de renoncer postérieurement à l'échéance du bail précédent et à une date où elle bénéficiait d'un droit né et acquis au statut au moment de la souscription du nouveau bail. Dès lors, en conséquence, que Madame X... a conclu les baux dérogatoires contenant la clause de renonciation le lendemain de la date d'expiration du bail précédent, cette renonciation est régulière. Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au preneur de confirmer sa volonté de renoncer par un acte postérieur au bail contenant la clause de renonciation. Il s'ensuit que les critiques élevées par Madame X... sur la sincérité des avenants précités des 4 mai 2000 et 3 mai 2001-2002-2003-2004 et joints aux baux dérogatoires par lesquels celle-ci confirme sa volonté de "renoncer expressément au droit au renouvellement du bail le liant au bailleur autrement dénommé propriété commerciale" sont vaines en ce qu'elle avait, préalablement à chacun de ces actes, déjà et régulièrement manifesté sa renonciation au bénéfice du, statut par la clause insérée dans chacun des nouveaux baux de courte durée. Il convient de relever, en outre, que les termes clairs, précis, dépourvus de tout sens amphibologique et compréhensifs même pour un profane suffisent en eux-mêmes à traduire la volonté non équivoque de Madame X... de renoncer, en toute connaissance de cause, au statut des baux commerciaux dont le bénéfice lui était prétendument et antérieurement acquis. Il échet à cet égard de constater que Madame X... n'a pas pu se méprendre sur la nature et la portée de sa renonciation en considération de ses facultés intellectuelles indéniables qui lui ont permis d'être "diplômée en science po et économie" selon le tract électoral intitulé "Portivechju Altrimenti" sur lequel elle figure en cette qualité et des mentions de chacun des baux dérogatoires selon lesquelles "il a été donné lecture aux parties" des dispositions de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953, "le preneur déclare au surplus avoir parfaitement connaissance" de l'article précité et chaque nouveau bail de courte durée a été "sollicité par le preneur", et dès lors, en outre et selon le courrier de son conseil en date du 1er décembre 2008, qu'elle a chargé celui-ci d'établir le bail dérogatoire de mai 1999, ce dont il s'induit qu'elle a été nécessairement et pleinement conseillée et informée par son conseil des effets de sa renonciation. L'affirmation de Madame X... selon laquelle le bailleur a abusé de sa position dominante pour imposer cette succession de baux dérogatoires contre sa volonté est contredite par les divers courriers qu'elle a adressés à son bailleur les 20 mars. 2000, 15 avril 2002, 1er avril 2003, 1er mai 2004 dont il résulte que les baux dérogatoires ont été établis à sa demande expresse et en l'absence de toute initiative de Monsieur Y.... La succession de baux de courte durée souscrits par Madame X... dans ces conditions ne revêt aucun caractère frauduleux et est valable, celle ayant fait le choix éclairé d'accepter de voir pérenniser une certaine précarité d'occupation en contrepartie d'un loyer modique, peu important à cet égard la réalisation des travaux qu'elle prétendu avoir réalisés mais qui sont au demeurant contestés par le bailleur qui produit diverses attestations à ce titre. La clause de renonciation insérée dans chacun des baux dérogatoires est dans ces circonstances régulière en sorte que Madame X... ne peut pas prétendre au statut des baux commerciaux et occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2005. Il convient, donc, d'ordonner son expulsion sous astreinte mensuelle de 1.000 euros à compter du 1er jour suivant le mois de la signification de cet arrêt et de la condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 2.400 euros à compter du 1er mai 2005 en contrepartie de l'occupation indue et du préjudice en résultant pour le bailleur ».
Alors que, d'une part, la renonciation au statut des baux commerciaux doit résulter d'une volonté librement consentie du preneur, ainsi que d'une volonté claire et sans équivoque de celui-ci ; que la clause de renonciation au statut des baux commerciaux insérée dans un bail dérogatoire doit, en conséquence, mentionner que le preneur a un droit acquis à bénéficier de ce statut ; qu'en énonçant que la clause de renonciation du contrat de bail dérogatoire liant Madame X... à Monsieur Y... était régulière, lorsqu'une telle stipulation ne mentionnait pas que le droit au statut des baux commerciaux était acquis au bénéfice de la preneuse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article L. 145-5 du Code de commerce.
Alors que, d'autre part, dès lors le locataire bénéficiant d'un bail dérogatoire a acquis le droit au statut des baux commerciaux parce qu'il est resté et a été laissé en possession à l'échéance du bail, il peut renoncer au bénéfice des droits qu'il a acquis ; que la renonciation au statut des baux commerciaux est donc valable à condition d'être postérieure à l'expiration du bail dérogatoire ; qu'en décidant que les critiques élevées par Madame X... sur la sincérité des avenants des 4 mai 2000 et 3 mai 2001-2002-2003-2004 exprimant sa renonciation à la propriété commerciale sont vaines en ce qu'elle avait, préalablement à chacun de ces actes, déjà et régulièrement manifesté sa renonciation au bénéfice du statut par la clause insérée dans chacun des nouveaux baux de courte durée, lorsque Madame X... démontrait dans ses conclusions que ces avenants révélaient que la renonciation au statut était toujours antérieure à l'expiration du bail dérogatoire, de sorte qu'en refusant d'examiner ces document, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du Code de commerce.
