LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que le bail commercial des 30 septembre et 2 octobre 2000 s'était substitué au bail précaire conclu le 14 décembre 1998 entre les mêmes parties pour une durée allant du 1er février 1999 au 31 janvier 2001 et retenu, par une appréciation souveraine de la volonté des parties, d'une part, que le bail conclu les 30 septembre et 2 octobre 2000 comportait une mention selon laquelle le preneur exposait que le fonds de commerce était exploité par lui depuis le 10 mars 1999 dans le local qui lui était donné à bail commercial et qu'il s'en déduisait qu'il y avait identité entre les lieux faisant l'objet de chacun de ces baux, " à savoir le local plus la cour " et, d'autre part, que les travaux réalisés par la société Meca Moto n'étaient pas de ceux soumis par le bail à autorisation du bailleur, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Schuphoven aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Schuphoven à payer à la société Meca moto la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Schuphoven ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour la société Schuphoven.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI SCHUPHOVEN de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la Société MECA MOTO ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est contesté par aucune des parties à la présente instance que le bail commercial des 30 septembre et 2 octobre 2000 prenant effet au 1er septembre 2000 pour se terminer au 31 août 2012, s'est substitué au bail précaire conclu le 14 décembre 1998, entre les mêmes parties, pour une durée allant du 1er février 1999 au 31 janvier 2001. Le premier bail prévoyait que la consistance des lieux loués était de 120 m ² environ et constitué d'une seule pièce alors que le second indique qu'il est constitué d'une seule pièce et rappelle à la section « conventions particulières franchises sur le montant du loyer exposé des motifs » que « le preneur expose que le fonds de commerce exploité depuis le 10 mars 1999 dans le local objet des présentes, est toujours dans une phase de création récente et évolutive …. ». Il convient d'en déduire, que nonobstant la différence de superficie indiquée dans les deux baux qui doit s'analyser comme une erreur de plume, et il y a identité entre les lieux faisant l'objet du bail précaire et de ceux faisant l'objet du bail commercial, à savoir, le local plus la cour, ce d'autant qu'aucune protestation ou réserve n'a été émise par le bailleur pour ce qui est de l'occupation de la cour depuis la signature du bail précaire. De surcroît, il résulte du constat établi par Me X..., huissier de justice, le 4 août 2006, que l'accès à la cour n'est possible que par le local commercial dont elle constitue dès lors nécessairement mais implicitement l'accessoire. Enfin, il ne saurait être tiré argument d'une baisse du montant du loyer annuel au moment de la signature du bail commercial dans la mesure où il résulte clairement des énonciations dudit bail, d'une part, qu'une indemnité de pas-de-porte de 300. 000, 00 FF a été versée et d'autre part, que d'un commun accord les parties au bail ont décidé d'un montant progressif des loyers pour la durée du bail tenant compte de l'essor du preneur ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des attestations versées aux débats par la société requérante et non contestées par le bailleur, que la société MECA MOTO occupe la cour d'une superficie de 20 m ², dans les mêmes conditions, depuis son entrée dans les lieux au mois de mars 1998 ; que le bailleur avait parfaitement connaissance de l'occupation de la cour par la société MECA MOTO au moment de la signature du bail commercial en date des 30 septembre et 2 octobre 2000 succédant au bail précaire ; qu'il n'a émis, à cette occasion, aucune protestation ou réserve concernant l'occupation de la cour depuis le mois de mars 1998 et doit être considéré comme l'ayant implicitement approuvée ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE le juge a l'obligation de faire application aux parties de la loi du contrat et ne peut modifier les clauses soumises à son examen ; qu'en présence du bail commercial, définissant de la façon la plus claire les lieux loués exclusivement comme « un local de 75 mètres carrés, constitué d'une seule pièce, tel que matérialisé en couleur « bleue » sur le plan de géomètre demeuré ci-joint et annexé après mention et visa des parties », il n'appartenait pas au juge, au prétexte d'une erreur de plume sur la « différence de superficie » avec un précédent bail de courte durée qui n'était plus en vigueur, d'ajouter une cour dans la désignation de l'objet du bail ; qu'en se déterminant de la sorte, en modifiant la consistance et la nature de la désignation des lieux loués, au-delà d'une simple rectification matérielle de leur superficie, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE ne