LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° R 10-10.059 et n° R 09-72.040 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Lyon, 28 mai 2009 et 17 septembre 2009), que, par acte du 7 juillet 1986, la société civile immobilière (SCI) de la rue Grenette a donné à la société Diffusion despinasse viandes (la société DDV), aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui les sociétés GFDDV et PMD, des locaux commerciaux situés à Montbrison, à l'angle formé par les rues Tupinerie et Grenette ; que, par acte du 10 octobre 1986, la société DDV a sous-loué une partie des locaux à la société Fromagerie Edouard, aux droits de laquelle se trouve la société H. Mons fromager affineur (la société Mons) ; que, le 3 mai 2006, la SCI de la rue Grenette a fait délivrer à la société DDV un commandement lui faisant sommation d'avoir à exploiter les locaux loués, puis, par acte du 20 septembre 2006 l'a assignée en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire visée dans ce commandement, pour défaut d'exploitation ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° R 10-10.059 et sur le premier moyen du pourvoi n° R 09-72.040, pris en sa première branche, réunis :
Attendu que la société GFDDV et la société PMD font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et d'ordonner l'expulsion de la société DDV et de tous occupants de son chef, alors, selon le moyen :
1°/ que toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que si le locataire satisfait à la sommation qui lui est faite dans le délai imparti, la résiliation de plein droit sur le fondement de la clause résolutoire pour la même infraction au bail ne peut intervenir qu'après la délivrance d'un nouveau commandement resté infructueux ; qu'en l'espèce, il résultait du contrat d'huissier en date du 18 mai 2006 régulièrement produit par la société DDV, établi dans le mois suivant la délivrance par la SCI de la rue Grenette d'un commandement d'avoir à exploiter visant la clause résolutoire, que le magasin situé rue de la Tupinerie était exploité par la société Mons Fromager affineur, auquel les lieux avaient été régulièrement sous-loués, d'où il s'évinçait que la société DDV avait satisfait dans le délai à la sommation qui lui avait été faite le 3 mai 2006, et que le bail ne pouvait être résilié sur la base du commandement du 3 mai 2006 ; qu'en jugeant du contraire, aux motifs inopérants que des constats effectués à partir du 9 juin 2006, soit plus d'un mois après la délivrance dudit commandement, auraient établi que le magasin de la rue Tupinerie n'était pas ouvert au public, quand, dès lors qu'il avait été satisfait à la sommation dans le mois du commandement du 3 mai 2006, la résiliation du bail ne pouvait intervenir pour défaut d'exploitation qu'après un nouveau commandement resté infructueux, la cour d'appel a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1184 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a constaté la régularité tant de la sous-location consentie en 1986 que de celle consentie le 5 mai 2006 par la société DDV à la société Mons Fromagerie du reste des locaux objet du bail de 1986 ; qu'en affirmant cependant, pour considérer que cette sous-location du 5 mai 2006 ne démontrait pas une exploitation effective de l'ensemble des locaux dans le mois suivant le commandement, qu'elle était intervenue 7 mois après le commandement visant la clause résolutoire, qui datait pourtant du 3 mai 2006, la cour d'appel a méconnu ses propres constatations, et violé les articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, et 1184 du code civil ;
3°/ que le défaut d'exploitation du fonds de commerce ne peut justifier la résiliation du bail et l'expulsion du preneur et des occupants de son chef du local loué que s'il constitue une violation des stipulations expresses du bail commercial ; qu'en l'espèce, le bail du 7 juillet 1986, portant tant que les locaux accessibles par la rue Grenette que ceux accessibles par la Tupinerie, se contentait d'imposer l'exploitation d'un commerce alimentaire constamment ouvert et achalandé, sans exiger que cette exploitation ni l'occupation se fasse nécessairement sur la totalité du local loué ; qu'en estimant cependant que l'exploitation continue de la plus grande partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 par un commerce alimentaire de fromagerie, dans le cadre d'une sous-location régulièrement consentie dès le 10 octobre 1986, et au demeurant acceptée par le bailleur, ne satisfaisait pas à la condition d'exploitation effective des lieux telle que stipulée au bail, au motif erroné de l'absence d'exploitation de l'ensemble des locaux objet du bail, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
