LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Rejette les demandes de mise hors de cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 novembre 2009), que, par acte sous seing privé du 20 octobre 1995, Mme X... a vendu une maison d'habitation à Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Verhille, assurée auprès de la société AIG Europe ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 15 décembre 1995 passé entre Mme X... et les époux Y... ; que, par acte sous seing privé du 14 octobre 2000, les époux Y... ont revendu la maison à Mme Z..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Investimmo ; que Mme Z..., soutenant avoir été informée de la présence de mérule dans l'immeuble, a subordonné la réitération de la vente à une visite de l'immeuble en compagnie d'un expert ; que les époux Y... ont missionné la cabinet FD expertise, qui a conclu que la maison n'était pas affectée par le mérule à la date de son expertise ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 4 janvier 2001 ; que le cabinet Diagtim, missionné par Mme Z..., ayant conclu à la présence de mérule dans l'immeuble une expertise a été ordonnée, puis étendue au contradictoire de Mme X..., de la société Agence Verhille et de M. B... du cabinet FD expertise ; que Mme Z... a assigné les époux Y... en résolution de la vente ; que, par acte sous seing privé du 31 décembre 2004, Mme Z... a revendu la maison à M. A..., moyennant le prix de 77 000 euros et que la vente a été réitérée par acte authentique du 28 février 2005 ; que Mme Z... a modifié l'objet de sa demande et sollicité une réduction du prix et l'indemnisation de ses préjudices ; que les époux Y... ont appelé en garantie Mme X..., l'agence immobilière Verhille, la société AIG Europe et M. B... du cabinet FD expertise ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1641 du code civil ;
Attendu que pour condamner les époux Y... à restituer à Mme Z... la somme de 47 833, 11 euros, l'arrêt retient que les époux Y... se devaient, dans le cadre de leur obligation d'exécution de bonne foi de la convention les liant à Mme Z..., apporter à cette dernière une information complète sur l'état de l'immeuble et notamment sur celui des structures de l'habitation et qu'il s'ensuit que la clause d'exonération des vices cachés prévue au contrat ne peut recevoir application ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que Mme Z... ne contestait pas les énonciations du rapport d'expertise judiciaire selon lesquelles la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y..., compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction et que la circonstance que les époux Y... aient entrepris d'importants travaux d'aménagement, peu de temps après leur entrée dans les lieux et plus de trois ans avant de revendre l'immeuble, accréditant la thèse selon laquelle les intéressés n'avaient pas connaissance de la cause des désordres tels que décrits par l'expert et n'avaient en outre conscience, ni de leur gravité ni de leur caractère évolutif, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fait droit à la demande en réduction du prix de vente formée par Madame Z... sur le fondement des vices cachés et condamné les époux Y...- C... à lui restituer la somme de 47. 833, 11 €,
AUX MOTIFS QUE lors de la visite des lieux qu'il a effectuée le 29 juin 2001, Monsieur Xavier D... a procédé aux constations suivantes à l'occasion de l'examen des sondages réalisés par le cabinet DIAGTIM :- à la cuisine, dans l'angle du retour de la maçonnerie extérieure, la sablière s'est révélée être attaquée par un champignon dont l'apparition était consécutive à une défaillance ancienne de la toiture,- dans une chambre à l'étage sur le mur ouest, le sondage en partie basse du rampant au droit de la ferme a révélé la présence de vestiges de rhyzomorphes sur la maçonnerie et dans les joints situés sous la sablière-un pied de chevron, au droit de la ferme était fortement dégradé, la ferme, au niveau de son appui sur la maçonnerie d'encuvement, présentait une décomposition du bois ; que au cours de la réunion du 26 avril 2002, l'examen à l'étage, des structures bois et maçonnées mises à nu a suite du sondage effectué par le cabinet DIAGTIM a révélé :- que le champignon était présent sous la forme de filaments dans les joints de la maçonnerie située sous la sablière en bois, que la sablière présentait des traces d'attaque par des insectes xylophages ; que les pieds de chevron étaient altérés par la pourriture, de même que le pied de ferme,- que l'ossature métallique du faux plafond en placoplâtre était fixée sur les bois dégradés ; que après réalisation d'un sondage sur le versant arrière de la couverture, il est apparu que des