LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait noté que le phénomène ne se produisait qu'à l'occasion de fortes précipitations, que pendant la période d'occupation des lieux par Mme X... les précipitations sur Béziers avaient été supérieures à la moyenne en avril, mai et octobre 2002 ainsi qu'en février et novembre 2003 et que la perméabilité de la terrasse était telle, en l'absence de tout dispositif d'étanchéité, que Mme X... ne pouvait nier avoir constaté le phénomène, la cour d'appel, qui n'a pas statué par des motifs dubitatifs ou hypothétiques, en a souverainement déduit que la connaissance par Mme X... des infiltrations par le plafond du garage constituant un vice caché antérieur à la vente était suffisamment établie et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que si M. Y... avait constaté que le parement intérieur des murs côté talus était humide, l'expert judiciaire avait noté qu'il n'était pas qualifié pour appréhender le lien entre la disposition des lieux à l'arrière de la façade et l'humidité intérieure ainsi que la gravité du phénomène, la présence d'humidité dans un immeuble ancien ne pouvant, pour des acheteurs normalement diligents, laisser présager la venue d'eau au sol à l'intérieur de la maison, la cour d'appel en a souverainement déduit l'existence d'un vice caché dès lors que les acquéreurs n'avaient pas eu connaissance du vice dans toute son ampleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à payer aux époux Y..., acquéreurs de sa maison d'habitation, la somme de 21.097,77 euros au titre de la réfection du toit terrasse correspondant aux infiltrations du garage ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant des infiltrations par le plafond du garage en provenance de la terrasse, l'expert indique qu'elles ne se produisent qu'à l'issue de précipitations et constituent un vice caché dont les acquéreurs n'ont pas pris connaissance ; qu'il rajoute que «la perméabilité de la terrasse est telle, en l'absence de tout dispositif d'étanchéité, que Mme X... ne peut nier avoir constaté le phénomène» ; que Mme X... fait valoir qu'elle n'a jamais subi de dommage résultant d'une quelconque infiltration et en veut pour preuve les attestations qu'elle verse aux débats et l'absence de toute déclaration de sinistre ; qu'elle estime que la preuve de l'antériorité du vice n'est pas démontrée et qu'en tout état de cause les venues d'eau ne rendent pas le garage impropre à sa destination qui est de garer des voitures ; que l'expert a noté (P21) que le phénomène ne se produisait qu'à l'occasion de fortes précipitations et que pendant la période d'occupation des lieux par Mme X... les précipitations sur Béziers ont été supérieures à la moyenne en avril, mai et octobre 2002 et en février et novembre 2003 ; qu'ainsi il n'est pas possible au vu du défaut d'imperméabilisation de la terrasse que Mme X... n'ait pas subi le phénomène d'infiltration ; que les attestations de Mme Monique A... et Mme Céline B... ne donnant aucune précision quant aux dates de leurs constatations n'apportent pas la preuve de l'absence d'infiltrations avant la vente ; que de même les fortes chutes de neige de l'hiver 2003 et leur fonte, décrites par M. C... Mickaël ainsi que la fuite d'un robinet de la terrasse décrite par D... Allan ne sauraient être comparées à des épisodes de précipitations supérieures à la moyenne ; que de la même manière, le fait que Mme X... n'ait déclaré aucun sinistre ne prouve pas l'absence d'infiltrations d'eau d'autant que l'expert note dans son rapport que sur interpellation de sa part, Mme X... lui a déclaré «Périodiquement, je mettais en oeuvre un produit d'imperméabilisation sur la terrasse qui couvre le garage» ; que ce propos démontre que Mme X... était au courant du problème, a tenté d'y remédier par des moyens de fortune et a très bien pu éviter de stocker du matériel dans son garage ; que Mme X... conteste aujourd'hui avoir tenu ces propos et affirme n'avoir appliqué ce produit qu'une fois à titre préventif suite à l'achat de l'immeuble ; qu'il est à noter que dans son pré-rapport (p. 12), l'expert indique «que l'application extérieure d'un produit à base de résine telle que Mme X... nous a précisé l'avoir effectuée, ne pouvait avoir qu'une efficacité très limitée dans le temps» ; que ce point qui n'a jamais été contesté implique que si Mme X... n'a effectivement passé ce produit qu'une fois suite à l'achat du bien, elle a forcément dû subir des infiltrations du fait de son efficacité limitée dans le temps ; qu'il est à noter également que dans son dire du 2 mai 2005 (p. 3), le conseil de Mme X... indique que sa cliente «n'a fait qu'exécuter les consignes qui lui avaient été données par le précédent propriétaire concernant l'application de ce produit d'imperméabilisation sur la terrasse, qu'il avait lui-même réalisé» ; que bien que la teneur des consignes données ne soit pas précisée, ces propos démontrent que le produit devait être appliqué plusieurs fois, puisque l'ancien propriétaire l'avait déjà appliqué et que Mme X..., malgré sa connaissance de la nécessité d'imperméabiliser la terrasse, n'a pas transmis les consignes à ses acquéreurs, leur cachant ainsi les problèmes d'imperméabilisation ; que par ailleurs, il n'est pas contesté que le garage avait une mezzanine ce qui laisse supposer la possibilité de stocker des objets à défaut de toute finalité d'habitation ; que l'usage de stocker des objets dans son garage étant d'autre part très commun, Mme X... ne peut prétendre que des infiltrations par le plafond ne rendraient pas le garage impropre à sa destination, qui n'est pas seulement de garer une voiture ; que la connaissance par Madame X... des infiltrations par le plafond du garage constituant un vice caché antérieur à la vente étant suffisamment établie, la clause de non garantie ne saurait s'appliquer du fait de la mauvaise foi de Mme X... ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un vice caché concernant le garage et a condamné Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 21.097,77 euros correspondant à la réfection du toit-terrasse ;