4°/ que la cour d'appel a constaté que la sous-location consentie en 1986 sur une partie importante des lieux objet du bail du 7 juillet 1986 était régulière, et avait même donné lieu à un accord de la part du bailleur ; qu'elle a encore admis que la sous-location donnée sur le reste du local le 5 mai 2006 était également régulière ; qu'il était par ailleurs incontesté que la sous-locataire exploitait bien de manière effective et continue un commerce alimentaire dans la partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 qu'elle sous-louait depuis le 10 octobre 1986 ; que pour retenir néanmoins une prétendue méconnaissance de la clause d'exploitation effective prévue au bail, la cour d'appel a affirmé qu'il n'y avait pas eu de division en deux magasins distincts contractuellement définies, et que l'acceptation par le bailleur d'un sous-locataire exploitant une partie des lieux loués n'était pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu'en se déterminant ainsi par des motifs inopérants, quand une telle modification ou séparation des lieux loués en lots soumis à un régime distinct n'était nullement nécessaire, tout au contraire, pour tirer les conséquences du constat qu'un fonds de commerce alimentaire, conforme à la destination des lieux objet du bail du 7 juillet 1986, était bien effectivement exploité en ces lieux, par un sous-locataire régulier qui avait été accepté par le bailleur, de sorte que la condition d'exploitation d'un commerce alimentaire dans les lieux loués telle que prévue au bail était satisfaite pour l'ensemble des locaux, soumis au même régime locatif, nonobstant la circonstance indifférente que cette activité ne soit pas répartie sur la totalité de la surface donnée à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 du code de commerce, 1134 et 1884 du code civil ;
5°/ que le défaut d'exploitation du fonds ne peut justifier la résiliation du bail et l'expulsion des occupants du local loué que s'il constitue une violation des stipulations expresses du bail commercial ; qu'en l'espèce, le bail, portant sur l'ensemble des locaux, ceux accessibles par la rue Grenette comme ceux accessibles par la rue Tupinerie, se contentait d'imposer l'exploitation d'un commerce constamment ouvert et achalandé ; que le contrat de bail n'exigeait pas que l'exploitation et l'occupation se fasse sur la totalité du local loué ; qu'en décidant pour prononcer la résiliation du bail que l'exploitation et l'occupation de la plus grande partie des locaux (celle directement accessible par le rue Grenette) n'était pas suffisante au regard des stipulations du contrat qui aurait exigé une exploitation et une occupation de la totalité des locaux (y compris la partie accessible par la rue Tupinerie), la cour d'appel a méconnu la volonté des parties et violé les articles L.145-1 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le seul constat d'huissier de justice du 18 mai 2006 n'était pas suffisant pour contredire les autres constats établis en juin 2006 dont il résultait que le magasin situé rue Tupinerie était fermé au public et qu'il était ainsi démontré que la société DDV n'avait pas satisfait à la sommation qui lui avait été délivrée, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi n° R 09-72.040 pris en sa seconde branche :
Vu l'article L. 145-32, alinéa 2, du code de commerce ;
Attendu qu'à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ;
Attendu que pour ordonner l'expulsion de la société Mons et lui dénier le droit au renouvellement de son sous-bail, l'arrêt, après avoir déclaré réguliers les contrats de sous-location consentis à cette société, retient que le bail initial porte sur deux pièces principales en enfilade de même niveau pour une surface de 88,30 m2, une pièce à usage de magasin "animalerie" pour une surface de 53,66 m2, un réduit pour WC et une cour couverte à usage de remise et dépôt dont la division en deux magasins distincts et deux arrière boutiques n'a pas été contractuellement définie et que l'acceptation tacite par le bailleur de la présence d'une société sous locataire dans une partie des lieux loués n'est pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ;
