LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des écritures de la société Aux Jardins de France que celle-ci ait soulevé que le congé n'avait pas été délivré pour la fin du bail ; que le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu qu'aucun grief n'était démontré alors que les irrégularités alléguées du congé étaient des vices de forme, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une recherche sur l'existence d'usages locaux qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que le congé était valable ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Aux Jardins de France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aux Jardins de France à payer à la société Capesterre, aux consorts X... et à Mme Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aux Jardins de France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour la société aux Jardins de France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement, débouté la société AUX JARDINS DE FRANCE de ses conclusions tendant à la nullité du congé qui lui a été délivré le 21 janvier 1999,
AUX MOTIFS QUE "la société AUX JARDINS DE FRANCE sollicite maintenant l'annulation du congé, pour les raisons précédemment rappelées ;
qu'il est constant que lorsque le congé est accompagné d'une offre d'indemnité d'éviction, une telle motivation est suffisante ;
que d'autre part, le défaut d'indication du délai de deux années pour réclamer une indemnité d'éviction n'a causé aucun grief au locataire, qui a sollicité effectivement une telle indemnité dans le délai légal ;
que les irrégularités alléguées pour ce congé étaient bien des vices de forme, et qu'en l'absence de démonstration d'un grief, la demande d'annulation ne pouvait effectivement pas prospérer ;
que le congé en cause n'est pas annulable au motif d'une fraude prétendue au droit du locataire bénéficiaire d'un pacte de préférence ;
qu'il a été jugé en effet que cette priorité conventionnelle restait opposable par le locataire commercial demeuré dans les lieux après la résiliation du bail et avant le paiement d'une indemnité d'éviction ;
que le congé critiqué n'a donc eu aucun effet en l'espèce sur le droit à la priorité conventionnelle du locataire ;
que même si Mme X... n'a pas su à l'époque que ce congé n'avait aucun effet sur le droit de préférence de son locataire, il reste que cette situation s'est imposée à elle, peu important dans ces conditions son intention à l'époque ;
qu'en réalité, elle a estimé alors n'user que d'un droit en résiliant le bail pour vendre son immeuble ;
que l'intention de Mme X..., qui n'avait donc de toute façon rien de juridiquement critiquable, n'a eu aucun effet et ne peut pas légitimer la demande d'annulation du congé ;
qu'il faut rappeler par ailleurs que la société locataire a été peu de temps auparavant en redressement judiciaire, et que la propriétaire n'avait eu paiement de l'arriéré de loyer que moyennant l'étalement prévu au plan de redressement ;
que si l'intention de Mme X... avait été alors d'évincer son locataire, elle aurait pu résilier le bail à l'occasion de ces impayés, et qu'il est permis de penser que l'attitude ultérieure de la SA AUX JARDINS DE FRANCE a pu lui faire regretter sa souplesse initiale ;
qu'au total, cette Cour confirme le rejet de la demande d'annulation du congé délivré à la société AUX JARDINS DE FRANCE ;"
ALORS, D'UNE PART, QUE les dispositions régissant le bail commercial sont d'ordre public si bien qu'en refusant d'annuler le congé litigieux, tout en constatant qu'il avait été délivré avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction à effet du 31 juillet 1999 pour un bail ayant commencé à courir en juillet 1988, ce dont il résultait nécessairement que, comme le soulignait la société AUX JARDINS DE FRANCE, il n'avait pas été délivré pour la fin de ce bail, ce qui l'entachait d'une nullité de fond, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L 145-9 § 5 et L 145-14 du Code de commerce, ensemble les articles L 145-4 alinéas 1 et 2, L 145-18, L 145-41 à L 145-45 du même code, 114 et 117 du Code de procédure civile, qu'elle a donc violés par fausse application ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en s'abstenant de rechercher si la délivrance d'un congé en cours et non à la fin du bail n'avait pas nécessairement causé un préjudice au locataire en réduisant la durée du bail auquel il avait droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIÈME PART, QUE si le congé pour reprise par le bailleur est suffisamment motivé par l'offre d'une indemnité d'éviction ou par le visa de l'article 8 du décret du 30 septembre 1953, devenu article L 145-14 du Code de commerce, c'est à la condition qu'il soit délivré pour le terme du bail de sorte qu'en disant suffisantes à cet égard les mentions du congé litigieux pourtant délivré au cours du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble l'article L 145-9 § 5 du même code ;
ALORS, DE QUATRIÈME PART, QU'en statuant ainsi, sans même rechercher si des usages locaux avaient pu, en l'espèce, déroger à la règle relative à la date de délivrance des congés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-4 alinéas 1, L 145-9 § 1 et L 145-14 du Code de commerce ;
ALORS, ENFIN, QU'en écartant toute intention frauduleuse de la bailleresse, sans rechercher si la date du congé, irrégulièrement délivré pour avoir effet avant le terme du bail, n'avait pas été choisie précisément pour faire échec au droit de préférence du locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-9 § 5 et L 145-14 du Code de commerce.
