LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... ayant sollicité en 1989, par l'entremise de la Société de courtage hypothécaire (la SCIH) de la banque de Bary, aux droits de laquelle vient la Deutsche Bank de Bary (la banque), l'octroi d'un prêt de 3 200 000 francs (487 836,85 euros), la SCIH a souhaité que la société Expertises Galtier procède à une évaluation d'un bien immobilier appartenant aux époux X..., situé à Mougins ; que cette dernière a établi un rapport le 30 juin 1989 ; que la banque ayant donné son accord à M. et Mme X... le 3 juillet 1989, une hypothèque a été constituée sur cet immeuble en garantie de ce prêt par acte notarié du 8 juillet 1989, laquelle n'a cependant pris rang que derrière une autre hypothèque inscrite le 22 juillet 1991 par la BNP, pour un certain montant ; qu'à la suite de la défaillance de M. et Mme X..., leur immeuble a été vendu à l'amiable en 1997 moyennant un prix de 2 300 000 francs (350 632,74 euros), sur lequel une somme de 1 558 000 francs (237 515,57 euros) est revenue à la banque ; que celle-ci, reprochant à la société Expertises Galtier d'avoir surévalué l'immeuble des emprunteurs en omettant de prendre en considération sa proximité avec une pénétrante autoroutière qui était en projet en 1989, l'a fait assigner par acte du 23 octobre 2001 devant un tribunal de grande instance afin d'obtenir sa condamnation à lui verser des dommages-intérêts d'un montant équivalent au solde impayé de sa créance envers les époux X..., soit la somme de 2 482 153,03 francs (378 401,79 euros), avec intérêts au taux annuel de 9 % ; que le liquidateur judiciaire de la SCIH a été appelé en cause ;
Attendu que pour retenir la responsabilité de la société Expertises Galtier envers la banque et la condamner en conséquence à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal, l'arrêt énonce quant à l'évaluation du préjudice et au lien de causalité avec la faute résultant de l'erreur manifeste d'appréciation du bien, que si la banque a décidé le 3 juillet 1989 d'accorder le prêt de 3 200 000 francs à M. et Mme X... au seul vu de renseignements téléphoniques, sans avoir encore reçu le rapport d'expertise, les lacunes et insuffisances de ce rapport qui n'attirait pas son attention sur un élément déterminant quant à l'évaluation du bien ne lui auraient sans doute pas permis de prendre une autre décision ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la décision de la banque avait été prise avant même la réception du rapport d'estimation établi par la société Expertises Galtier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne la société Deutsche Bank de Bary aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives des parties ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Expertises Galtier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir retenu la responsabilité de la société Expertises Galtier envers la société Deutsche Bank de Bary N.V., et d'avoir, en conséquence, condamné la première à payer à la seconde la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal ;
Aux motifs qu'« il n'est pas contesté dans son principe que la banque DE BARY est recevable à rechercher la responsabilité délictuelle de la société GALTIER dans la mesure où elle aurait subi un préjudice du fait de l'exécution défectueuse de la mission d'expertise confiée à la défenderesse par la S.C.I.H. ; que la société GALTIER, chargée d'évaluer un bien immobilier sis à MOUGINS que les époux X... se proposaient de donner en garantie hypothécaire d'un prêt de 3.200.000 F à consentir par la banque DE BARY, a établi un rapport en juin 1989, adressé à la S.C.I.H. le 30 juin 1989, puis communiqué à la banque DE BARY ; que dans ce rapport l'expert indique (page 8) que "les délais impartis ne nous ont pas permis d'avoir connaissance du certificat d'urbanisme officiel" et précise que "s'il se révélait par la suite qu'une quelconque servitude non mentionnée dans le présent rapport pèse sur les biens en cause, il conviendrait d'effectuer sur les valeurs ci-après déterminées un abattement dont l'importance serait fonction desdites servitudes" ; que, certes, un plan cadastral daté du 19 juin 1989 a été ajouté et annexé au rapport ; que ce plan porte des mentions manuscrites indiquant le tracé du projet d'autoroute en bordure immédiate de la propriété X... et une zone non aedificandi sur une partie de cette propriété ; que cependant le rapport lui-même, manifestement rédigé avant le 19 juin 1989, ne tient pas compte de ces informations et de ces servitudes d'urbanisme et n'attire nullement l'attention sur leurs incidences quant à l'évaluation du bien ; que si l'expert a appliqué un abattement de 25 % sur la seule construction pour "vétusté et dépréciation