LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1116 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 12 janvier 2010) que par acte du 27 mai 2005, les époux X...ont acquis de la société civile immobilière Brechomar (la SCI) une maison d'habitation avec jardin constituant le lot n° 2 d'un lotissement ; que les voisins ayant édifié une maison d'habitation limitrophe après division du lot n° 4, en vertu d'un permis de construire accordé la veille de la passation de leur acte de vente, les époux X...ont assigné la SCI en réduction du prix de vente et en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement du dol ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'accord donné par la SCI à la demande de division du lot n° 4 et annexé à l'arrêté municipal modificatif du cahier des charges du lotissement en date du 10 mai 2004 ne révèle aucun projet immobilier, et que la lettre du géomètre A...en date du 18 avril 2005 comme son attestation du 27 mars 2007 ne peuvent prouver la connaissance du projet immobilier par la SCI à la date de la vente aux époux X...;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le silence gardé par la SCI sur une demande de modification du cahier des charges qui prohibait la division d'un lot et à laquelle elle avait donné son accord ne constituait pas une réticence dolosive, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la SCI Brechomar aux dépens
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Brechomar à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ;
Rejette la demande de la SCI Brechomar ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit que la preuve d'un dol commis par la SCI BRECHOMAR au préjudice des époux X...n'est pas rapportée et, en conséquence, de les avoir débouté de l'intégralité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE en application de l'article 1116 du Code civil, le dol doit être prouvé par l'existence d'une manoeuvre, telle une dissimulation intentionnelle, destinée à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant qui, sans cette dissimulation, n'aurait pas contracté ; qu'en fait, l'accord donné par la SCI BRECHOMAR, sous la signature de l'associé Patricia Y..., à la demande de division du lot n° 4 et annexé à l'arrêté municipal modificatif de division en date du 10 mai 2004 ne révèle aucun projet immobilier ; que la lettre du géomètre A...en date du 18 avril 2005 est insuffisante à caractériser la connaissance du projet immobilier dès lors, d'une part, qu'elle porte convocation à un bornage entre le fonds Z... et le fonds de la SCI BRECHOMAR et non pas un bornage des parcelles issues de la division du fonds
Z...
et d'autre part qu'elle a été expédiée à l'ancienne adresse personnelle de l'associée Patricia Y...et non au siège de la SCI BRECHOMAR (Place du Marché couvert à BERGERAC) laquelle société n'a donc pu assister aux opérations qui auraient pu lui révéler un projet immobilier ; que l'attestation du géomètre A...en date du 27 mars 2007 indiquant qu'il a adressé en 2006 et 2007, c'est-à-dire postérieurement à la vente du 27 mai 2005 à la SCI, sans préciser l'adresse du destinataire, deux demandes de signature du procès-verbal de bornage qui ne lui ont pas été retournées ne peut prouver la connaissance du projet immobilier par la SCI à la date de la vente aux époux X...; qu'un défaut d'un dol prouvé, l'action des époux X...ne peut qu'être rejetée ;
ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir que la venderesse avait signé en 2004 la modification des conditions du cahier des charges du lotissement, autorisant la division du lot n° 4, afin de permettre à leurs voisins de faire édifier une nouvelle construction dans la partie Nord du lot n° 4, sans les en avoir informés, préalablement à la conclusion ni du compromis de vente ni de l'acte de vente qui rappelle le cahier des charges du lotissement tel qu'il a été établi en 1972, lequel prévoit une seule construction par lot ; que s'ils avaient eu connaissance de la modification du cahier des charges du lotissement qui allait permettre l'édification de la construction voisine en limite de leur propriété, ils n'auraient pas fait l'acquisition de l'immeuble pour le prix de 350. 595 €, la nouvelle construction faisant perdre tout son charme et sa tranquillité au bien cédé ; qu'en décidant que l'accord donné par la S. C. I. BRECHEMART sous la signature de l'associée Patricia Y..., à la demande de division du lot n° 4, annexé à l'arrêté municipal modificatif de division en date du 10 mai 2004 ne revêtait aucun projet immobilier, que la lettre du géomètre du 18 avril 2005 est insuffisante à caractériser la connaissance du projet immobilier dès lors qu'elle porte convocation à un bornage entre le fonds Z... et le fonds de la SCI BRECHEMART et non pas en marge des parcelles issues de la division du fonds
Z...
