Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la " résolution " n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2007 ne portait pas sur quatre questions distinctes mais sur un ensemble unique et indissociable, et exactement déduit que cette " résolution " avait donc été valablement prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la pluralité de questions inscrites à l'ordre du jour que ses constatations rendaient inopérante, a pu, sans dénaturation de cet ordre du jour et par une appréciation souveraine de l'urgence, débouter M. X...-Y...de sa demande ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...-Y...au dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...-Y...à payer au syndicat des copropriétaires du ... à Boulogne Billancourt la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour M. X...-Y...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X...-Y...de sa demande en annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 15 février 2007 ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE
l'article 9 alinéa 1 du décret du 7 mars 1967 dispose que Sauf urgence, cette convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins quinze jour avant la date de réunion à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
La convocation à l'assemblée générale spéciale du 15 février 2007 n'a pas été notifiée au moins 15 jours la date de l'assemblée Elle fait état d'une réunion en urgence et indique comme ordre du jour :
- décision à prendre concernant une transaction avec Madame
Z...
, suite à son licenciement,
- décision à prendre concernant le logement de fonction de Madame
Z...
.
L'urgence à décider des suites à donner au licenciement de Madame Z...qui occupait les fonctions de gardienne, n'est pas contestée par le demandeur qui soutient toutefois qu'il n'y avait pas urgence à décider de la suppression du service de la concierge dans l'immeuble.
Mais d'une part l'ordre du jour ne porte pas sur la suppression du service de concierge mais sur la pérennisation du service existant, après le licenciement de la gardienne.
D'autre part, les questions indiquées sur l'ordre du jour – licenciement de Madame
Z...
, son remplacement et la restitution du logement de fonction-apparaissent liées et également urgentes. En effet, la gardienne occupait l'appartement des consorts B...et un litige en cours sur les conditions d'occupation du bien opposait ces derniers au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.
Il était donc nécessaire que les copropriétaires statuent rapidement sur le type de remplacement à mettre en place après le départ de Madame
Z...
(employé ou gardien logé) pour faire connaître aux consorts B...leur décision concernant l'utilisation de l'appartement de fonction, compte tenu notamment du litige opposant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à ces derniers.
En outre, la question du service de gardiennage n'était pas nouvelle pour la copropriété qui en avait déjà débattu lors d'assemblées générales précédentes, une instance relative au problème de l'utilisation de la loge de la gardienne étant alors pendante devant la Cour d'Appel de VERSAILLES.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments :
- que la réunion en urgence d'une assemblée générale spéciale était justifiée tant en ce qui concerne la résolution 2 (transaction avec Madame
Z...
suite à son licenciement) que la résolution 3 (logement de fonction de la gardienne) ;
- que les copropriétaires ont disposé d'un délai de réflexion suffisant au regard de la connaissance qu'ils avaient des questions à débattre.
Il n'y a pas lieu d'annuler la résolution n* 3 de l'AG du 15 février 2007 pour défaut de respect du délai de convocation de 15 jours.
Sur la majorité requise
Monsieur X...fait valoir que la question de la suppression de la loge de gardiennage ne pouvait être examinée dans la mesure où elle aurait déjà été rejetée à l'unanimité lors d'une assemblée générale antérieure en date du 26 janvier 2004 (résolution 19). Dès lors, seule une résolution prise à l'unanimité, conformément à la règle du parallélisme des formes, aurait pu revenir sur cette question déjà tranchée.
Il ajoute qu'en tout état de cause, la résolution litigieuse devait être prise à l'unanimité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle entraînerait une modification des conditions de jouissance des parties privatives.
Mais, nonobstant les termes de suppression du poste de la gardienne employés (au demeurant de manière erronée) par l'assemblée générale du 26 janvier 2004, il convient de constater que le règlement de copropriété ne mentionne aucunement l'existence d'un service de gardiennage dans l'immeuble, la seule indication " Lot 8 : indivision/ gardien " sur le plan annexé au règlement de copropriété ne pouvant correspondre à l'établissement d'un service de gardiennage, d'autant qu'il est constant que ce lot 8 est un lot privatif, propriété de l'indivision B..., Dès lors, la résolution 3 ne pouvait avoir pour objet que de consacrer un service de gardiennage, existant en pratique mais non prévu par le règlement de copropriété. Il s'agissait donc non pas de supprimer un tel service au regard du règlement de copropriété mais de décider de l'instituer ou non.
Cette décision ne relève pas des dispositions de l'article 26 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles exigent l'unanimité des copropriétaires pour toutes les décisions concernant soit la modification de la destination et des modalités de jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, soit l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, Il sera relevé à ce titre que les erreurs de terminologie et de majorité, contenues dans la résolution 19 de l'assemblée du 26 janvier 2004 indiquant l''unanimité n'étant pas obtenue, la suppression du poste de la gardienne ne peut être adoptée, ne peuvent ni correspondre à une modification du contenu du règlement de copropriété, ni valoir interdiction définitive pour les copropriétaires de soumettre le problème de la pérennisation du service de gardiennage à un vote autre que celui de l'unanimité.
