LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que c'était par erreur matérielle que l'espace destiné à mentionner la date limite de la promesse consentie à la société OCJ n'avait pas été renseigné, alors qu'il résultait du rapprochement avec la promesse signée le même jour avec la société La Targa que cette promesse était consentie pour un délai expirant le 15 juillet 2006 à 16 heures et qu'elle prévoyait que si, à cette date, les documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas arrivés, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra les dernières pièces, sans que ce délai ne puisse dépasser la date du 15 août 2006, que l'acquéreur n'avait pas notifié d'acceptation de la promesse avec réserve quant à la TVA pendant le délai conventionnel alors que les nouveaux échanges entre les parties étaient intervenus postérieurement à l'expiration du délai de validité de la promesse, la cour d'appel, recherchant la commune volonté des parties et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la société Gaia créations s'est trouvée déliée de sa promesse à la date du 15 août 2006 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Organisation et construction jumelées aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Organisation et construction jumelées à payer à la société Gaia créations la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Organisation et construction jumelées ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour la société Organisation et construction jumelées.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la promesse de vente de la SARL Gaïa Créations est devenue caduque à l'expiration de son délai, débouté la société OCJ de sa demande tendant à voir ordonner la passation forcée de l'acte de vente, débouté la SCI La Targa de sa demande de dommages-intérêts,
AUX MOTIFS QUE le 22 décembre 2005, la SARL Gaïa Créations a consenti à la SARL Organisation et constructions jumelées (OCJ) une promesse de vente sous diverses conditions suspensives portant sur une parcelle de terrain à Carcans pour un prix principal de 125.000 € ; qu'en page 3 du contrat, au paragraphe « délai », il est stipulé « la présente promesse est consentie pour un délai expirant le » ; qu'il est ensuite indiqué que « si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore arrivés… le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables… » (…) « sans que ce délai ne puisse dépasser la date du » ; que c'est par erreur matérielle, simple oubli, que l'espace destiné à mentionner la date limite de la promesse n'a pas été renseigné ; qu'il résulte du rapprochement avec la promesse signée le même jour avec la société La Targa que le délai convenu était au 15 juillet 2006, extensible sous condition au 15 août 2006 ; que le notaire du vendeur a écrit le 10 août 2006 à celui de l'acquéreur pour lui suggérer la date du 16 août 2006 pour passer l'acte en rappelant le prix et le montant de la TVA applicable à l'opération ; que par courrier suivant daté du 28 août 2006 ce même notaire rappelle au notaire de l'acquéreur son courrier précédent, demande un nouveau rendez-vous et répète le prix de vente ainsi que le montant de la TVA en sus ; que par courrier réponse du 5 septembre 2006 le notaire de l'acheteur signale à celui vendeur que son client refuse de payer la TVA en sus ; que par courrier du 11 septembre 2006 le notaire du vendeur en prend acte et considère la promesse caduque faute de respect du délai et de la forme imposée à l'offre d'achat ; que par autre courrier du 13 septembre 2006 il lui renouvelle que la TVA lui apparaît bien être à la charge de l'acheteur, selon consultation juridique ; qu'il ressort de cet échange qu'il n'a existé aucune négociation au sujet du paiement de la TVA, mais au contraire deux positions différentes, chaque partie revendiquant une thèse ; que la tentative de l'acquéreur d'obtenir la suppression du paiement de la TVA exigée par le vendeur n'est intervenue qu'en septembre 2006, après l'expiration du délai de validité de la promesse de vente qui était donc déjà caduque en l'absence d'offre conforme aux prescriptions conventionnelles ; que l'acquéreur n'avait pas notifié d'acceptation de la promesse, avec réserve quant à la TVA, pendant le délai conventionnel ; que contrairement à l'analyse du premier juge, la cour considère qu'aucun élément ne permet de déduire de cette chronologie que le promettant a maintenu son offre au-delà de son engagement écrit ; qu'il peut seulement être constaté que l'acquéreur a tenté une ultime négociation à la baisse correspondant au montant de la TVA, qui a été refusée par le vendeur, lequel a décliné toute discussion en se prévalant de la caducité de son offre ; qu'en conséquence et par infirmation il sera jugé que la promesse de vente est devenue caduque, que la SARL Gaïa Créations s'en est trouvée dédiée et n'est plus tenue, quelle que soit la solution juridique à la question posée du paiement de la TVA ;
1° ALORS QUE lorsque la réalisation d'une promesse de vente est subordonnée à l'obtention de documents nécessaires à sa réalisation, aucun délai ne peut courir contre le bénéficiaire tant que le promettant n'a pas fourni les pièces qui lui incombent ; que la société OCJ faisait valoir que l'arrêté autorisant le lotisseur à procéder à une vente avant l'achèvement des travaux du lotissement, légalement nécessaire pour formaliser l'acte, n'avait pas été transmis à son notaire, chargé de la vente ; qu'en décidant que la promesse de vente était caduque à la date du 15 août 2006 sans rechercher si cet arrêté avait, à cette date, été communiqué à la société bénéficiaire ou à son notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil ;
2° ALORS QUE les conventions s'exécutent de bonne foi ; que la société OCJ faisait valoir que la SARL Gaïa Créations avait fautivement exigé, le 10 août 2006, que soit payée en sus du prix mentionné à l'acte une TVA qui n'était pas prévue et qui devait rester à la charge du vendeur ; qu'en décidant que la promesse de vente était caduque au 15 août 2006, « quelle que soit la solution juridique à la question posée du paiement de la TVA », sans rechercher si le promettant, en posant au dernier moment une exigence injustifiée, ne s'était pas privé du droit d'invoquer la caducité de la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE la cour d'appel a elle-même constaté que le notaire de la société promettante avait, le 28 août 2008, proposé de fixer un nouveau rendez-vous de signature, ce dont résultait que la société promettante avait accepté de proroger le délai au-delà du 15 août 2006 ; qu'en affirmant néanmoins « qu'aucun élément ne permet de déduire de cette chronologie que le promettant a maintenu son offre au-delà de son engagement écrit », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil.