filaments de champignons étaient présents dans les joints de la maçonnerie situés sous la sablière ; que par ailleurs, lors de la visite du 13 novembre 2002, il a été procédé à l'examen de nouveaux sondages réalisés par la société VALMI ; que les constatations de l'expert judiciaire ont été les suivantes : " au rez-de-chaussée : Les poutres en bois, au droit des murs supportant le plancher d'étage, ont été mises à nu. Des traçes de pourriture cubique sont décelées sur la poutre maîtresse venant dans le prolongement du couloir d'entrée. Au droit des linteaux et appuis de châssis, les bois mis à nu présentent des trous et galeries témoignant d'attaques d'insectes xylophages. A l'étage : Les sondages réalisés au droit des pieds de ferme confirment la présence du champignon. Dans l'angle de la maison, au droit de la noue, une ancienne fructification de champignon est visible sur la maçonnerie d'encuvement. A gauche de cette fructification, la charpente a subi une modification et un renforcement par la mise en oeuvre d'un pied droit. L'ouverture du placoplâtre d'habillage du rampant met en évidence cette modification, consécutive à la mise en place d'une fenêtre de toit sur le versant de couverture. Il y est également découvert une fructification active d'un champignon, La sablière au droit de ce pied droit est décomposée. Le pied droit, qui devait reposer sur l'ancien plancher, ne repose pas sur le plancher mis en oeuvre par les époux Y.... Une fixation complémentaire, à l'aide d'une équerre métallique, a été pratiquée pour maintenir le pied droit. " ; qu'enfin, lors de la visite du 12 février 2004, l'expert a procédé à l'examen des structures de charpente et de maçonneries mises à nu par la société VALMI dans le cadre du traitement curatif ; que cet examen a permis à Monsieur Xavier D... de constater le mauvais état de la charpente, étant précisé notamment :- que la sablière était, en plusieurs endroits, dans un état de décomposition tel qu'aucune réparation ne pouvait être envisagée,- que les fermes, supports des ventrières et des chevrons, étaient fortement altérées par les attaques d'insectes xylophages, la section de leur bois se trouvant parfois diminuée de la moitié ;- que les pannes faîtières et sablières ainsi que les pieds de chevrons rendus visibles par la dépose du plafond de la cuisine étaient atteints par la pourriture ; que le mauvais état du plancher d'étage a également été mis en évidence, étant relevé notamment ;- que l'une des poutres maîtresses, dont le repas était assuré sur une longueur de 20 à 30 centimètres, présentait un about dégradé au coeur sur la moitié de ce repos,- qu'au droit de la chaudière, trois solives supports du plancher, n'étaient plus encastrées du fait de la dégradation des bois enfermés dans la maçonnerie,- que dans la pièce située côté rue, des solives ne présentaient quasiment plus de section de bois au droit de la poutre maîtresse transversale,- que dans la pièce de séjour, les pièces de bois formant l'appui des châssis, étaient altérées par la pourriture ; qu'il ressort de opérations d'expertise que ce processus de dégradation a débuté bien avant la mise en vente de l'immeuble par les époux Y...- C... puisque Monsieur Xavier D... estime que les premiers désordres liés aux attaques du mérule sont apparus avant la réfection de la toiture entreprise dans le courant de l'année 1987 ; que l'expert relève également que dès lors qu'aucun traitement de fond n'a été réalisé avant l'enfermement des bais dans le cadre des travaux d'aménagement du grenier, les larves des insectes xylophages enfouies dans le coeur de la pièce de bois ont poursuivi leur activité ; qu'il s'en suit que les allégations des époux Y...- C... concernant le rôle causal de l'inoccupation des lieux par Madame Françoise Z... postérieurement à la vente sont totalement dépourvues de pertinence ; que c'est par ailleurs à juste titre que l'expert judiciaire a considéré que les désordres tels que cidessus décrits n'étaient pas décelables par l'appelante préalablement à la vente ; qu'il apparaît en effet que les murs du rez-de-chaussée étaient doublés par des carreaux de plâtre, que les rampants de la couverture et les encuvements à l'étage étaient babillés de plaques de plâtre cartonné, fixées sur une ossature métallique, que le plancher de l'étage était constitué de lames de sapin, la sous face de ce plancher étant revêtue d'un enduit plâtre sous lattis ; qu'il est en outre constant que l'examen visuel auquel a procédé la SARL CABINET FD EXPERTISE, ne lui a pas permis, en dépit de ses compétences techniques, de détecter la présence du mérule ; qu'il s'en déduit qu'a fortiori, l'appelante, qui ne dispose d'aucune compétence en matière de bâtiment, ne pouvait déceler l'existence de ce vice affectant l'immeuble, qui présentait dès lors pour elle un caractère caché ; que compte tenu de leur ampleur, les désordres affectant l'immeuble diminuent de façon telle l'usage d'habitation auquel Madame Françoise Z... la destinait que cette dernière ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle les avait connus ; qu'en application des dispositions combinées des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quant même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que ni les époux Y...