Qu'en statuant ainsi, sur le seul fondement des prévisions contractuelles, lesquelles ne stipulaient pas que les lieux loués formaient un tout indivisible, sans rechercher , comme il le lui était demandé, si les locaux n'étaient pas matériellement divisibles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi n° R 09-72.040, ci-après annexé :
Attendu que la cassation partielle de l'arrêt du 28 mai 2009 entraîne l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt interprétatif du 17 septembre 2009 ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° R 10-10.059 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Mons, en tant qu'occupant des locaux du chef de la société DDV, l'arrêt rendu le 28 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Constate l'annulation de l'arrêt rendu le 17 septembre 2009 par la cour d'appel de Lyon ;
Condamne, ensemble, la société DDV aux droits de laquelle viennent les sociétés GFDDV et PMD et la SCI de la rue Grenette aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société DDV aux droits de laquelle viennent les sociétés GFDDV et PMD à payer à la SCI de la rue Grenette la somme de 2 500 euros et condamne la SCI de la rue Grenette à payer à la société Mons fromager affineur la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassé et annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-neuf janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° R 09-72.040 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux conseils pour la société H Mons fromager affineur,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au premier attaqué (CA LYON, 28 mai 2009, RG n°08/03642) d'AVOIR constaté la résiliation du bail conclu le 7 juillet 1986 entre la SCI de la rue GRENETTE et la société DDV à compter du 3 juin 2006 et d'AVOIR ordonné l'expulsion de la société DDV et de tous les occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,
AUX MOTIFS QUE le bail du 7 juillet 1986 stipulait que le commerce devait être constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d'usage ; qu'il résulte des constats d'huissier effectués le 16 décembre 2005 et le 28 mars 2006 que le magasin occupé par la Société DESPINASSE VIANDES rue Tupinerie est fermé au public ; que par un commandement du 3 mai 2006 visant l'article L.145-l 7 du Code de commerce la SCI DE LA RUE GRENETTE a fait sommation à la Société DDV d'avoir à exécuter la clause du bail relative à l'exploitation du commerce ; que selon les constats d'huissier du 9 juin 2006, juin 2006, 15 et 22 juin 2006 le magasin rue Tupinerie est fermé au public contrairement à l'indication notée sur une affiche apposée sur la porte à l'enseigne MONS FROMAGER AFFINEUR ; qu'il est ainsi démontré que la Société DDV n'a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le seul constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société n'étant pas suffisant pour contredire les constatations effectuées à plusieurs reprises par Maître Z... huissier de justice ; que les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent encore que le magasin n'est pas ouvert au public et que l'intérieur en partie meublé d'une banque ne confient aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente ; que la Société DDV invoque une sous location par elle consentie le 10 octobre 1986 à la Fromagerie Edouard pour un magasin de 45 m2 et une arrière boutique de 30 m2 ainsi qu'une seconde sous location du 5 mai 2006 pour le reste des locaux et un magasin de 68,5 m2 et une arrière boutique consentie à la Fromagerie de MONTBRISON suivie d'une signification à la SCI DE LA RUE GRENETTE le 17 janvier 2007 d'un acte réitératif de contrat de sous location consenti le 2 janvier 2007 à la Société H. MONS pour la totalité des locaux ; que cependant cette sous location intervenue sept mois après le commandement visant la clause résolutoire ne démontre pas une exploitation effective de l'ensemble des locaux objet du bail dans le mois suivant le commandement ; qu'en effet le bail initial porte sur deux pièces principales en enfilade de même niveau pour une surface de 88,30 m2, une pièce à usage de magasin "animalerie" pour une surface de 53,66 m2, un réduit pour WC et une cour couverte à usage de remise et dépôt dont la division en deux magasins distincts et deux arrière boutiques n'a pas été contractuellement définie, l'acceptation tacite par le bailleur de la présence d'une société sous locataire dans une partie des lieux loués n'étant pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu'étant donné l'infraction à la clause du bail relative à l'exploitation effective du local commercial commise par la Société DDV, il convient, réformant