LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 12 janvier 2010) que par une décision du 15 décembre 2007, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence l'Orée du Bois à Deauville, a désigné la Société normande de gestion immobilière (SNGI) en qualité de syndic en remplacement de la société Urbania Côte Fleurie Deauville immobilier ; que la SNGI a adressé à l'ancien syndic une mise en demeure d'avoir à lui remettre avant le 15 janvier 2008 la situation de trésorerie, les fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et avant le 15 février, le solde des fonds après apurement des comptes, l'état des comptes des copropriétaires et les comptes du syndicat ; que deux procès verbaux de remise de documents ont été signés par les deux syndics les 28 janvier et 20 mars 2008 ; que par acte du 14 mars 2008, réitéré le 2 avril, la SNGI a assigné en référé la société Urbania afin qu'il lui soit enjoint de remettre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de la décision à venir, le solde des fonds disponibles, les pièces de l'exercice en cours, la situation des comptes et notamment celle de chacun des copropriétaires ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1315 du code civil ;
Attendu qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SNGI, l'arrêt retient que la mauvaise foi de la société Urbania n'est pas établie et qu'il n'est pas établi avec certitude qu'elle détienne les pièces demandées ;
Qu'en statuant ainsi ,alors qu'il appartenait à l'ancien syndic de démontrer qu'il avait remis l'ensemble des documents et fonds qu'il détenait pour le compte du syndicat des copropriétaires, la cour d' appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne la société Lecourtois exerçant sous le nom commercial Urbania Côte Fleurie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Lecourtois exerçant sous le nom commercial Urbania Côte Fleurie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour la société Normande de gestion immobilière
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR repoussé la demande de la société Normande de Gestion Immobilière tendant à voir condamner la société Lecourtois à lui remettre, en sa qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « L'Orée de Deauville », la copie du relevé individuel de charges de chaque copropriétaire, la copie des appels de fonds, un état des dépenses du 1er juillet 2007 au 13 mars 2008, les factures du 1er juillet 2007 au 13 mars 2008, les bordereaux de remise de chèques, les relevés de banque, les états de transfert de propriété, le carnet d'entretien et les chéquiers concernant le syndicat des copropriétaires
AUX MOTIFS QUE les bordereaux de remise de pièces des 28 janvier et 20 mars 2008 avaient fait l'objet de réception sans réserves, suivant actes signés par les deux parties ; que selon la société Normande de Gestion Immobilière, manqueraient les pièces ci-dessus énumérées ; que les pièces manquantes concernaient l'exercice 2007-2008, générant des charges inscrites en comptabilité, sans que leur origine puisse être identifiée, ce qui empêchait la répartition ; que la défenderesse affirmait ne pouvoir remettre ces pièces dont elle ne disposait plus ; qu'il était impossible d'ordonner la remise de pièces sans qu'il soit établi que la personne les détenait ; que le premier juge avait relevé le caractère général des intitulés figurant dans les bordereaux ; qu'y figurait notamment « comptabilité 2006/2007 » ; que sur divers autres postes, rien ne permettait d'établir que des documents avaient été établis ; que la demande était assez vague, notamment en ce qu'il était affirmé que la société Urbania (Lecourtois) était restée en possession de «pièces comptables » ; que pour les pièces comptables 2008, on ne voyait pas pourquoi elles seraient restées en possession du syndic démis en 2007 ; que la mauvaise foi de la société Urbania n'était pas établie ; qu'il n'était pas établi qu'elle détenait les pièces demandées ;
ALORS QU'il appartient à l'ancien syndic d'apporter la preuve de la remise des pièces énumérées par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'ancien syndic a l'obligation de détenir ces pièces et même, le cas échéant, de faire toutes diligences pour les récupérer et les transmettre au nouveau syndic; que la Cour d'appel ne pouvait rejeter la demande du nouveau syndic tendant à la remise de pièces précises (relevé individuel des charges ; relevés de banque), sous prétexte que la mauvaise foi du défendeur n'était pas établie ; que la Cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait, a renversé la charge de la preuve, violant, ensemble, l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 1315 du code civil.
ET ALORS QUE le juge des référés tient de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le pouvoir d'ordonner la transmission des pièces énumérées dans ce texte, de l'ancien syndic au nouveau syndic ; que l'ancien syndic doit détenir ces pièces, sauf à établir qu'il les a transmises ; que le juge des référés ne peut affirmer, comme l'a fait la Cour d'appel, qu'il n'a pas la possibilité d'ordonner la remise de pièces sans qu'il soit établi que le défendeur les détenait ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a méconnu ses propres pouvoirs, violant de ce fait l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
