LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... et à la SCI du Connétable de leur désistement de pourvoi sauf en ce qu'il est dirigé contre M. Z... ;
Sur le moyen unique tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu d'une part, que par motifs adoptés la cour d'appel a retenu que Mme X... et la SCI du connétable avaient concouru à la réalisation de leur propre dommage ;
Attendu d'autre part, que la cour d'appel qui n'a pas constaté que les acquéreurs justifiaient, dans son principe, du chef de préjudice invoqué par le grief, n'était pas tenue d'ordonner une mesure d'expertise dans le seul but de pallier leur carence dans l'administration de la preuve et a souverainement retenu qu'une telle preuve du préjudice allégué n'était pas rapportée ;
D'où il suit que le moyen qui manque en fait en ses deux premières branches n'est pas fondé dans la troisième ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et la société du Connetable aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils pour Mme Y... épouse X... et la société du Connétable
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris sur ce point, déclaré Maître Philippe Z... responsable seulement à hauteur de la moitié de l'annulation des actes de vente et de prêt et du préjudice qui en est résulté, et d'avoir, réformant partiellement le jugement entrepris en fonction de l'évolution du litige et statuant à nouveau sur le préjudice, d'avoir débouté Madame Régine Y..., épouse X... et la SCI DU CONNETABLE de leur demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES, D'UNE PART, QUE « pour considérer que Maître Z... a engagé sa responsabilité à proportion de la moitié dans la nullité des actes incriminés, le Tribunal retient en substance qu'en sa qualité de technicien du droit, il n'ignorait pas les dispositions de l'article 538 du Code Civil sur le domaine public, ni celles de l'article L. 52 du Code des Domaines de l'Etat selon lesquelles les biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles ; que reproduisant intégralement dans les actes de vente la clause 4. 3 du contrat d'amodiation, il ne pouvait manquer de relever son incompatibilité avec les principes de la domanialité publique portuaire et ces règles de droit fondamentales ; qu'il devait pour le moins attirer l'attention des acquéreurs sur le risque qu'ils prenaient en signant des contrats constitutifs de droits réels avec un amodiataire dont le contrat contenait une clause manifestement contraire aux principes de la domanialité publique ; que le fait que les acquéreurs étaient rompus aux affaires et en mesure de déceler cette illégalité ne dispensait pas le notaire en sa qualité de professionnel du droit de satisfaire à leur égard à son devoir de conseil./ Ces motifs qui procèdent d'une analyse déterminante des faits en pleine adéquation avec le droit rendent inopérant les moyens de Maître Z... tendant à s'exonérer de sa responsabilité en faisant valoir qu'en présence d'une convention d'amodiation établie par la commune, dont l'illégalité n'avait pas été relevée par le Préfet et qui devait donc être considérée comme exécutoire, il ne pouvait anticiper la décision d'annulation du Tribunal Administratif en date du 27 février 2002, alors qu'ainsi que le rappelle la Cour de Cassation dans son arrêt du 22 mai 2008, il appartient au notaire d'assurer l'efficacité des actes qu'il établit et, pour ce faire, de vérifier la réalité des droits dont entend disposer le cédant, sans commettre d'erreur, m ê m e au regard du droit administratif. En l'absence de production de toute nouvelle pièce justificative, ainsi que de tout moyen ou argument nouveau, il convient donc de confirmer de ce chef la décision déférée par adoption de ses motifs sans qu'aucun élément ne justifie de faire droit à la demande subsidiaire de Maître Z... de ramener à 25 % sa part de responsabilité./ Il doit donc être tenu à concurrence de 50 % du préjudice causé aux demandeurs par l'annulation des contrats de vente passés en son étude et des contrats de prêt accessoires à ces ventes. » (arrêt p. 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE « le notaire dans sa mission légale d'authentification des actes, est tenu d'assurer leur efficacité technique et pratique, ce qui suppose c o m me préalable l'accomplissement d'un devoir de conseil utile et habile des clients en attirant lexir attention sur la portée et les risques de leurs engagements ; toutefois, cette responsabilité peut être atténuée lorsque l'officier ministériel s'adresse à des clients avertis et rompus aux affaires./ En l'espèce, il est certain que le notaire, en sa qualité de technicien du droit, n'ignorait pas les dispositions de l'article 538 du Code Civil sur le domaine public, ni celles de l'article L. 52 du Code des Domaines de l'Etat selon lesquelles les biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles. Son attention aurait nécessairement dû être attirée par le non respect de ces principes dans le contrat d'amodiation dont il avait eu connaissance et dont il a rappelé les termes dans les contrats de vente litigieux./ En effet, dans les actes de vente, la clause 4. 