- C..., ni Madame Françoise Z... ne produisent l'acte authentique de vente en date du 4 janvier 2001 ; qu'il est cependant acquis aux débats que cet acte comporte une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés ; qu'il appartient dès lors à Madame Françoise Z..., qui revendique le bénéfice des dispositions légales cidessus rappelées, de démontrer que les époux Y...- C... avaient connaissance, au jour de la vente, du vice affectant leur immeuble ; que l'appelante ne conteste pas les énonciations du rapport d'expertise judiciaire selon lesquelles la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y...- C..., compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction ; qu'elle s'appuie en revanche sur l'avis de Monsieur Xavier D... lequel considère qu'il convient de dissocier la question de la présence du champignon de celle des désordres consécutifs à ses attaques ; que lesdits désordres, qui se traduisent par la dégradation des bois, leur pourriture et leur perte de résistance étaient, selon l'expert judiciaire, décelables par les époux Y...- C... à la suite des travaux de mise à nu des structures ; que Monsieur Xavier D... souligne que les intéressés ont posé un plancher neuf en pin qu'ils ont calé sur un solivage dégradé par la pourriture au droit des murs extérieurs ; que de même, en aménageant les combles, ils ont procédé à la fixation des ossatures métalliques supportant les placoplâtres sur des bois en partie dégradés (pieds de chevrons vermoulus, sablière pourrie) ; que dans sa note en expertise n° 10, l'expert judiciaire précise que ces altérations étaient visibles, même pour un non professionnel ; que dans sa note en expertise n° 12 il ajoute que tout profane en matière de bâtiment est à même d'apprécier l'état d'un bois dès lors que celui-ci est spongieux, attaqué par des insectes et présentant des diminutions de sections témoignant d'altérations graves ; que la circonstance que les époux Y...- C... aient entrepris d'importants travaux d'aménagement peu de temps après leur entrée dans les lieux et plus de trois ans avant de revendre l'immeuble, accrédite la thèse selon laquelle les intéressés n'avaient pas connaissance de la cause des désordres tels que décrits par l'expert et n'avaient en outre conscience, ni de leur gravité ni de leur caractère évolutif ; qu'il n'en demeure pas moins qu'ils se devaient, dans le cadre de leur obligation d'exécution de bonne foi de la convention les liant à Madame Françoise Z..., d'apporter à cette dernière une information complète sur l'état de l'immeuble et notamment sur celui des structures de l'habitation ; qu'il s'ensuit que la clause d'exonération des vices cachés prévue au contrat, ne peut recevoir application en l'espèce ; que Madame Françoise Z... verse aux débats la facture des travaux de traitement fongicide qu'elle a fait réaliser par la SARL VALMY pour un montant de 15. 069, 88 euros ainsi que l'acte authentique en date du 28 février 2005, dont il résulte que l'intéressée a revendu l'immeuble litigieux à Monsieur Stéphane A... moyennant le prix de 77. 000 € ; que compte tenu de la gravité des vices affectant l'immeuble et de l'importance des travaux de remise en état devant être entrepris, tels que décrits par l'expert judiciaire, il n'apparaît pas que ce prix aurait été sous évalué ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît justifié de fixer la valeur vénale de l'immeuble au jour de la vente conclue entre Madame Françoise Z... et les époux Y...- C... à 61. 930, 12 €, correspondant à la somme de 77. 000 euros, minorée du coût des travaux de traitement fongicide exécutés par la SARL VALMI ; que la demande de réduction de prix formée par Madame Françoise Z... doit par conséquent être admise à hauteur de 47. 833, 11 € (soit 109. 763, 23 €-61. 930, 12 €),
ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la mise en oeuvre de la clause de non garantie implique seulement que le vendeur n'a pas eu connaissance du vice au moment de la vente ; qu'en écartant la clause de non garantie prévue entre les parties, cependant qu'elle relevait que Madame Z... ne contestait pas les énonciations du rapport d'expertise judiciaire selon lesquelles la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y...- C... compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction et qu'ils n'avaient pas connaissance des désordres décrits par l'expert ni de leur gravité, ni de leur caractère évolutif, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant d'une part, que l'appelante ne contestait pas les énonciations du rapport d'expertise judiciaire selon lesquelles la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y...- C... compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction et qu'ils n'avaient pas non plus eu connaissance des désordres afférents à ce vice, de sa gravité et de son caractère évolutif puis d'autre part, qu'ils se devaient dans le cadre de leur obligation d'exécution de bonne foi de la convention les liant à Madame Z... d'apporter à cette dernière une information complète sur l'état de l'immeuble et notamment sur celui des structures de l'habitation, la cour d'appel qui a statué par motifs inconciliables a violé l'article 455 du code de procédure civile,
ALORS ENFIN QUE dans le cas des articles 1641 et 1643 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que la réduction du prix prévue par l'article 1644 du Code civil doit être arbitrée par expert ; qu'en fixant d'elle-même la demande de réduction du prix de la vente formée par Madame Z... à la somme de 47. 833, 11 € cependant que l'expert ne s'était pas prononcé sur ce point et sans ordonner une expertise en ce sens, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux Y...- C... à payer à Madame Z... la somme de 7. 840 € sur le fondement de l'article 1645 du code civil à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'il est constant que Madame Françoise Z... avait fait l'acquisition de l'immeuble litigieux, pour ses besoins personnels de logement et non pour le donner en location ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'à partir. du 13 novembre 2002, date de réalisation par la SARL VALMI de sondages en divers endroits de la maison, celle-ci n'était plus habitable ; que l'appelante justifie avoir conclu avec son employeur, EDF, un contrat de sous-location d'une maison moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 260, 12 euros ; qu'au regard des ces éléments, il apparaît justifié de fixer l'indemnisation du préjudice subi par l'intéressée du fait de la privation, de jouissance de l'immeuble litigieux à la somme de 280 euros par mois pendant une durée de 28 mois s'étendant du premier novembre 2002 au 22 février 2005, soit la somme totale de 7. 840 euros ; qu'en revanche, dès lors qu'il a été tenu compte du coût des travaux de traitement fongicide tel qu'évalué par l'expert judiciaire, pour fixer la réduction du prix de l'immeuble, Madame Françoise Z... est mal fondée à prétendre recevoir une indemnisation complémentaire à ce titre ; qu'elle sera par conséquent déboutée de ce chef de prétention,
ALORS, D'UNE PART, QUE si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'en condamnant les époux Y...- C... à payer la somme de 7. 840 € à Madame Z... du fait de la privation de la jouissance de l'immeuble litigieux entre le 1er novembre 2002 et le 28 février 2005, cependant qu'elle avait relevé que la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y...- C... compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction et qu'ils n'avaient pas non plus eu connaissance des désordres afférents à ce vice, de sa gravité et de son caractère évolutif et qu'ainsi ils n'avaient pas connaissance du vice, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE seule donne lieu à dommages et intérêts l'action rédhibitoire tendant à résolution de la vente et restitution et non l'action tendant à la réduction du prix de vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a donc violé l'article 1645 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y...- C..., de leurs appels garantie contre Madame X..., l'AGENCE VERHILLE, la société AIG EUROPE et la SARL CABINET FD EXPERTISE et de leur demandes indemnitaires contre ces derniers,