immédiate", tout en ajoutant une "plus-value apportée par le terrain compte-tenu de sa situation" (cf. page 17 du rapport), les facteurs de dépréciation immédiate énumérés à la page précédente (importance de l'immeuble, caractéristique particulière de l'immeuble, étroitesse du marché local, conditions économiques) démontrent que cet abattement n'a aucun lien avec le projet de pénétrante autoroutière ayant donné lieu à la publication d'un décret d'utilité publique en mars 1974 ; qu'eu égard à la proximité immédiate de l'immeuble des époux X..., l'expert aurait dû appliquer un abattement supplémentaire, de l'ordre de 40 à 50 %, sur l'ensemble de la propriété ; que l'erreur manifeste d'appréciation de la valeur du bien doit être considérée comme une faute de la part de la société EXPERTISES GALTIER, de nature à entraîner un préjudice pour la banque DE BARY, destinataire finale de son rapport d'expertise ; que, quant à l'évaluation de ce préjudice et au lien de causalité avec la faute ci-dessus caractérisée, il convient de relever :
. que si la banque DE BARY a décidé le 3 juillet 1989 d'accorder le prêt de 3.200.000 F aux époux X... au seul vu de renseignements téléphoniques, sans avoir encore reçu le rapport d'expertise, les lacunes et insuffisances de ce rapport qui n'attirait pas son attention sur un élément déterminant quant à l'évaluation du bien ne lui auraient sans doute pas permis de prendre une autre décision,
. que cependant un prêt d'une telle importance peut apparaître disproportionné et inadapté aux revenus réels de Monsieur X..., son épouse étant sans ressources et les revenus prévisionnels sur lesquels s'est fondée la banque étant aléatoires,
. qu'il ne peut certes pas être reproché à la banque d'avoir accepté une vente amiable du bien en avril 1997, en général plus favorable qu'une vente judiciaire, ni d'avoir négligé d'entreprendre d'autres actions contre les emprunteurs qui ne possédaient pas d'autres actifs. (Madame X... étant entre-temps décédée et Monsieur X... étant depuis lors en liquidation judiciaire),
. que par contre le non-renouvellement de l'hypothèque de premier rang, imputable à la négligence de la banque DE BARY ou de son mandataire S.C.I.H., lui a fait perdre sur le prix de vente une somme de 720.000 F qui a été attribuée à la B.N.P.,
. qu'en tout état de cause une évaluation d'un bien immobilier par un expert, même si elle correspond à la valeur réelle à un moment donné, ne garantit pas la valeur de revente huit années plus tard, d'autant qu'en l'espèce s'y est ajoutée la crise générale de l'immobilier dans les années 1992-1995, non prévisible en 1989 ;
qu'au vu de ces considérations la banque DE BARY ne peut pas prétendre à une indemnisation totale correspondant au solde impayé de sa créance ; que son préjudice indemnisable s'analyse en une perte de chance de pouvoir recouvrer les montants qui lui étaient dus par les époux X... ; que s'il est vrai qu'elle ne pouvait pas espérer un meilleur prix lors de la vente de la propriété X... en avril 1997 et si la perte de son premier rang hypothécaire ne saurait être imputée à la société GALTIER, il doit cependant être retenu que si elle avait été mieux renseignée sur la valeur réelle du bien donné en garantie hypothécaire, la banque DE BARY aurait nécessairement limité le montant du prêt à cette valeur, soit 2,2 à 2,3 millions de francs au lieu des 3,2 millions de francs accordés, ce qui aurait réduit d'autant le risque encouru ; que le perte de chance de pouvoir limiter ainsi la partie irrécouvrable de sa créance sera donc évaluée à un montant de 150.000 € » ;
Alors d'une part que la responsabilité civile suppose un rapport de causalité certain entre le fait reproché à la personne mise en cause et le dommage, même résultant d'une perte de chance, subi par la victime ; qu'au cas présent, l'arrêt attaqué (p. 5, antépénultième §) relève que la décision de la banque d'accorder un prêt de 3.200.000 Frs aux époux X... avait été prise avant même la réception du rapport d'estimation établi par la société Expertises Galtier ; qu'en jugeant néanmoins cette dernière société responsable de la perte d'une chance, pour la banque, de n'accorder qu'un prêt d'un montant moindre, au motif que les lacunes et insuffisances de son rapport n'auraient sans doute pas permis à la banque de prendre une autre décision, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors d'autre part que le motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; qu'en énonçant, pour retenir la responsabilité de la société Expertises Galtier nonobstant le fait que la banque avait donné son accord sur le prêt avant même d'avoir reçu le rapport d'estimation immobilière, que « les lacunes et insuffisances de ce rapport qui n'attirait pas son