LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 2009), que Mme X... a acquis en 1997 une maison que les époux Y..., vendeurs, avaient fait construire en 1985, située sur le lot d'un lotissement en forte pente voisin du lot appartenant aux époux Z... ; qu'invoquant notamment des fissurations importantes apparues en 2000, Mme X... a, au vu d'un rapport d'expertise, fait assigner les époux Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés et les époux Z... qui avaient, en 1999, réalisé des travaux de terrassement sur la partie aval de leur terrain en vue d'édifier un garage, en responsabilité et réparation ;
Sur le premier et le deuxième moyens du pourvoi principal, réunis :
Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les déclarer entièrement responsables des dommages affectant la maison de Mme X..., et de les condamner à payer à celle-ci une indemnité de 71 554, 11 euros à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 23 juin 2004 et le jour de son arrêt, en réparation de ces dommages, une indemnité de 1 500 euros en compensation de frais de déménagement et de garde-meuble et une indemnité de 1 500 euros en réparation d'un trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage ; qu'en se bornant à relever que les dommages affectant la maison de Mme X... avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., l'expert ayant affirmé que ce terrassement était à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant sur lequel est construite cette maison, ce versant, constitué de remblais, n'ayant pas une cohésion suffisante, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'un trouble anormal du voisinage, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du principe susvisé ;
2°/ qu'en toute hypothèse, le propriétaire d'un immeuble ne peut obtenir d'un tiers la réparation, sur le fondement du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage, des conséquences d'un défaut de construction de son propre immeuble ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la villa de Mme X... avait été édifiée sur un versant en forte pente constitué de remblais « n'ayant pas une cohésion suffisante », que la réalisation de ses fondations « sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques » n'était « pas conforme aux règles de l'art » et que, « sans ce défaut de conformité », les désordres dont Mme X... demandait réparation à ses voisins, les époux Z..., « auraient été limités à la terrasse » ; qu'en déclarant néanmoins M. et Mme Z... entièrement responsables de ces dommages, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage ;
3°/ qu'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en affirmant tout à la fois, d'une part, que la réalisation des fondations de la villa appartenant à Mme X... sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'était pas conforme aux règles de l'art et que sans ce défaut de conformité, les désordres auraient été limités à la terrasse et, d'autre part, que les dommages affectant cette même villa avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., la cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que M. et Mme Z... soutenaient que l'affirmation de l'expert judiciaire, selon laquelle les travaux de terrassement qu'ils avaient réalisés avaient « participé à l'instabilité du terrain des fondations de la villa X... entraînant les désordres observés qui résultent d un phénomène de tassement », procédait d'une lecture erronée de l'étude du sapiteur, technicien en géologie, spécialité qui n'était pas celle de l'expert judiciaire, dès lors que ce technicien avait constaté que les désordres étaient dus « à une instabilité en grand de l'assise de fondation généré par un mouvement du versant lui-même », que « les vibrations qui se sont produites lors du terrassement du garage ne peuvent pas expliquer l'apparition des désordres sur la maison de M. et Mme X... » et, sans exprimer aucune certitude à ce sujet, avait émis une simple hypothèse en indiquant : « la création d'un talus de plusieurs mètres dans le bas du versant peut avoir modifié son équilibre général » ; qu'en se bornant à relever que l'expert judiciaire avait estimé, sans utiliser de termes dubitatifs, que le terrassement était à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, constitué de remblais n'ayant pas une cohésion suffisante, sans indiquer comment il aurait pu être autorisé à dénaturer les termes clairs et précis de l'étude du sapiteur, en présentant, sans explication ni raisonnement, une simple hypothèse émise par ce dernier comme une certitude, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la maison de Mme X... était affectée de fissures importantes dont certaines avaient dû être provisoirement colmatées pour éviter des infiltrations et que la reprise des fondations en sous oeuvre par micro-pieux était nécessaire pour mettre un terme aux désordres et, d'autre part, que le géotechnicien " sapiteur " de l'expert avait indiqué que les remblais situés sous une partie des fondations étaient hétérogènes mais de bonne qualité mécanique et que les désordres n'étaient pas dus à un problème de portance des sols mais à l'instabilité de l'assise de fondation générée par un mouvement du versant lui-même qui en très forte pente est