La résolution 3 qui a décidé de ne pas modifier le règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel, et en conséquence de ne pas remplacer la gardienne et de restituer la jouissance du loi 8 à son propriétaire a donc été valablement prise à la majorité de l'article 26.
Il n'y a donc pas lieu de la déclarer nulle.
Sur la violation de l'article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967
Aux termes de l'article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 la convocation contient … l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
Le projet de la résolution 3 mentionné sur la convocation, identique à celui soumis au vote des copropriétaires lors de l'assemblée du 15 février 2007, est ainsi libellé : Compte tenu du licenciement de Madame
Z...
, l'assemblée décide de ne pas modifier le règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel, et en conséquence décide de ne pas remplacer la gardienne et de restituer la « jouissance du lot numéro 8 à son propriétaire.
Mr X...soutient que la résolution litigieuse porterait en réalité sur quatre questions distinctes (la modification du règlement de copropriété, l'institution d'un service de gardiennage à temps plein ou à temps partiel, le remplacement du gardien, la restitution du lot 8 à son propriétaire) et ne pouvait être soumise à un vote global.
Mais, d'une part, la modification du règlement de copropriété étant envisagée afin d'instituer ou non un service de gardiennage, il en résulte qu'il ne s'agit que d'une seule et même question.
D'autre part, le non remplacement de la gardienne, corollaire nécessaire à la décision de ne pas instituer de service de gardiennage, ne constitue que l'autre facette de la même question.
Enfin, les membres de l'indivision B...bénéficiant, en leur qualité de propriétaires indivis, du droit d'user, de disposer et de percevoir les fruits du lot 8, la circonstance particulière qui avait conduit à l'affectation de ce lot au logement de fonction de la gardienne, prenait nécessairement fin avec le départ de cette dernière et son non remplacement. Dès lors, la restitution de la jouissance du lot à ses propriétaires telle que mentionnée dans la résolution litigieuse, n'apparaît que comme la conséquence de la décision de ne pas instituer un service de gardiennage.
L'assemblée ayant décidé de ne pas instituer un service de gardiennage et les autres questions en constituant la suite logique, il n'était donc pas nécessaire de les soumettre à des votes distincts.
Monsieur X...
Y...sera débouté de sa demande tendant à voir annuler la résolution n° 3 de l'assemblée générale du « 15 février 2007 » (jugement p. 3 et 4 et p. 5 alinéas 1 à 8).
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE comme Monsieur X...
Y...le fait lui même observer les particularités marquant le gardiennage de l'immeuble n'étaient nullement nouvelles et que les copropriétaires avaient, au cours des années précédentes, bénéficié d'un laps de temps amplement suffisant pour réfléchir aux diverses possibilités, au demeurant peu nombreuses, susceptibles d'être envisagées ; que compte tenu du licenciement de la gardienne, de la volonté manifestée sans équivoque par les consorts B...de reprendre possession du logement servant de loge et de la procédure pendante devant la cour d'appel de Versailles, il y avait manifestement urgence à ce que soient déterminées sans délai dans l'intérêt de tous les copropriétaires les modalités de la garde et de l'entretien de l'immeuble, ainsi qu'à la tenue de l'assemblée du 15 février 2007 ; que les circonstances commandaient indiscutablement la célérité qui a été manifestée et conduisaient à abréger le délai de convocation en principe imparti ;
Que par ailleurs, quels qu'aient été les termes employés dans la rédaction du procès-verbal de l'assemblée du 26 janvier 2004, il reste constant que le règlement de copropriété, qui n'a sur ce point pas été modifié par l'effet de cette assemblée, ne mentionne pas l'existence d'un service de gardiennage dans l'immeuble, l'emploi du terme " gardien " sur le plan annexé à ce règlement n'étant de toute évidence destiné qu'à permettre une localisation en relation avec le lot n° 8 en indivision ;
Que la résolution 3 par laquelle il a été décidé de ne pas modifier le règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel et en conséquence de ne pas remplacer la gardienne et de restituer la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire a donc été valablement prise à la majorité de l'article 26 ;
Que la résolution portant sur la non-modification du règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel et en conséquence le non-remplacement de la gardienne et la restitution de la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire ne porte pas sur quatre questions distinctes, mais bien sur un ensemble unique et indissociable, l'absence de modification du règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel ne pouvant avoir comme conséquence, eu égard aux circonstances de l'espèce, que le non-remplacement de la gardienne et la restitution de la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire ; qu'il n'était partant pas nécessaire de recourir à des votes distincts ;
Qu'il apparaît en conséquence que le premier juge s'est exactement prononcé en refusant d'annuler la résolution 3 de l'assemblée du 15 février 2007 (arrêt p. 5 denier alinéa et p. 6).