le jugement, de constater la résiliation du bail du 7 juillet 1986 et d'ordonner l'expulsion de cette société ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu' à son départ effectif des lieux ; que conformément aux termes du bail les lieux devront être restitués en leur état initial ; que toutefois en l'absence de preuve d'une modification de ceux-ci il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte ; que le bail autorise la sous location pour une activité mentionnée et n'impose pas une participation du bailleur à l'acte de sous-location mais prévoit seulement la délivrance à celui-ci d'une copie du contrat pour lui servir de titre exécutoire direct ; que les sous-locations conclues le 10 octobre 1986 et le 5 mai 2006 par la Société DDV sont donc régulières,
1- ALORS QUE le défaut d'exploitation du fonds ne peut justifier la résiliation du bail et l'expulsion des occupants du local loué que s'il constitue une violation des stipulations expresses du bail commercial ; qu'en l'espèce, le bail, portant sur l'ensemble des locaux, ceux accessibles par la rue Grenette comme ceux accessibles par la rue Tupinerie, se contentait d'imposer l'exploitation d'un commerce constamment ouvert et achalandé ; que le contrat de bail n'exigeait pas que l'exploitation et l'occupation se fasse sur la totalité du local loué ; qu'en décidant pour prononcer la résiliation du bail que l'exploitation et l'occupation de la plus grande partie des locaux (celle directement accessible par le rue Grenette) n'était pas suffisante au regard des stipulations du contrat qui aurait exigé une exploitation et une occupation de la totalité des locaux (y compris la partie accessible par la rue Tupinerie), la Cour d'appel a méconnu la volonté des parties et violé les articles L.145-1 du Code de commerce, 1134 et 1184 du Code civil.
2- ALORS, subsidiairement, QUE le sous-locataire a un droit au renouvellement de son bail à l'expiration du bail principal, si le propriétaire a donné son accord à la sous-location et que les lieux objet de la sous-location ne forment pas un tout indivisible avec le reste des lieux objet du bail principal ; que l'indivisibilité des lieux ne peut être déduite de la seule circonstance que le bail soit unique et qu'il ne procède pas lui-même à la division des locaux ; qu'en l'espèce, pour refuser de faire droit à la demande de renouvellement formée par l'exposante et ordonner son expulsion, la Cour d'appel a retenu que le bail n'avait pas contractuellement défini une division des locaux en deux magasins distincts et deux arrières boutiques ; qu'en se fondant ainsi sur le seul fait que le bail n'ait pas lui-même procédé à la division des locaux, motif impropre à caractériser l'indivisibilité des locaux qui seule pouvait faire échec au droit propre au renouvellement de la sous-locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-32 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au second attaqué (CA LYON, 17 septembre 2009, RG n°09/03626) d'AVOIR dit que l'arrêt du 28 mai 2009 doit être interprété selon les motifs auparavant développés,
AUX MOTIFS QUE la SCI de la rue Grenette a donné à bail pour neuf ans à compter du 1er septembre 1986 à la société anonyme DUFFUSION DESPINASSE VIANDES devenue DDV des locaux commerciaux situés 11 rue Tupinerie et 1 rue Grenette à Montbrison (Loire) ; que saisie à titre principal par la bailleresse d'une demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d'exploitation des locaux, cette Cour a, dans son arrêt du 28 mai 2009, rappelé que selon les clauses du bail le commerce devait être constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d'usage, que par commandement du 3 mai 2006 la SCI de la Rue Grenette a fait sommation à sa locataire, la société DDV, d'avoir à exécuter la clause du bail relative à l'exploitation du commerce, que selon les constats d'huissier des 9, 10, 15 et 22 juin 2006 le magasin rue Tupinerie est fermé au public contrairement à l'indication notée sur une affiche apposée sur la porte à l'enseigne MONS FROMAGER AFFINEUR, qu'il est ainsi démontré que la société DDV n'a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le seul constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société n'étant pas suffisant pour contredire les constatations effectuées à plusieurs reprises par Me Z..., huissier de justice, qu'en outre les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent que le magasin n'est pas ouvert au public et que l'intérieur en partie meublé d'une banque ne