AUX MOTIFS QU'ainsi que le souligne à juste titre Madame Bernadette X..., le vendeur intermédiaire est privé du bénéfice de l'action récursoire qui lui est ouverte à l'encontre de son propre vendeur si, ayant découvert le vice après son acquisition, il revend le bien sans en avertir le sous-acquéreur ; que tel étant le cas en l'espèce, l'appel en garantie formé par les époux Y...- C... à l'encontre de Madame Bernadette X... ne peut en conséquence prospérer ; que le rapport établi le 22 décembre 2000 par Monsieur Merlan B... pour le compte de la SARL CABINET FD EXPERTISE, s'achève de la façon suivante : " En conséquence, l'expert déclare qu ‘ à son avis, la maison sise... à Sailly sur la Lys et appartenant aux époux Y... n ‘ est pas affectée par le mérule à la date de son expertise. " ; qu'ainsi que le souligne à juste titre Monsieur Xavier D..., Monsieur B... a manqué de prudence dans la formulation de son avis, qu'il aurait dû en effet attirer l'attention des lecteurs de son rapport sur le peu de fiabilité d'un simple examen visuel de l'immeuble et préciser qu'en l'absence de réalisation de sondages à travers les doublages, il n'était pas en mesure d'affirmer que la maison n'était pas affectée par le mérule ; qu'il est donc établi qu'il s'est montré défaillant dans l'exécution de ses obligations contractuelles ; que les conclusions du rapport telles que ci-dessus rappelées ont sans nul doute directement influé sur la décision de Madame Françoise Z... de répondre favorablement à la convocation qui lui avait été adressée par le notaire en vue de la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en revanche, les époux Y...- C... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre la faute commise par le cabinet d'expertise et les condamnations prononcées à leur encontre ; qu'il convient dès lors de les débouter de leur demande tendant à obtenir la garantie de la SARL CABINET FD EXPERTISE ; qu'ainsi que le souligne à juste titre la SARL AGENCE VERHILLE, les époux Y...- C... ne donnent aucun fondement juridique à la demande qu'ils forment à l'encontre de cette partie ; que lors de la transaction intervenue en 1995, il apparaît que l'agence était exclusivement mandatée par Madame Benadette X... aux fins de recherche d'un acquéreur ; quant au contrat de vente conclu en octobre 2000, il a été négocié par l'intermédiaire de la SARL INVESTIMO ; qu'il n'existe donc aucun lien contractuel entre la SARL AGENCE VERHILLE et les époux Y...- C... ; que ces derniers viennent reprocher à l'agence immobilière de ne pas avoir procédé, courant 1995 à une vérification de la présence du mérule dans l'immeuble ; que s'il résulte des opérations d'expertise qu'à cette époque, l'absence de réparation d'une partie de la charpente ainsi que le " bricolage " réalisé par la société CPS au droit d'un fenêtre de toit étaient apparents, il ne peut toutefois être reproché à la SARL AGENCE VERHILLE, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, de ne pas avoir entrepris des investigations qui ne relevaient pas de son domaine de compétence ; qu'il ne peut par conséquent être fait droit à la demande de garantie formée par les époux Y...- C... à l'encontre de l'agence immobilière et de l'assureur de cette dernière, la SA AIG EUROPE ; que conformément aux dispositions de l'article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ; qu'en l'espèce, force est de constater que les époux Y...- C... ne fournissent aucune explication de fait ou de droit à l'appui de leur demande tendant à obtenir la condamnation in solidum de Madame Bernadette X..., de la SARL AGENCE VERHILLE, de la SA AIG EUROPE et de la SARL CABINET FD EXPERTISE à leur payer des dommages et intérêts ; qu'il ne peut dès lors être fait droit à leurs prétentions de ce chef,
ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur intermédiaire pour lequel le vice n'était pas décelable et qui n'en a pas eu connaissance peut former un appel en garantie contre son propre vendeur ; qu'en écartant la demande des Consorts Y...- C... contre Madame X... leur propre vendeur aux motifs que le vendeur intermédiaire est privé du bénéfice de l'action récursoire qui lui est ouverte à l'encontre de son propre vendeur si, ayant découvert le vice après son acquisition, il revend le bien sans en avertir le sous-acquéreur et que tel était le cas en l'espèce, cependant qu'elle avait constaté que la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y...- C... compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction et qu'ils n'avaient pas non plus eu connaissance des désordres afférents à ce vice, de sa gravité et de son caractère évolutif et qu'ainsi ils n'avaient pas connaissance du vice la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la faute de l'expert privé, chargé par le vendeur d'une maison de déterminer si le mérule était présent, ayant consisté à établir un rapport dénué de toute prudence quant à l'absence de ce champignon et qui s'est avéré quelques jours plus tard erroné dans ses conclusions, est en lien de causalité directe avec les condamnations prononcées contre le vendeur au titre des vices cachés dès lors que ce rapport a déterminé l'acquéreur à réitérer l'acte de vente de la maison qu'il pensait exempte de ce vice ; qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a donc violé les articles 1147 et 1641 du code civil.