, qu'elle a été expédiée à l'ancienne adresse personnelle de l'associée Patricia Y...et non au siège de la SCI BRECHEMART, laquelle société n'a pu assister aux opérations qui auraient pu lui révéler un projet immobilier, que l'attestation du géomètre du 27 mai 2007 indiquant qu'il a adressé en 2006 et 2007, c'est-à-dire postérieurement à la vente, à la SCI sans préciser l'adresse du destinataire deux demandes de signature du procès-verbal de bornage qui ne lui ont pas été retournées, ne peut prouver la connaissance du projet immobilier par la SCI à la date de la vente aux époux X..., la Cour d'appel qui n'a pas recherché si la réticence dolosive ne résultait pas du silence gardé par la venderesse sur la modification du cahier des charges du lotissement qu'elle avait autorisé antérieurement à la vente, permettant la division du lot voisin en deux lots, et permettant l'édification de constructions nouvelles ce que prohibait l'ancien cahier des charges, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1116 et suivants du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les exposants faisaient valoir la réticence dolosive commise par la venderesse ayant signé un accord pour la division du lot n° 4, le cahier des charges n'autorisant dans sa version antérieure qu'une construction par lots, que la division du lot des époux Z... n'avait pour but que l'édification d'une nouvelle construction ; qu'il résulte de l'acte modificatif que le lot n° 4 d'une contenance de 16a24 peut être divisé en deux lots possédant une excellente configuration « car cette construction est édifiée dans l'angle sud-ouest du terrain, laissant libre toute la partie nord de cette propriété » et que « le lot n° 4 vu sa superficie pourra être divisé en deux lots qui devront respecter les conditions de forme et de surface autorisée par la règlementation d'urbanisme » ; qu'en décidant que l'accord donné par la S. C. I. BRECHEMART sous la signature de l'associée Patricia Y..., à la demande de division du lot n° 4, annexé à l'arrêté municipal modificatif de division en date du 10 mai 2004 ne révélait aucun projet immobilier, pour décider que la preuve d'une réticence dolosive n'est pas rapportée, cependant que cet acte modificatif révélait qu'il avait pour seul objet de permettre une construction sur le nouveau lot issu de la subdivision du lot n° 4, la Cour d'appel qui n'a pas, rechercher si cette faculté ne devait pas être portée à la connaissance des exposants, avant la conclusion de la vente, au lieu de leur donner l'information erronée qu'une seule construction était autorisée par lot et que les lots étaient intangibles, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1116 et suivants du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir la mauvaise foi de la venderesse qui, en connaissance de cause, leur avait tu qu'antérieurement à la conclusion du contrat elle avait, avec tous les co-lotis, signé l'accord pour la division du lot n° 4, le projet des époux Z... ayant été soumis à tous les co-lotis ainsi qu'il ressort de l'attestation de Madame B...selon laquelle les époux Z... lui avaient demandé son accord pour la division de leur parcelle pour construire une autre maison, ce qui était confirmé par Madame C...indiquant avoir signé la modification du cahier des charges concernant le terrain Z... en vue de séparer le terrain pour pouvoir construire ; qu'en ne recherchant pas s'il ne ressortait pas de ces attestations que la venderesse, comme les autres co-lotis, avaient eu connaissance de l'objet précis de la modification du cahier des charges et, partant, si en ne portant pas à la connaissance des exposants cette information et en faisant annexer à l'acte de vente l'ancien cahier des charges interdisant la construction de plus d'un logement par lot, la venderesse n'avait pas commis au préjudice des exposants une réticence dolosive, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1116 et suivants du Code civil.