contient aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente ; qu'ensuite, la Cour a examiné la pertinence de l'argumentation développée par la société DDV qui soutenait que la continuité de l'exploitation était assurée par les sous-locations qu'elle avait consenties, pour en conclure, par référence aux constats effectués, que l'infraction à la clause du bail relative à l'exploitation effective du local commercial était constituée et qu'il convenait en conséquence de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de la société DDV locataire et celle de tous occupants de son chef ; que pour répondre à une demande de la société DDV et également de la société H. MONS FROMAGER AFFINEUR, intervenante volontaire, tendant à constater la régularité de la sous-location, la Cour a alors examiné les conditions posées par le bail pour la conclusion d'un contrat de sous-location ; que relevant que le bail n'imposait pas la participation du bailleur à l'acte de sous-location mais seulement la délivrance à celui-ci d'une copie du contrat, elle en a déduit que la conclusion des contrats de sous-location était régulière, se contentant dans son dispositif de constater la régularité de la conclusion des sous-locations au regard des clauses du bail, ce qui ne remettait pas en cause sa décision relative à la constatation de l'infraction relative à l'exploitation effective du local commercial et aux conséquences à en tirer,
ALORS QUE la cassation d'une décision entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cassation à intervenir de l'arrêt du 28 mai 2009, sur le fondement du premier moyen, justifie l'annulation de l'arrêt du 17 septembre 2009 qui, rendu sur requête en interprétation du premier arrêt, en est la suite, par application de l'article 625 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi n° R 01-10.059 de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux conseils pour les sociétés GFDDV et PMD
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 28 mai 2009 D'AVOIR constaté la résiliation du bail conclu le 7 juillet 1986 entre la SCI rue de la Grenette et la société DDV à compter du 3 juin 2006, ordonné en conséquence l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, et condamné la société DDV à payer à la SCI DE LA RUE GRENETTE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer depuis la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS QUE le bail du 7 juillet 1986 stipulait que le commerce devait être constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d'usage ; qu'il résulte des constats d'huissier effectuées les 16 décembre 2005 et le 28 mars 2006 que le magasin occupé par la société DDV rue Tupinerie est fermé au public ; que par un commandement du 3 mai 2006 visant l'article L. 145-17 du code de commerce, la SCI de la rue Grenette a fait sommation à la société DDV d'avoir à exécuter la clause du bail relative à l'exploitation du commerce ; que selon les constats d'huissier du 9 juin 2006, 10 juin 2006, 15 et 22 juin 2006, la magasin rue Tupinerie est fermé au public, contrairement à l'indication notée sur une affiche apposées sur la porte à l'enseigne MONS FROMAGER AFFINEUR ; qu'il est ainsi démontré que la société DDV n'a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le seul constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société n'étant pas suffisant pour contredire les constatation effectuées à plusieurs reprises par Me Z..., huissier de justice ; que les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent encore que le magasin n'est pas ouvert au public et que l'intérieur en partie meublé d'une banque ne contient aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente ; que la société DDV invoque une sous-location par elle consentie le 10 octobre 1986 à la Fromagerie Edouard pour un magasin de 45m² et une arrière boutique de 30m², ainsi qu'une seconde sous-location du 5 mai 2006 pour le reste des locaux et un magasin de 68,5m² et une arrière boutique consentie à la Fromagerie de Montbrison suivie d'une signification à la SCI de la Grenette le 17 janvier 2007, d'un acte réitératif de contrat de sous-location consentie le 2 janvier 2007 à la société MONS pour la totalité des locaux ; que cependant, cette sous-location intervenue sept mois après le commandement visant la clause résolutoire ne démontre pas une exploitation effective de l'ensemble des locaux objet du bail dans le mois suivant le commandement ; qu'en effet, le bail initial porte sur deux pièces principales en