3 du contrat d'amodiation est rappelée dans son intégralité et le notaire ne pouvait pas manquer de relever l'incompatibilité de cette clause avec les principes de la domanialité publique portuaire et les règles de droit fondamentales ci-dessus rappelées./ Il devait pour le moins attirer l'attention des acquéreurs sur le risque qu'ils prenaient en signant des contrats constitutifs de droits réels avec un amodiataire dont le contrat contenait une clause manifestement contraire aux principes de la domanialité publique./ D'ailleurs Maître Z..., avant de signer les actes litigieux, a interrogé le " C R I D O N " et cet organisme, dans sa réponse du 9 mars, lui a conseillé d'informer les acquéreurs des lots de la précarité de leur situation. Cet avis du CRIDON, s'il ne portait pas directement sur l'incompatibilité du contrat d'amodiation dont manifestement le " CRIDON " n'avait pas connaissance avec les règles de la domanialité publique, rappelait en tout cas au notaire la précarité de la situation des acquéreurs des lots eu égard aux particularités du contrat d'amodiation dont le notaire avait lui parfaitement connaissance, comme il avait parfaitement connaissance de la clause 4. 3 de ce contrat, qui est manifestement contraire aux principes de la domanialité publique./ Certes les acquéreurs rompus aux affaires étaient-ils et ont été effectivement en mesure de déceler le caractère incompatible de la clause avec le principe de la domanialité publique, mais le Notaire en professionnel du droit, même en présence de clients avertis, devait satisfaire pour le moins à son devoir de conseil à leur égard./ Compte tenu de ces éléments, le Tribunal considère que le notaire a engagé sa responsabilité à proportion de la moitié dans la nullité des actes incriminés, que chacun des acquéreurs a engagé sa responsabilité à concurrence du quart, et que la S. C. I. DU CONNETABLE a engagé sa responsabilité également à concurrence du quart. » (jugement entrepris, p. 22 et 23) ;
ALORS QU'en retenant que Maître Z..., après avoir relevé qu'il avait engagé sa responsabilité en s'abstenant de s'assurer de l'efficacité des actes de vente qu'il établissait, est tenu à concurrence de 50 % du préjudice causé Madame X... et la SCI DU CONNETABLE sans relever la moindre cause permettant d'exonérer partiellement Maître Z... de sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE « Madame X... et la SCI DU CONNETABLE invoquent devant la cour de renvoi l'existence d'un préjudice patrimonial beaucoup plus large en faisant valoir tout à la fois et en substance, que non seulement ils ont réalisé des investissements importants qui ont augmenté la valeur de leur bien au cours des ans et constitué un enrichissement en cause au profit de la commune, mais encore qu'ils ont définitivement perdu la possibilité de transmettre les murs et les droits détenus sur les immeubles, ce qui a préjudicié à la situation et à l'image de l'entreprise commerciale occupant les locaux notamment auprès des Tour Operateurs ; que par ailleurs ils ont perdu toute crédibilité auprès des banques susceptibles d'apporter des aides à l'investissement. Ils soutiennent que l'évaluation de ces divers chefs de préjudice est très complexe et requiert l'intervention d'un expert et qu'ils ont donc un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits allégués dans leur exploit introductif d'instance. L'instauration d'une mesure d'expertise ne pouvant en aucun cas suppléer leur carence dans l'administration de la preuve qui leur incombe, ils doivent être déboutés de ce chef » (arrêt p. 8, alinéas 3 et 4) ;
ALORS QUE la faute du notaire, qui s'est abstenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il a établi cause nécessairement un préjudice à l'acquéreur dont les droits ont été par la suite remis en cause, préjudice dont il appartient au juge d'apprécier l'étendue ; que la cour d'appel, qui retient que Maître Z..., notaire, a commis une faute en s'abstenant de s'assurer de l'efficacité des actes de vente, qu'il est responsable pour moitié dans l'annulation de ces actes et qui déboute néanmoins Madame X... et la SCI DU CONNETABLE, acquéreurs, de leur demande de dommages intérêts au motif inopérant qu'il n'y pas lieu d'ordonner une expertise afin de déterminer leur préjudice pour suppléer leur carence dans l'administration de la preuve, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 146 du code de procédure civile ;
ALORS QUE le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence en son principe en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que la cour d'appel, qui relève que le notaire était responsable pour moitié de l'annulation des actes de vente, constatant ainsi nécessairement l'existence d'un préjudice, et refuse néanmoins d'évaluer le préjudice subi par les acquéreurs en se fondant sur la carence de Madame X... et de la SCI DU CONNETABLE dans l'administration de la preuve, a violé l'article 4 du code civil.