très sensible aux phénomènes de ruissellement et à tout terrassement l'entaillant et que l'expert avait estimé que le terrassement réalisé par les époux Z... était à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée des conclusions de l'expert, a pu, sans se contredire, retenir que rien ne permettait d'établir que les fondations nord, non conformes aux règles de l'art, auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z... et en déduire que ceux-ci étaient entièrement responsables du trouble anormal de voisinage qu'elle a caractérisé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Attendu que les époux Z... et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué de déclarer M. et Mme Z... entièrement responsables des dommages affectant la maison de Mme X..., de débouter Mme X... de ses demandes dirigées contre les époux Y..., de débouter les époux Z... de leur appel en garantie dirigé contre les époux Y..., alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le versant sur lequel était construite la villa vendue par les époux Y... était constitué de remblais n'ayant pas une cohésion suffisante et que la réalisation des fondations de l'immeuble sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques, n'étant pas conforme aux règles de l'art, était à l'origine, à tout le moins pour partie, d'un affaissement du plancher du rez-de-jardin et de l'apparition de multiples fissures sur les murs de la villa ; qu'en se bornant à relever que rien ne permettait d'établir que les fondations nord de l'immeuble auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., pour affirmer qu'il n'était pas démontré que cet immeuble était affecté d'un vice caché au moment de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
2°/ qu'en affirmant tout à la fois, d'une part, que la réalisation des fondations de la villa appartenant à Mme X... sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'était pas conforme aux règles de l'art et que sans ce défaut de conformité, les désordres auraient été limités à la terrasse et, d'autre part, que les dommages affectant cette même villa avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., la cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus ; qu'ayant constaté que M. Y..., maître d'oeuvre qui avait participé à la construction de sa villa, ne pouvait invoquer la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente, la cour d'appel, qui, pour exclure la garantie, a retenu que les époux Y... n'auraient pas eu connaissance des défauts affectant la villa lors de la vente, a violé l'article 1643 du code civil ;
4°/ qu'en toute hypothèse, le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que M. Y..., qui avait participé à la construction de sa villa, exerçait la profession de maître d'oeuvre ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi qu'il avaient connaissance des défauts affectant la construction, la cour d'appel a violé les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil ;
5°/ qu''en se bornant à relever que, selon l'expert judiciaire, l'immeuble vendu ne serait pas impropre à sa destination sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'évolution des désordres depuis le dépôt du rapport d'expertise ne menaçait pas la pérennité de la construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
6°/ qu'en tout état de cause, en se bornant à relever que les défauts étaient apparus en raison des travaux effectués par les époux Z..., seize ans après la construction, la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à exclure que, informée du vice affectant l'immeuble lors de la vente et ayant entraîné les désordres apparus trois ans seulement après l'acquisition de la villa, Mme X... n'aurait pas renoncé à cette acquisition ou n'aurait donné qu'un moindre prix, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le géotechnicien " sapiteur " de l'expert avait indiqué que les remblais situés sous les fondations nord étaient hétérogènes mais de bonne qualité mécanique et que les désordres n'étaient pas dus à un problème de portance des sols mais à une instabilité de l'assise des fondations générée par un mouvement du versant lui-même qui, en très forte pente est très sensible aux phénomènes de ruissellement et à tout terrassement l'entaillant et que l'expert avait noté que le terrassement opéré par les époux Z... était à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, la cour d'appel a souverainement retenu, sans se contredire que rien ne démontrait que les fondations non conformes aux règles de l'art auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement et en a déduit que le défaut de conformité constaté ne constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou d'en diminuer l'usage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les époux Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer la somme de 2 500 euros aux époux Y... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux Z..., demandeurs au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. et Mme Z... entièrement responsables des dommages affectant la maison de Mme X..., et de les AVOIR condamnés à payer à Mme X... une indemnité de 71 554, 11 € à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 23 juin 2004 et le jour de son arrêt, en réparation de ces dommages, une indemnité de 1 500 € en compensation de frais de déménagement et de garde-meuble et une indemnité de 1 500 € en réparation d'un trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE l'expert B... a constaté que la maison de Frédérique CHEVILLAR était affectée des désordres suivants :- en façade nord-est : une fissure sur le mur du fond de l'entrée du garage, une fissure de la tête de mur du porche, une fissure du trumeau de la porte d'entrée qui est elle-même affectée par ce désordre, un affaissement du plancher du rez-de-jardin, l'ouverte de la porte-fenêtre étant condamnée, une fissure horizontale sous le niveau des linteaux-en façade nord-ouest : une fissure sous le niveau du plancher d'étage ; que les témoins que l'expert a placés sur ces fissures ont permis de constater qu'entre le 28 juin 2001 et le 8 juillet 2002, elles avaient toutes évolué dans le sens d'une aggravation, ce qui est le signe d'un problème de fondation et permet d'exclure tout lien de cause à effet avec les ouvertes que Frédérique X... a fait réaliser ; qu'afin de déterminer la cause de ces désordres, Monsieur B... a pris l'avis d'un technicien en géologie, spécialité qui n'est pas la sienne (…) ; que la SARL GEOTERRIA a réalisé quatre sondages pénétrométriques lui permettant de conclure :- que les fondations sud de la villa reposent sur des terrains en place du Muschelkak et que les fondations nord reposent sur des remblais hétérogènes,- que ces remblais sont toutefois de bonne qualité mécanique et que les désordres ne sont pas dus à un problème de portance des sols, mais à une instabilité de l'assise de fondation générée par un mouvement du versant lui-même, celui-ci, en très forte pente, étant très sensible aux phénomènes de ruissellement des eaux et à tout terrassement l'entaillant qui doit être immédiatement suivi de la construction d'un ouvrage de soutènement ; que si la SARL GEOTERRIA écrit en page 7 de son étude que la création d'un talus de plusieurs mètres dans le bas du versant « peut » avoir modifié son équilibre général, l'expert, après avoir rappelé que les fissures étaient apparues après le terrassement réalisé par les époux Z... sur la parie basse de leur terrain et écarté tout lien de cause à effet avec les eaux de ruissellement (page 27 et 28 du rapport), estime quant à lui, sans utiliser de termes dubitatifs, que ce terrassement est à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, constitué de remblais ne présentant pas de problème de portance eu égard à leur résistance à la compression, mais n'ayant pas une cohésion suffisante ; que si, comme le souligne l'expert, la réalisation de fondations sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'est pas conforme aux règles de l'art, et si sans ce défaut de conformité les désordres auraient été limités à la terrasse, rien ne permet d'établir, dès lors que les fondations nord ont été réalisées sur un sol de résistance mécanique suffisante, qu'elles auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z... ; qu'il n'est donc pas démontré que l'immeuble vendu à Frédérique X... était affecté d'un vice caché au moment de la vente, en sorte que le jugement sera confirmé en sa disposition ayant débouté Frédérique X... de ses demandes à l'encontre des époux Y..., sans qu'il y ait lieu d'examiner la question de la validité de la clause de non-garantie des vices cachés ; que l'expertise ayant permis d'établir que les dommages affectant la maison de Frédérique X... avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., il convient de déclarer ces derniers responsables de ces dommages, nul ne devant causer à autrui un trouble anormal de voisinage, et de les débouter de leur appel en garantie à l'encontre des époux Y... ;
1°) ALORS QUE nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage ; qu'en se bornant à relever que les dommages affectant la maison de Mme X... avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., l'expert ayant affirmé que ce terrassement était à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant sur lequel est construite cette maison, ce versant, constitué de remblais, n'ayant pas une cohésion suffisante, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'un trouble anormal du voisinage, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du principe susvisé ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le propriétaire d'un immeuble ne peut obtenir d'un tiers la réparation, sur le fondement du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage, des conséquences d'un défaut de construction de son propre immeuble ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la villa de Mme X... avait été édifiée sur un versant en forte pente constitué de remblais «.... ayant pas une cohésion suffisante », que la réalisation de ses fondations « sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques » n'était « pas conforme aux règles de l'art » et que, « sans ce défaut de conformité », les désordres dont Mme X... demandait réparation à ses voisins, les époux Z..., « auraient été limités à la terrasse » ; qu'en déclarant néanmoins M. et Mme Z... entièrement responsables de ces dommages, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage ;