attention sur un élément déterminant quant à l'évaluation du bien ne lui auraient sans doute pas permis de prendre une autre décision », la cour d'appel, qui a statué par un motif dubitatif, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors enfin que l'arrêt attaqué (p. 5, pénultième §) relève, pour en déduire que le prêt consenti était disproportionné par rapport aux revenus réels des époux X..., que la banque s'était déterminée en considération de revenus présentant un caractère seulement prévisionnel ; qu'en jugeant néanmoins caractérisée l'existence d'un lien de causalité entre l'estimation de l'immeuble des emprunteurs qui avait été faite par la société Expertises Galtier et l'absence de limitation du prêt à une somme inférieure à 3,2 millions de francs, la cour d'appel, qui, de nouveau, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé de plus fort l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Expertises Galtier à payer à la société Deutsche Bank de Bary N.V. la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal ;
Aux motifs, sur la détermination du préjudice, qu'« il convient de relever :
. que si la banque DE BARY a décidé le 3 juillet 1989 d'accorder le prêt de 3.200.000 F aux époux X... au seul vu de renseignements téléphoniques, sans avoir encore reçu le rapport d'expertise, les lacunes et insuffisances de ce rapport qui n'attirait pas son attention sur un élément déterminant quant à l'évaluation du bien ne lui auraient sans doute pas permis de prendre une autre décision,
. que cependant un prêt d'une telle importance peut apparaître disproportionné et inadapté aux revenus réels de Monsieur X..., son épouse étant sans ressources et les revenus prévisionnels sur lesquels s'est fondée la banque étant aléatoires,
. qu'il ne peut certes pas être reproché à la banque d'avoir accepté une vente amiable du bien en avril 1997, en général plus favorable qu'une vente judiciaire, ni d'avoir négligé d'entreprendre d'autres actions contre les emprunteurs qui ne possédaient pas d'autres actifs. (Madame X... étant entre-temps décédée et Monsieur X... étant depuis lors en liquidation judiciaire),
. que par contre le non-renouvellement de l'hypothèque de premier rang, imputable à la négligence de la banque DE BARY ou de son mandataire S.C.I.H., lui a fait perdre sur le prix de vente une somme de 720.000 F qui a été attribuée à la B.N.P.,
. qu'en tout état de cause une évaluation d'un bien immobilier par un expert, même si elle correspond à la valeur réelle à un moment donné, ne garantit pas la valeur de revente huit années plus tard, d'autant qu'en l'espèce s'y est ajoutée la crise générale de l'immobilier dans les années 1992-1995, non prévisible en 1989 ;
qu'au vu de ces considérations la banque DE BARY ne peut pas prétendre à une indemnisation totale correspondant au solde impayé de sa créance ; que son préjudice indemnisable s'analyse en une perte de chance de pouvoir recouvrer les montants qui lui étaient dus par les époux X... ; que s'il est vrai qu'elle ne pouvait pas espérer un meilleur prix lors de la vente de la propriété X... en avril 1997 et si la perte de son premier rang hypothécaire ne saurait être imputée à la société GALTIER, il doit cependant être retenu que si elle avait été mieux renseignée sur la valeur réelle du bien donné en garantie hypothécaire, la banque DE BARY aurait nécessairement limité le montant du prêt à cette valeur, soit 2,2 à 2,3 millions de francs au lieu des 3,2 millions de francs accordés, ce qui aurait réduit d'autant le risque encouru ; que le perte de chance de pouvoir limiter ainsi la partie irrécouvrable de sa créance sera donc évaluée à un montant de 150.000 € » ;
Alors d'une part que la chance éventuellement perdue, pour un banquier, de limiter le montant d'un prêt à la valeur de l'immeuble donné en garantie hypothécaire s'apprécie nécessairement en fonction de la valeur de cet immeuble à l'époque de la formation du prêt ; qu'en retenant en faveur de la banque la perte d'une chance de limiter le montant du prêt accordé aux époux X... en 1989 à la valeur en 1997 de l'immeuble qui avait été donné par ces derniers en garantie hypothécaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors d'autre part que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en indemnisant à hauteur de 150.000 € le préjudice censé résulter, pour la banque, de la perte d'une chance de limiter le montant du prêt à 2,2 ou 2,3 millions de francs (335.387,84 ou 350.632,74 €), au lieu des 3,2 millions de francs (487.836,85 €) prêtés, la cour d'appel, qui a fixé la réparation à une somme équivalente au montant de l'avantage qu'aurait retiré la banque si la chance perdue s'était réalisée, a, derechef, violé l'article 1382 du code civil.