ALORS QUE la mauvaise foi du vendeur de nature à faire échec à l'application d'une clause de non garantie stipulée dans un acte de vente d'un bien immobilier en cas de vice caché doit être dûment caractérisée avec certitude ; que pour retenir la mauvaise foi de Mme X..., la Cour d'appel a observé qu'il n'était pas possible que cette dernière n'ait pas subi de phénomène d'infiltrations, même si elle n'avait jamais fait de déclaration de sinistre ou que compte tenu de la perméabilité constatée, elle ne pouvait nier avoir constaté ce phénomène ; qu'en se fondant ainsi sur des motifs dubitatifs ou hypothétiques selon lesquels Mme X... aurait sans doute eu connaissance des infiltrations par le plafond du garage dans la mesure où il ne pouvait en être autrement, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé avec certitude la connaissance par Mme X... de cette perméabilité, constitutive de la mauvaise foi nécessaire pour faire échec à l'application de la clause de non garantie, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à payer aux époux Y..., acquéreurs de sa maison d'habitation, les sommes de 11.629,29 euros pour les infiltrations par la façade arrière et de 8.000 euros pour trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE sur les infiltrations par la façade arrière, l'expert a constaté que le parement intérieur côté façade arrière des pièces du premier niveau (buanderie, entrée, séjour, salon) était saturé d'humidité et que les venues d'eau au sol avaient été constatées par Me E..., huissier de justice, le 6 février 2006 ; qu'il indique que les venues d'eau au sol à l'intérieur sont certaines et se produisent lors de fortes précipitations d'eau du fait du talus abrupt et du crépi n'assurant pas l'imperméabilisation des façades ; qu'il note également que le phénomène est ancien comme le montre l'état du crépi extérieur qui est cloqué et ne pouvait être ignoré de Mme X... du fait des fortes pluies ayant eu lieu sur la région en 2002 et 2003 ; qu'il n'est pas contesté que M. Y... avait constaté que le parement intérieur des murs côté talus était humide ; que l'expert note toutefois que M. Y... n'était pas qualifié pour appréhender le lien entre la disposition des lieux à l'arrière de la façade et l'humidité intérieure ainsi que la gravité du phénomène ; que la présence d'humidité dans un immeuble ancien ne pouvait, pour des acheteurs normalement diligents, laisser présager la venue d'eau à l'intérieur à défaut d'indications du vendeur dont ils n'avaient pas lieu de douter de la bonne foi ; qu'il ne peut être fait grief aux époux Y... leur défaut de diligence ; que par ailleurs et comme l'a noté l'expert, le fait que les époux Y... aient fait appel à un expert quelques jours après la vente n'implique pas qu'ils aient eu connaissance du vice dans toute son ampleur avant la vente dans la mesure où ils entreprenaient des travaux d'embellissement et qu'il était normal qu'avant d'y procéder, ils demandent un avis technique autorisé, ne serait-ce que pour supprimer les problèmes d'humidité ; qu'enfin, les attestations de Mme X... sont inefficaces à prouver l'absence d'antériorité du vice du fait du caractère sporadique du phénomène d'entrée d'eau ; que les entrées d'eau dans le salon et la salle à manger constituent bien un vice au sens de l'article 1641 du Code civil ; que la gravité du phénomène (entrée d'eau) n'était pas appréhendable par les acquéreurs ce qui implique que le vice était caché et était antérieur à la vente et connu de Mme X... qui ne peut donc invoquer la clause de non garantie du fait de sa mauvaise foi ; que le premier juge n'a accordé que 2.500 euros aux époux Y... pour les seules infiltrations dans le garage ; qu'il est incontestable qu'ils ont subi un préjudice de jouissance bien plus important du fait des venues d'eau dans leur salon et leur salle à manger ; qu'une indemnité de 8.000 euros apparaît comme une juste réparation de ce préjudice ;
ALORS QUE le vendeur n'est tenu de garantir que les vices cachés et non les vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, purgés par les clauses contractuelles de non garantie ; que tout en constatant que les acquéreurs, les époux Y..., avaient eu connaissance certaine au moment de la vente de la présence d'humidité dans la maison, objet de la vente, ce qui les avait conduits à missionner un expert immédiatement après la signature de l'acte de vente, la Cour d'appel qui a cependant considéré que le vice devait être qualifié de caché et non d'apparent, compte tenu de la gravité du phénomène et de leur droit de se faire assister par un expert en vue de travaux d'embellissement, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations faisant ressortir l'existence d'un vice apparent et non caché dont Mme X... ne pouvait être déclarée tenue à garantie conformément à la clause de non garantie applicable, au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil qu'elle a ainsi violés.