3°) ALORS QU'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en affirmant tout à la fois, d'une part, que la réalisation des fondations de la villa appartenant à Mme X... sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'était pas conforme aux règles de l'art et que sans ce défaut de conformité, les désordres auraient été limités à la terrasse et, d'autre part, que les dommages affectant cette même villa avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., la Cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. et Mme Z... entièrement responsables des dommages affectant la maison de Mme X..., et de les AVOIR condamnés à payer à Mme X... une indemnité de 71 554, 11 € à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 23 juin 2004 et le jour de son arrêt, en réparation de ces dommages, une indemnité de 1 500 € en compensation de frais de déménagement et de garde-meuble et une indemnité de 1 500 € en réparation d'un trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QU'afin de déterminer la cause de ces désordres, Monsieur B... a pris l'avis d'un technicien en géologie, spécialité qui n'est pas la sienne (…) ; que la SARL GEOTERRIA a réalisé quatre sondages pénétrométriques lui permettant de conclure :- que les fondations sud de la villa reposent sur des terrains en place du Muschelkak et que les fondations nord reposent sur des remblais hétérogènes,- que ces remblais sont toutefois de bonne qualité mécanique et que les désordres ne sont pas dus à un problème de portance des sols, mais à une instabilité de l'assise de fondation générée par un mouvement du versant lui-même, celui-ci, en très forte pente, étant très sensible aux phénomènes de ruissellement des eaux et à tout terrassement l'entaillant qui doit être immédiatement suivi de la construction d'un ouvrage de soutènement ; que si la SARL GEOTERRIA écrit en page 7 de son étude que la création d'un talus de plusieurs mètres dans le bas du versant « peut » avoir modifié son équilibre général, l'expert, après avoir rappelé que les fissures étaient apparues après le terrassement réalisé par les époux Z... sur la parie basse de leur terrain et écarté tout lien de cause à effet avec les eaux de ruissellement (page 27 et 28 du rapport), estime quant à lui, sans utiliser de termes dubitatifs, que ce terrassement est à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, constitué de remblais ne présentant pas de problème de portance eu égard à leur résistance à la compression, mais n'ayant pas une cohésion suffisante ; que si, comme le souligne l'expert, la réalisation de fondations sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'est pas conforme aux règles de l'art, et si sans ce défaut de conformité les désordres auraient été limités à la terrasse, rien ne permet d'établir, dès lors que les fondations nord ont été réalisées sur un sol de résistance mécanique suffisante, qu'elles auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z... ; qu'il n'est donc pas démontré que l'immeuble vendu à Frédérique X... était affecté d'un vice caché au moment de la vente, en sorte que le jugement sera confirmé en sa disposition ayant débouté Frédérique X... de ses demandes à l'encontre des époux Y..., sans qu'il y ait lieu d'examiner la question de la validité de la clause de non-garantie des vices cachés ; que l'expertise ayant permis d'établir que les dommages affectant la maison de Frédérique X... avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., il convient de déclarer ces derniers responsables de ces dommages, nul ne devant causer à autrui un trouble anormal de voisinage, et de les débouter de leur appel en garantie à l'encontre des époux Y... ;
ALORS QUE M. et Mme Z... soutenaient que l'affirmation de l'expert judiciaire, selon laquelle les travaux de terrassement qu'ils avaient réalisés avaient « participé à l'instabilité du terrain des fondations de la villa X... entraînant les désordres observés qui résultent d'un phénomène de tassement », procédait d'une lecture erronée de l'étude du sapiteur, technicien en géologie, spécialité qui n'était pas celle de l'expert judiciaire, dès lors que ce technicien avait constaté que les désordres étaient dus « à une instabilité en grand de l'assise de fondation généré par un mouvement du versant lui-même », que « les vibrations qui se sont produites lors du terrassement du garage ne peuvent pas expliquer l'apparition des désordres sur la maison de M. et Mme X... » et, sans exprimer aucune certitude à ce sujet, avait émis une simple hypothèse en indiquant : « la création d'un talus de plusieurs mètres dans le bas du versant peut avoir modifié son équilibre général » ; qu'en se bornant à relever que l'expert judiciaire avait estimé, sans utiliser de termes dubitatifs, que le terrassement était à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, constitué de remblais n'ayant pas une cohésion suffisante, sans indiquer comment il aurait pu être autorisé à dénaturer les termes clairs et précis de l'étude du sapiteur, en présentant, sans explication ni raisonnement, une simple hypothèse émise par ce dernier comme une certitude, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. et Mme Z... entièrement responsables des dommages affectant la maison de Mme