LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'acte établi par M. X..., notaire de l'Office parisien immobilier, était un simple projet de promesse unilatérale de vente, promesse dont il ne résultait pour le vendeur aucune obligation de donner la chose objet de la vente mais avait pour seul effet de donner à celui qui en était le bénéficiaire une faculté d'acquérir, que l'obligation du promettant consistait, tant que le bénéficiaire n'avait pas levé l'option, en une obligation de faire qui se résolvait en dommages-intérêts en cas d'inexécution, que la demande était d'autant plus mal fondée qu'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix, que le projet dont il était constant qu'il n'avait pas été ratifié par Mme Y..., comportait une erreur sur le montant de la rente, qu'il ne fixait pas le montant de l'indemnité d'immobilisation laissé en blanc, qu'il ne déterminait pas davantage la durée de la promesse également laissée en blanc, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les parties étaient en pourparlers lors de la sommation et qu'aucune vente ne s'était formée entre elles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Office parisien immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Office parisien immobilier à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Office parisien immobilier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat pour la société Office parisien immobilier
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que la société Office Parisien Immobilier avait formé à l'encontre de Mme Y... afin de voir réaliser la vente qu'elle lui avait consentie de l'appartement dont elle était propriétaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il suffit d'ajouter que les notaires n'étant pas, sauf mandat exprès dont il n'est pas justifié au cas d'espèce, les mandataires des parties, la société Office Parisien Immobilier ne peut se prévaloir des correspondances échangées entre les MM. X... et Z... pour démontrer l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix ; qu'enfin, et en tout état de cause, les pourparlers préalables à la vente ayant été menés par M. Armand A... qui n'a indiqué à aucun moment à Mme Jacqueline Y..., ou au notaire de celle-ci, agir pour le compte de la société Office Parisien Immobilier, cette société ne justifie pas de son intérêt ni de sa qualité à agir en réitération de la vente du bien litigieux ;
1. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que les notaires n'avaient pas qualité pour engager leurs clients lors des pourparlers, en l'absence de mandat exprès, sans provoquer les explications des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2. ALORS QU'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que la société OPI n'aurait pas qualité pour agir à la place de son représentant légal, M. A..., qui a toujours déclaré agir en son nom propre, la Cour d'appel qui n'a pas provoqué les explications des parties, a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE de l'examen de l'acte établi par Maître X..., Notaire de la société OFFICE PARISIEN IMMOBILIER, il ressort qu'il s'agit d'un simple projet de promesse unilatérale de vente, de sorte que les obligations qui en découlent ne sont pas les mêmes que s'il s'agissait d'un contrat de vente ; qu'en effet alors que dans ce dernier cas, l'obligation du vendeur est de donner la chose objet de la vente, la promesse unilatérale de vente a pour effet de transmettre à celui qui en est le bénéficiaire, ni la propriété, ni aucun droit immobilier sur le bien qui en est l'objet, mais de donner seulement la faculté de l'acquérir. que l'obligation du promettant consiste donc, tant que le bénéficiaire n'a pas levé l'option, en une obligation de faire qui se résout exclusivement, en cas d'inexécution, en dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1142 du Code Civil ; que, d'autre part, la demande est d'autant plus mal fondée à prétendre qu'il y a lieu accord sur la chose et le prix, que le projet dont il est constant qu'il n'a jamais été ratifié par Madame Jacqueline Y..., comportait une erreur sur le montant de la rente qui était fixée à la somme de 2 500 € par an, alors que celle initialement envisagée était de 2 500 € par mois, qu'il ne fixait pas le montant de l'indemnité d'immobilisation laissé en blanc, qu'il ne déterminait pas davantage la durée de la promesse laissée également en blanc,
3. ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur, à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé ; qu'en subordonnant la conclusion de la vente à la condition que les parties s'entendent sur des modalités accessoires, tels que le montant de l'indemnité d'immobilisation ou la durée de la promesse, sans constater que les parties ont entendu retarder la formation de la vente à la fixation de ces modalités accessoires, la Cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ;
4. ALORS QU'en affirmant que le projet de promesse comportait une erreur sur le montant de la rente sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par la société OPI, s'il ne s'agissait pas d'une simple erreur matérielle qui n'affectait pas la formation du contrat de vente (conclusions, p. 11), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du Code civil ;
5. ALORS QU'en se bornant à rappeler que l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par l'exposante (conclusions, p. 11), si elle avait levé l'option avant que Mme Y... ne se rétracte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1134 du Code civil.
