LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que deux courriers avaient été destinés à l'agent immobilier, l'un portant rétractation de l'acquisition, l'autre confirmation, que les deux étaient datés du 18 mai, mentionnaient " LR + AR ", la lettre de confirmation reprenant cette affirmation dans le corps du texte, mais qu'il n'y avait qu'un seul avis de réception et relevé que M. X... ne contestait pas avoir signé la lettre de confirmation et le chèque, qu'il ne contestait pas non plus leurs dates, le 18 mai, ni ne s'en expliquait suggérant seulement avoir agi sur l'incitation de M. Y... et que, si les époux X... soutenaient qu'ils auraient laissé M. Y... se livrer à un montage sans protester, aucune plainte pour faux n'était alléguée, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que M. X... n'établissait pas avoir exercé son droit de rétractation dans le délai légal, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Herout la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... ne s'est pas valablement rétracté, d'avoir déclaré en conséquence la vente parfaite, d'avoir en outre prononcé la résolution de cette vente pour inexécution des obligations de l'acquéreur, et d'avoir condamné M. X... à payer à Mme A... la somme de 15. 000 € avec intérêts à compter du jugement de première instance à titre de dommages et intérêts et à la société Hérout-Y..., devenue la société Eric Hérout, la somme principale de 7. 622 € avec intérêts à compter du jugement de première instance ;
AUX MOTIFS QUE deux courriers ont été destinés à l'agent immobilier, l'un portant rétractation de l'acquisition, l'autre confirmation ; que les deux sont datés du 18 mai ; que les deux mentionnent « LR + AR », la lettre de confirmation reprenant cette affirmation dans le corps du texte ; qu'il n'y a qu'un avis de réception, attribué à l'un ou l'autre des courriers selon les parties ; que selon qu'il est attribué à l'un ou l'autre, il y a ou non rétractation ; que selon la société, la chronologie est la suivante :- le compromis établi le 10 mai 2005 a été présenté le 12 mai et distribué le 13 mai 2005 à M. X... ;- interrogé sur les suites qui pouvaient être données à cette notification par l'acquéreur, la société concluante lui confirma les éventualités envisageables : renoncer à acquérir et dans cette hypothèse transmettre un courrier recommandé valant rétractation, dont un modèle fut effectivement remis à l'intéressé – acquérir, auquel cas il convenait alors de transmettre sans tarder la somme de 21. 300 € visée au chapitre prix séquestre du compromis ;- c'est dans ces conditions que parfaitement informé de ses droits, M. X... adressa un chèque de 21. 300 € confirmant son intention d'acquérir et ce par courrier recommandé avec accusé de réception datée du 18 mai 2005 ; que selon l'agent immobilier, la lettre de rétractation, ultérieure, est antidatée ; que selon les époux X... :- ils se sont rendus le 18 mai au matin à l'agence pour se rétracter ;- M. Y..., quoique contrarié, a rédigé un modèle de courrier de rétractation, qu'ils ont adressé le même jour par courrier recommandé avec avis de réception ;- le 19 mai, sur l'insistance de l'agent immobilier, ils se sont rendus à l'agence et M. Y... les a convaincus à nouveau sur l'acquisition de l'immeuble ;- au lieu d'établir un nouvel acte, M. Y... a effectué un montage partant du courrier de rétractation de M. X... en le transformant en lettre de confirmation d'acquisition avec envoi d'un chèque de 21. 300 € ;- par la suite, des juristes leur ont indiqué l'illégalité de cette manière de faire et la caducité de la vente ; que l'étude de chacune des versions et des documents produits fait surtout ressortir des sujets de perplexité ; qu'ainsi, le modèle de courrier de rétractation versé au dossier par la société porte pour date : « Bagnoles le 18 mai 2005 », étant observé que le 18 est un 19 qui a été corrigé ; que cette datation précise et corrigée se concilie mal avec la simple présentation d'un modèle pouvant être adressé à plusieurs dates ; que le chèque est daté du 18 mai 2005 ; que le reçu date du 13 juillet 2005 et mentionne « acompte » ; que selon le contrat, l'acompte pouvait être versé à l'agent immobilier, à titre de séquestre jusqu'au 20 mai, « à défaut le vendeur se réserve la possibilité d'annuler les présentes conventions sans qu'aucune formalité soit nécessaire » ; que le chèque n'a été débité que le 20 juillet ; que l'envoi par lettre recommandée du chèque et de la lettre de confirmation pouvait s'expliquer par le risque énoncé de droit d'annulation réservé à la venderesse ; que, dans son précédent arrêt, la cour avait relevé les curiosités de la lettre de confirmation qui suggérait un montage à partir de la lettre de résiliation ; qu'il reste que M. X... ne conteste pas avoir signé la lettre de confirmation et le chèque ; qu'il ne conteste pas non plus leurs dates, le 18 mai, alors que selon la chronologie qu'il présente avec Mme X..., la confirmation ne serait intervenue que le 19 ; qu'il ne s'explique pas sur les dates figurant à ces pièces, suggérant seulement avoir agi sur l'incitation de M. Y... ; que M. X... ne pouvait d'autant moins se tromper sur la date que, selon sa version, il savait avoir daté la lettre de rétractation du 18 ; qu'ils auraient ainsi laissé M. Y... se livrer à ce montage sans protester ; qu'aucune plainte pour faux n'est alléguée ; qu'ainsi, aucune des deux versions ne prévaut sur l'autre ; qu'il en résulte que l'avis de réception ne peut pas être attribué à un courrier plutôt qu'à l'autre ; que la conséquence est que M. X... n'établit pas avoir exécuté son droit de rétractation dans le délai légal ; que la vente était donc acquise ;
ALORS, D'UNE PART, QUE pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; qu'en estimant que M. X... n'établissait pas avoir exercé son droit de rétractation dans le délai légal, dans la mesure où l'avis de réception du courrier de rétractation du 18 mai 2005 pouvait également être attribué à un autre courrier portant la même date dont se prévalaient l'agent immobilier et la venderesse, et qui exprimait à l'inverse une confirmation de la vente (arrêt attaqué, p. 5 § 3 à 5), cependant que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (signifiées le 4 mars 2009, p. 5 § 2) que le courrier invoqué par ses adversaires était « un montage », de sorte que les juges du fond devaient nécessairement trancher la question de la valeur respective des deux courriers invoqués par les parties, la cour d'appel, qui s'est bornée sur ce point à indiquer « qu'aucune des deux versions ne prévaut sur l'autre » (arrêt attaqué, p. 5 § 3), a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en estimant que, dans la mesure où il ne lui était pas possible de faire prévaloir le courrier de rétractation sur le courrier de confirmation, tous deux datés du 18 mai 2005, il convenait d'en déduire que M. X... ne rapportait pas la preuve de l'exercice de son droit de rétractation (arrêt attaqué, p. 5 § 5), cependant qu'en l'état d'un courrier de rétractation du 18 mai 2005 accompagné d'un avis de réception de la même date, il appartenait à l'agent immobilier et à la venderesse, de détruire l'apparence ainsi créée, sauf à succomber en leurs demandes, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil.