ALORS QUE, D'UNE PART la convocation à l'assemblée générale contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée ; que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ; que la convocation à l'assemblée générale du 15 février 2007 indiquait notamment comme ordre du jour décision à prendre concernant une transaction avec Madame
Z...
suite à son licenciement, décision à prendre concernant le logement de « Madame
Z...
» ; que la résolution n° 3 litigieuse était ainsi libellée : Compte tenu du licenciement de Madame
Z...
, l'assemblée décide de ne pas modifier le règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel, et en conséquence décide de ne pas remplacer la gardienne et de restituer la jouissance du lot numéro 8 à son propriétaire ; qu'ainsi que le faisait valoir Monsieur X...
Y...dans ses conclusions d'appel, l'assemblée générale s'est donc prononcée sur quatre questions distinctes, la modification du règlement de copropriété, l'institution d'un service de gardiennage à temps plein ou à temps partiel, le remplacement de la gardienne, la restitution du lot n° 8 à son propriétaire ; que pour le débouter de sa demande d'annulation de la résolution n° 3, la Cour d'appel a énoncé que la résolution portant sur la non-modification du règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel et en conséquence le non-remplacement de la gardienne et la restitution de la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire ne porte pas sur quatre questions distinctes, mais bien sur un ensemble unique et indissociable ; qu'en ne recherchant pas si la modification du règlement de copropriété, l'institution d'un service de gardiennage et le remplacement de la gardienne étaient des questions inscrites à l'ordre du jour, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART l'assemblée générale doit se prononcer par des votes distincts sur chacun des points de l'ordre du jour ; qu'en énonçant que « la résolution portant sur la non-modification du règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel et en conséquence le non-remplacement de la gardienne et la restitution de la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire ne porte pas sur quatre questions distinctes, mais bien sur un ensemble unique et indissociable quand cette résolution portait sur quatre questions distinctes, la modification du règlement de copropriété, l'institution d'un service de gardiennage à temps plein ou à temps partiel, le remplacement de la gardienne, la restitution du lot n° 8 à son propriétaire, la Cour d'appel a violé les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967.
ALORS QUE, DE TROISIEME PART l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale du 15 février 2007 indiquait notamment décision à prendre concernant une transaction avec Madame
Z...
, suite à son licenciement et décision à prendre concernant le logement de fonction de Madame «
Z...
» ; que lors de l'assemblée générale du 15 février 2007 il a été décidé compte tenu du licenciement de madame
Z...
de ne pas modifier le règlement de copropriété pour instituer un service de gardiennage à temps complet ou partiel, et en conséquence de ne pas remplacer la gardienne et de restituer la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire ;
Qu'en énonçant dès lors que l'ordre du jour ne porte pas sur la suppression du service de gardiennage mais sur la pérennisation du service existant, après le licenciement de la gardienne quand l'assemblée générale a décidé de supprimer le service de gardiennage de sorte qu'elle s'est ainsi prononcée sur une question qui n'était pas à l'ordre du jour si seul était à l'ordre du jour la pérennisation du service de gardiennage, les juges du fond ont violé l'article 13 du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en énonçant ensuite que les questions indiquées sur l'ordre du jour – licenciement de Madame
Z...
, son remplacement et la restitution du logement de fonction-apparaissent liées et également urgentes quand l'ordre du jour portait notamment sur la décision à prendre sur une transaction avec Madame
Z...
suite à son licenciement et la décision à prendre concernant le logement de fonction de Madame
Z...
, les juges du fond ont encore dénaturé les stipulations claires et précises de l'ordre du jour et violé l'article 1134 du Code civil.
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, sauf urgence la convocation à l'assemblée générale est notifiée quinze jours avant la date de la réunion ; que l'urgence doit être réservée à des circonstances exceptionnelles ou à des moments critiques dans la vie de la copropriété ; que les juges du fond ont constaté que la question du service de gardiennage n'était pas nouvelle pour la copropriété qui en avait déjà débattu lors des assemblées générales précédentes caractérisant ainsi le défaut d'urgence qui pouvait exister ; qu'en décidant cependant que les circonstances commandaient indiscutablement la célérité quand les questions relatives au service de gardiennage n'étant pas nouvelles, l'urgence n'était pas caractérisée, la Cour d'appel a violé l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
ALORS ENFIN QUE l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; que l'unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale est nécessaire pour décider la suppression du poste de gardiennage dans un immeuble en copropriété ; qu'en décidant dès lors que la résolution n° 3 par laquelle il a été décidé de ne pas remplacer la gardienne et de restituer la jouissance du lot n° 8 à son propriétaire a été prise valablement à la majorité de l'article 26 quand la suppression du service de gardiennage en ce qu'elle portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives devait être votée à l'unanimité, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