X..., d'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes dirigées contre les époux Y..., d'AVOIR débouté les époux Z... de leur appel en garantie dirigé contre les époux Y... et de les AVOIR condamnés à payer la somme de 2 000 € à Mme X... sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE l'expert B... a constaté que la maison de Frédérique X... était affectée des désordres suivants :- en façade nord-est : une fissure sur le mur du fond de l'entrée du garage, une fissure de la tête de mur du porche, une fissure du trumeau de la porte d'entrée qui est elle-même affectée par ce désordre, un affaissement du plancher du rez-de-jardin, l'ouverte de la porte-fenêtre étant condamnée, une fissure horizontale sous le niveau des linteaux-en façade nord-ouest : une fissure sous le niveau du plancher d'étage ; que les témoins que l'expert a placés sur ces fissures ont permis de constater qu'entre le 28 juin 2001 et le 8 juillet 2002, elles avaient toutes évolué dans le sens d'une aggravation, ce qui est le signe d'un problème de fondation et permet d'exclure tout lien de cause à effet avec les ouvertes que Frédérique X... a fait réaliser ; qu'afin de déterminer la cause de ces désordres, Monsieur B... a pris l'avis d'un technicien en géologie, spécialité qui n'est pas la sienne (…) ; que la SARL GEOTERRIA a réalisé quatre sondages pénétrométriques lui permettant de conclure :- que les fondations sud de la villa reposent sur des terrains en place du Muschelkak et que les fondations nord reposent sur des remblais hétérogènes,- que ces remblais sont toutefois de bonne qualité mécanique et que les désordres ne sont pas dus à un problème de portance des sols, mais à une instabilité de l'assise de fondation générée par un mouvement du versant lui-même, celui-ci, en très forte pente, étant très sensible aux phénomènes de ruissellement des eaux et à tout terrassement l'entaillant qui doit être immédiatement suivi de la construction d'un ouvrage de soutènement ; que si la SARL GEOTERRIA écrit en page 7 de son étude que la création d'un talus de plusieurs mètres dans le bas du versant « peut » avoir modifié son équilibre général, l'expert, après avoir rappelé que les fissures étaient apparues après le terrassement réalisé par les époux Z... sur la parie basse de leur terrain et écarté tout lien de cause à effet avec les eaux de ruissellement (page 27 et 28 du rapport), estime quant à lui, sans utiliser de termes dubitatifs, que ce terrassement est à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, constitué de remblais ne présentant pas de problème de portance eu égard à leur résistance à la compression, mais n'ayant pas une cohésion suffisante ; que si, comme le souligne l'expert, la réalisation de fondations sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'est pas conforme aux règles de l'art, et si sans ce défaut de conformité les désordres auraient été limités à la terrasse, rien ne permet d'établir, dès lors que les fondations nord ont été réalisées sur un sol de résistance mécanique suffisante, qu'elles auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z... ; qu'il n'est donc pas démontré que l'immeuble vendu à Frédérique X... était affecté d'un vice caché au moment de la vente, en sorte que le jugement sera confirmé en sa disposition ayant débouté Frédérique X... de ses demandes à l'encontre des époux Y..., sans qu'il y ait lieu d'examiner la question de la validité de la clause de non garantie des vices cachés ; que l'expertise ayant permis d'établir que les dommages affectant la maison de Frédérique X... avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., il convient de déclarer ces derniers responsables de ces dommages, nul ne devant causer à autrui un trouble anormal de voisinage, et de les débouter de leur appel en garantie à l'encontre des époux Y... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. Y... a indiqué dans l'acte de vente exercer la profession de maître d'oeuvre et qu'il ressort des éléments du rapport d'expertise qu'il a participé à la construction de sa villa ; qu'en conséquence, il ne peut valablement invoquer la clause de non garantie stipulée dans l'acte (…) ; qu'il n'est pas établi que les époux Y..., qui ont fait édifier leur villa en 1984 et l'ont vendue en 1997, alors que les désordres sont apparus en 2000, avaient connaissance des défauts affectant le sol au moment de la vente ; qu'en outre, l'expert indique que l'immeuble n'est pas impropre à sa destination, qu'en effet il n'est pas établi que la villa ne peut être habitée ; que Mme X... indique dans un dire qu'elle n'aurait pas acquis la villa si elle avait été informée des vices affectant le sol ; que cependant, elle ne demande pas la résolution de la vente et qu'il ressort des éléments du débat que les défauts sont apparus qu'en raison des travaux effectués par les époux Z..., soit plus de 16 ans après la construction de la villa ; qu'ils n'auraient donc pas été déterminants lors de la vente ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le versant sur lequel était construite la villa vendue par les époux Y... était constitué de remblais n'ayant pas une cohésion suffisante et que la réalisation des fondations de l'immeuble sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques, n'étant