enfilade de même niveau pour une surface de 88,30m², une pièce à usage de remise et dépôt dont la division en deux magasins distincts et deux arrière-boutiques n'a pas été contractuellement définie, l'acceptation tacite par la bailleur de la présence d'une société sous-locataire dans une partie des lieux loués n'étant pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu'étant donné l'infraction à la clause du bail relative à l'exploitation effective du local commercial commise par la société DDV, il convient de constater la résiliation du bail du 7 juillet 1986 et d'ordonner l'expulsion de cette société ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à son départ effectif des lieux ;
1°) ALORS QUE toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que si le locataire satisfait à la sommation qui lui est faite dans le délai imparti, la résiliation de plein droit sur le fondement de la clause résolutoire pour la même infraction au bail ne peut intervenir qu'après la délivrance d'un nouveau commandement resté infructueux ; qu'en l'espèce, il résultait du contrat d'huissier en date du 18 mai 2006 régulièrement produit par la société DDV, établi dans le mois suivant la délivrance par la SCI de la rue Grenette d'un commandement d'avoir à exploiter visant la clause résolutoire, que le magasin situé rue de la Tupinerie était exploité par la société Mons Fromager affineur, auquel les lieux avaient été régulièrement sous-loués, d'où il s'évinçait que la société DDV avait satisfait dans le délai à la sommation qui lui avait été faite le 3 mai 2006, et que le bail ne pouvait être résilié sur la base du commandement du 3 mai 2006 ; qu'en jugeant du contraire, aux motifs inopérants que des constats effectués à partir du 9 juin 2006, soit plus d'un mois après la délivrance dudit commandement, auraient établi que le magasin de la rue Tupinerie n'était pas ouvert au public, quand, dès lors qu'il avait été satisfait à la sommation dans le mois du commandement du 3 mai 2006, la résiliation du bail ne pouvait intervenir pour défaut d'exploitation qu'après un nouveau commandement resté infructueux, la cour d'appel a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1184 du code civil ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté la régularité tant de la sous-location consentie en 1986 que de celle consentie le 5 mai 2006 par la société DDV à la société MONS Fromagerie du reste des locaux objet du bail de 1986 ; qu'en affirmant cependant, pour considérer que cette sous-location du 5 mai 2006 ne démontrait pas une exploitation effective de l'ensemble des locaux dans le mois suivant le commandement, qu'elle était intervenue 7 mois après le commandement visant la clause résolutoire, qui datait pourtant du 3 mai 2006, la cour d'appel a méconnu ses propres constatations, et violé les articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, et 1184 du code civil ;
3°) ALORS QUE le défaut d'exploitation du fonds de commerce ne peut justifier la résiliation du bail et l'expulsion du preneur et des occupants de son chef du local loué que s'il constitue une violation des stipulations expresses du bail commercial ; qu'en l'espèce, le bail du 7 juillet 1986, portant tant que les locaux accessibles par la rue Grenette que ceux accessibles par la Tupinerie, se contentait d'imposer l'exploitation d'un commerce alimentaire constamment ouvert et achalandé, sans exiger que cette exploitation ni l'occupation se fasse nécessairement sur la totalité du local loué ; qu'en estimant cependant que l'exploitation continue de la plus grande partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 par un commerce alimentaire de fromagerie, dans le cadre d'une sous-location régulièrement consentie dès le 10 octobre 1986, et au demeurant acceptée par le bailleur, ne satisfaisait pas à la condition d'exploitation effective des lieux tell que stipulée au bail, au motif erroné de l'absence d'exploitation de l'ensemble des locaux objet du bail, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