constitue un accessoire de la chose louée que ce qui est indispensable à son utilisation normale ; qu'en énonçant, pour en déduire que la cour constituait implicitement mais nécessairement un accessoire du local, objet du bail, qu'il ne pouvait être accédé à celle-ci que par ce local, ce dont il ne résulte pas qu'elle était indispensable à l'utilisation normale du local, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE le silence ne vaut pas acceptation ; qu'en opposant à la bailleresse, pour en déduire que la cour litigieuse était incluse dans le bail, le fait que le locataire l'occupait au cours du premier bail précaire qui lui avait été consenti et qu'elle n'avait émis aucune protestation ou réserve à ce sujet au moment de la conclusion du nouveau bail commercial, sans relever aucun acte manifestant sans équivoque une volonté de la bailleresse de laisser effectivement cette cour à disposition du preneur dans le cadre de la conclusion du nouveau bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI SCHUPHOVEN de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la Société MECA MOTO ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour ce qui est de la création de la mezzanine, il résulte des attestations de témoins versées aux débats par l'intimée, conformes aux dispositions de l'article 212 du code de procédure civile (Y... du 2 août 2006- Z... du 31 juillet 2006- A... du 3 août 2006) que la mezzanine existe au minimum soit depuis juin, soit depuis mars, soit depuis février 1999, en tout état de cause depuis plusieurs mois avant la signature du bail commercial des 30 septembre et 2 octobre 2000. De plus, les constatations faites par l'huissier de justice démontrent qu'elle est auto-portante et démontable. En ce qui concerne les deux conduits de ventilation, la constatation faite par l'huissier de justice d'une température de 44° C dans la mezzanine démontre, si besoin en était qu'il s'agit de simples travaux d'entretien et d'assainissement indispensables à une installation normale des lieux loués. En conséquence, les juges du premier degré ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et il convient de confirmer le jugement du 17 avril 2008 rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre en toutes ses dispositions ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la création du plancher et des deux ouvertures de ventilation a été réalisée dès le début du bail précaire ; que la SCI SCHUPHOVEN avait parfaitement connaissance de la création du plancher et de la réalisation des ouvertures de ventilation au moment de la signature du bail commercial en date des 30 septembre et 2 octobre 2000 succédant au bail précaire ; que la SCI SCHUPHOVEN n'a émis aucune protestation concernant ces travaux et n'a nullement exigé, à cette occasion, la remise en état du local commercial ; qu'elle doit être considérée comme ayant implicitement approuvé la réalisation de ces travaux lors de la signature du second bail ;
1) ALORS, D'UNE PART, QU'en se bornant à affirmer, par motifs adoptés des premiers juges, que la bailleresse avait « parfaitement connaissance » au moment de la signature du nouveau bail, de la réalisation d'une mezzanine et d'extracteurs d'air par le locataire au cours du précédent bail, sans dire sur quel élément de preuve elle se fondait pour en déduire ce fait contesté par la bailleresse, la Cour d'appel a statué par voie de pure affirmation et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas ; que la Cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer que le bailleur avait accepté de conclure un nouveau bail sans émettre de réserves sur la réalisation des travaux litigieux au cours du bail précédent, pour refuser de constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans constater un acte manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de se prévaloir de l'infraction aux clauses du bail résultant de la réalisation des travaux, et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS, EN OUTRE, QU'en retenant surabondamment que la mezzanine mise en place par le preneur dans le local était auto-portante et démontable, quand cette mezzanine n'en était pas moins constitutive d'une transformation des lieux nécessitant l'accord préalable et écrit du bailleur selon la clause intitulée « transformation » du bail, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
4) ALORS, ENCORE, QU'en jugeant que la création de deux conduits de ventilation par le locataire ne constituait que de simples travaux d'entretien et n'était pas subordonnée à l'accord préalable et écrit du bailleur, quand ces travaux impliquaient la création d'ouvertures dans le toit contrevenant à la clause du bail relative au « Changement de distribution », qui interdisait au preneur de faire sans l'accord préalable et écrit du bailleur le moindre percement de murs ou de cloisons, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
