LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le notaire avait porté dans l'acte authentique des indications qui lui avaient été communiquées par le vendeur et l'acquéreur sur une réduction du prix en raison de l'état général des locaux dû à leur absence d'entretien par la société LTM 35 mais n'avait constaté par lui-même ni cette absence d'entretien ni la réduction consécutive du prix de vente et retenu, à bon droit, que ces énonciations ne pouvaient, dès lors, constituer qu'un élément d'appréciation du litige, la cour d'appel, qui, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuves soumis à son examen, sans être tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, en a déduit que la société Guerlédan ne faisait la preuve d'aucun préjudice indemnisable en relation avec les réparations locatives, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Guerlédan aux dépens;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Guerlédan à payer à la société LTM 35 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Guerlédan ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Guerlédan
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Guerlédan bailleur, de ses demandes tendant à ce que la société LTM 35 soit condamnée à lui payer la somme de 157.300 € en indemnisation des réparations locatives inexécutées, outre intérêts au taux légal, et la somme de 2.969,09 € au titre des frais d'huissier engendrés par la procédure et d'avoir ordonné la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée le 13 novembre 2006 et la restitution par la SCI Guerlédan à la société LTM 35 de la somme de 60.979,61 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2007 ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente authentique énonce en sa partie « prix », page 4 : « étant ici précisé par le vendeur et l'acquéreur que lors de la négociation intervenue par l'intermédiaire de l'agence Space immo (…) et de l'agence Blot immobilier (…) le montant initial du prix de l'immeuble objet des présentes a été réduit au montant indiqué ci-dessus en raison de l'état général des locaux dû à l'absence d'entretien par la société LTM 35, locataire sortant » ; que le notaire n'ayant constaté par luimême ni l'absence d'entretien ni la réduction consécutive du prix de vente, ces énonciations peuvent tout au plus constituer un élément d'appréciation du litige ; que la SCI Guerlédan ne produit aucune pièce sur le prix qu'elle demandait au départ et encore moins sur sa pertinence par rapport au prix du marché ; que, lors de la sommation interpellative du 4 avril 2007, M. X... a été interrogé en ces termes : « y a-t-il eu une réduction du prix de vente résultant d'un mauvais état d'entretien des locaux ? » et a répondu « l'état d'entretien n'était pas déterminant ni choquant pour un bâtiment d'une trentaine d'années. Pour faire baisser le prix nous nous sommes fondés beaucoup plus sur des éléments structurels (état du sol d'origine ne permettant pas d'avoir une activité industrielle, absence d'isolation totale en toiture et en partie sur les murs, absence de quai, etc.) et sur le fait que ce immeuble était surdimensionné par rapport à nos besoins » ; que cette réponse confirme le courrier électronique envoyé le 20 février 2006 par M. X... à l'agence Blot qui fait état de la nécessité de travaux d'isolation, peintures, sols, voire charpente et toiture qui, à l'exception de la peinture, ne peuvent en aucun cas constituer des réparations locatives ; que la SCI Guerlédan n'a jamais effectué les travaux d'un montant de 157.300 € correspondant au devis de la société Ace ingénierie ; qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Guerlédan ne fait la preuve d'aucun préjudice indemnisable en relation avec les réparations locatives ; qu'il y a lieu d'ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire et la restitution du dépôt de garantie ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et des faits énoncés comme s'étant passés en la présence du notaire ; que la cour d'appel a retenu que l'absence d'entretien des locaux en cause n'avait pas été constatée personnellement par le notaire ; qu'en statuant ainsi tandis que le notaire avait personnellement constaté l'accord des parties sur une réduction du prix de vente, élément de la convention, « en raison de l'état général des locaux dû à l'absence d'entretien par la société LTM 35, locataire sortant », de sorte que cet acte authentique faisait pleine foi sur ce point et ne pouvait être contredit par les termes d'une sommation interpellative de l'acquéreur postérieure à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, subsidiairement, les juges doivent analyser, fût-ce de façon sommaire, les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en se fondant sur les seules déclarations de monsieur X..., gérant de la SCI des 4 voies qui avait acquis les lieux loués, sans analyser, fût-ce sommairement, les procès-verbaux établis par huissier de justice qui constataient le défaut d'entretien des locaux loués par la société LTM 35, la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à justifier sa décision, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, le juge qui constate le défaut d'exécution des réparations locatives par le preneur doit condamner ce dernier à indemniser le bailleur de leur coût ; qu'en déboutant la SCI Guerlédan, bailleresse, de sa demande d'indemnisation à l'égard de la société LTM 35, preneuse, après avoir constaté l'existence de travaux de peintures inexécutés qu'elle a qualifiés de réparations locatives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1147 et 1732 du Code civil ;
ALORS ENFIN, QUE l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives par ce dernier ; qu'en se contentant d'affirmer que la SCI Guerlédan n'avait jamais effectué les travaux correspondant au devis de la société Ace ingénierie d'un montant de 157.300 €, tandis que l'indemnisation du préjudice du bailleur causé par le défaut de réparations locatives n'était pas subordonnée à la preuve de l'exécution de ces réparations, la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du Code civil.