4°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la sous-location consentie en 1986 sur une partie importante des lieux objet du bail du 7 juillet 1986 était régulière, et avait même donné lieu à un accord de la part du bailleur ; qu'elle a encore admis que la sous-location donnée sur le reste du local le 5 mai 2006 était également régulière ; qu'il était par ailleurs incontesté que la sous-locataire exploitait bien de manière effective et continue un commerce alimentaire dans la partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 qu'elle sous-louait depuis le 10 octobre 1986 ; qu'en pour retenir néanmoins une prétendue méconnaissance de la clause d'exploitation effective prévue au bail, la cour d'appel a affirmé qu'il n'y avait pas eu de division en deux magasins distincts contractuellement définies, et que l'acceptation par le bailleur d'un sous-locataire exploitant une partie des lieux loués n'était pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu'en se déterminant ainsi par des motifs inopérants, quand une telle modification ou séparation des lieux loués en lots soumis à un régime distinct n'était nullement nécessaire, tout au contraire, pour tirer les conséquences du constat qu'une fonds de commerce alimentaire, conforme à la destination des lieux objet du bail du 7 juillet 1986, était bien effectivement exploité en ces lieux, par un sous-locataire régulier qui avait été accepté par le bailleur, de sorte que la condition d'exploitation d'un commerce alimentaire dans les lieux loués telle que prévue au bail était satisfaite pour l'ensemble des locaux, soumis au même régime locatif, nonobstant la circonstance indifférente que cette activité ne soit pas répartie sur la totalité de la surface donnée à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 du code de commerce, 1134 et 1884 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 17 septembre 2009 D'AVOIR dit que l'arrêt du 28 mai 2009 devait être interprété selon les motifs développées dans la décision ;
AUX MOTIFS QUE saisie à titre principal par la bailleresse d'une demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d'exploitation des locaux, cette Cour a, dans son arrêt du 28 mai 2009, rappelé que selon les clauses du bail, le commerce devait être constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d'usage ; que par commandement du 3 mai 2006, la SCI de la rue Grenette a fait sommation à sa locataire , la société DDV, d'avoir à exécuter la clause du bail relative à l'exploitation du commerce ; que selon les constats d'huissier des 9, 10, 15 et 22 juin 2006, le magasin rue Tupinerie est fermé au public contrairement à l'indication notée sur une affiche apposée sur la porte à l'enseigne MONS FORMAGER AFFINEUR ; qu'il est ainsi démontré que la société DDV n'a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le seul constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société n'étant pas suffisant pour contredire les constatations effectuées à plusieurs reprises par Me Z..., huissier de justice ; qu'en outre, les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent que le magasin n'est pas ouvert au public et que l'intérieur en partie meublé d'une banque ne contient aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente ; qu'ensuite, la Cour a examiné la pertinence de l'argumentation développée par la société DDV qui soutenait que la continuité de l'exploitation était assurée par les sous-locations qu'elle avait consenties, pour en conclure, par référence aux constats effectués, que l'infraction à la clause du bail relative à l'exploitation effective du local commercial était constituée et qu'il convenait en conséquence de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de la société DDV, locataire, et celle de tous occupants de son chef ; que pour répondre à une demande de la société DDV et également de la société MONS, intervenante volontaire, tendant à constater la régularité de la sous-location, la Cour a alors examiné les conditions posées par le bail pour la conclusion d'un contrat de sous-location ; que relevant que le bail n'imposait pas la participation du bailleur à l'acte de sous-location mais seulement la délivrance à celui-ci d'une copie du contrat, elle en a déduit que la conclusion des contrats de sous-location était régulière, se contentant dans son dispositif de constater la régularité de la conclusions des sous-locations au regard des clauses du bail, ce qui ne remettait pas en cause sa décision relative à la constatation de l'infraction relative à l'exploitation effective du local commercial et aux conséquences à en tirer ;
ALORS QUE la cassation d'une décision entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir de l'arrêt du 28 mai 2009, sur le fondement du premier moyen de cassation, entraînera l'annulation, par voie de conséquence, de l''arrêt attaqué rendu sur requête en interprétation de cet arrêt, et qui en est donc la suite, par application de l'article 625 du code de procédure civile.