pas conforme aux règles de l'art, était à l'origine, à tout le moins pour partie, d'un affaissement du plancher du rez-de-jardin et de l'apparition de multiples fissures sur les murs de la villa ; qu'en se bornant à relever que rien ne permettait d'établir que les fondations nord de l'immeuble auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., pour affirmer qu'il n'était pas démontré que cet immeuble était affecté d'un vice caché au moment de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en affirmant tout à la fois, d'une part, que la réalisation des fondations de la villa appartenant à Mme X... sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'était pas conforme aux règles de l'art et que sans ce défaut de conformité, les désordres auraient été limités à la terrasse et, d'autre part, que les dommages affectant cette même villa avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., la Cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus ; qu'ayant constaté que M. Y..., maître d'oeuvre, qui avait participé à la construction de sa villa, ne pouvait invoquer la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente, la Cour d'appel qui, pour exclure la garantie, a retenu que les époux Y... n'auraient pas eu connaissance des défauts affectant la villa lors de la vente, a violé l'article 1643 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que M. Y..., qui avait participé à la construction de sa villa, exerçait la profession de maître d'oeuvre ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi qu'il avaient connaissance des défauts affectant la construction, la Cour d'appel a violé les articles 1641, 1643 et 1645 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en se bornant à relever que, selon l'expert judiciaire, l'immeuble vendu ne serait pas impropre à sa destination sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'évolution des désordres depuis le dépôt du rapport d'expertise ne menaçait pas la pérennité de la construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en tout état de cause, en se bornant à relever que les défauts étaient apparus en raison des travaux effectués par les époux Z..., seize ans après la construction, la Cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à exclure que, informée du vice affectant l'immeuble lors de la vente et ayant entraîné les désordres apparus trois ans seulement après l'acquisition de la villa, Mme X... n'aurait pas renoncé à cette acquisition ou n'aurait donné qu'un moindre prix, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X... de sa demande tendant à voir déclarer Monsieur et Madame Y... responsables, in solidum avec Monsieur et Madame Z..., des désordres affectant sa villa et à les voir en conséquences condamnés, in solidum avec Monsieur et Madame Z..., à l'indemniser de ses préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert B... a constaté que la maison de Frédérique X... était affectée des désordres suivants :- en façade nord-est : une fissure sur le mur du fond de l'entrée du garage, une fissure de la tête de mur du porche, une fissure du trumeau de la porte d'entrée qui est elle-même affectée par ce désordre, un affaissement du plancher du rez-de-jardin, l'ouverte de la porte-fenêtre étant condamnée, une fissure horizontale sous le niveau des linteaux-en façade nord-ouest : une fissure sous le niveau du plancher d'étage ; que les témoins que l'expert a placés sur ces fissures ont permis de constater qu'entre le 28 juin 2001 et le 8 juillet 2002, elles avaient toutes évolué dans le sens d'une aggravation, ce qui est le signe d'un problème de fondation et permet d'exclure tout lien de cause à effet avec les ouvertes que Frédérique X... a fait réaliser ; qu'afin de déterminer la cause de ces désordres, Monsieur B... a pris l'avis d'un technicien en géologie, spécialité qui n'est pas la sienne (…) ; que la SARL GEOTERRIA a réalisé quatre sondages pénétrométriques lui permettant de conclure :- que les fondations sud de la villa reposent sur des terrains en place du Muschelkak et que les fondations nord reposent sur des remblais hétérogènes,- que ces remblais sont toutefois de bonne qualité mécanique et que les désordres ne sont pas dus à un problème de portance des sols, mais à une instabilité de l'assise de fondation générée par un mouvement du versant lui-même, celui-ci, en très forte pente, étant très sensible aux phénomènes de ruissellement des eaux et à tout terrassement l'entaillant qui doit être immédiatement suivi de la construction d'un ouvrage de soutènement ; que si la SARL GEOTERRIA écrit en page 7 de son étude que la création d'un talus de plusieurs mètres dans le bas du versant « peut » avoir modifié son équilibre général, l'expert, après avoir rappelé que les fissures étaient apparues après le terrassement réalisé par les époux Z... sur la parie basse de leur terrain et écarté tout lien de cause à effet avec les eaux de ruissellement (page 27 et 28 du rapport), estime quant à lui, sans utiliser de termes dubitatifs, que ce terrassement est à l'origine de la modification de l'équilibre général du versant, constitué de remblais ne présentant pas de problème de portance eu égard à leur résistance à la compression, mais n'ayant pas une cohésion suffisante ; que si, comme le souligne l'expert, la réalisation de fondations sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'est pas conforme aux règles de l'art, et si sans ce défaut de conformité les désordres auraient été limités à la terrasse, rien ne permet d'établir, dès lors que les fondations nord ont été réalisées sur un sol de résistance mécanique suffisante, qu'elles auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z... ; qu'il n'est donc pas démontré que l'immeuble vendu à Frédérique X... était affecté d'un vice caché au moment de la vente, en sorte que le jugement sera confirmé en sa disposition ayant débouté Frédérique X... de ses demandes à l'encontre des époux Y..., sans qu'il y ait lieu d'examiner la question de la validité de la clause de nongarantie des vices cachés ; que l'expertise ayant permis d'établir que les dommages affectant la maison de Frédérique X... avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., il convient de déclarer ces derniers responsables de ces dommages, nul ne devant causer à autrui un trouble anormal de voisinage, et de les débouter de leur appel en garantie à l'encontre des époux Y... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Y... a indiqué dans l'acte de vente exercer la profession de maître d'oeuvre et qu'il ressort des éléments du rapport d'expertise qu'il a participé à la construction de sa villa ; qu'en conséquence, il ne peut valablement invoquer la clause de non garantie stipulée dans l'acte (…) ; qu'il n'est pas établi que les époux Y..., qui ont fait édifier leur villa en 1984 et l'ont vendue en 1997, alors que les désordres sont apparus en 2000, avaient connaissance des défauts affectant le sol au moment de la vente ; qu'en outre, l'expert indique que l'immeuble n'est pas impropre à sa destination, qu'en effet il n'est pas établi que la villa ne peut être habitée ; que Mme X... indique dans un dire qu'elle n'aurait pas acquis la villa si elle avait été informée des vices affectant le sol ; que cependant, elle ne demande pas la résolution de la vente et qu'il ressort des éléments du débat que les défauts sont apparus qu'en raison des travaux effectués par les époux Z..., soit plus de 16 ans après la construction de la villa ; qu'ils n'auraient donc pas été déterminants lors de la vente ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le versant sur lequel était construite la villa vendue par les époux Y... était constitué de remblais n'ayant pas une cohésion suffisante et que la réalisation des fondations de l'immeuble sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques, n'étant pas conforme aux règles de l'art, était à l'origine, à tout le moins pour partie, d'un affaissement du plancher du rez-de-jardin et de l'apparition de multiples fissures sur les murs de la villa ; qu'en se bornant à relever que rien ne permettait d'établir que les fondations nord de l'immeuble auraient été déstabilisées sans les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., pour affirmer qu'il n'était pas démontré que cet immeuble était affecté d'un vice caché au moment de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en affirmant tout à la fois, d'une part, que la réalisation des fondations de la villa appartenant à Mme X... sur des terrains ne présentant pas des résistances identiques n'était pas conforme aux règles de l'art et que sans ce défaut de conformité, les désordres auraient été limités à la terrasse et, d'autre part, que les dommages affectant cette même villa avaient pour origine exclusive les travaux de terrassement réalisés par les époux Z..., la Cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus ; qu'ayant constaté que M. Y..., maître d'oeuvre, qui avait participé à la construction de sa villa, ne pouvait invoquer la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente, la Cour d'appel qui, pour exclure la garantie, a retenu que les époux Y... n'auraient pas eu connaissance des défauts affectant la villa lors de la vente, a violé l'article 1643 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Monsieur Y..., qui avait participé à la construction de sa villa, exerçait la profession de maître d'oeuvre ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi qu'il avaient connaissance des défauts affectant la construction, la Cour d'appel a violé les articles 1641, 1643 et 1645 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en se bornant à relever que, selon l'expert judiciaire, l'immeuble vendu ne serait pas impropre à sa destination sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'évolution des désordres depuis le dépôt du rapport d'expertise ne menaçait pas la pérennité de la construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en tout état de cause, en se bornant à relever que les défauts étaient apparus en raison des travaux effectués par les époux Z..., seize ans après la construction, la Cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à exclure que, informée du vice affectant l'immeuble lors de la vente et ayant entraîné les désordres apparus trois ans seulement après l'acquisition de la villa, Madame X... n'aurait pas renoncé à cette acquisition ou n'aurait donné qu'un moindre prix, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
