LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 septembre 2009), que le syndicat des copropriétaires du 80 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (le syndicat des copropriétaires) a assigné le 28 avril 2006 M. X..., propriétaire de lots de copropriété, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et que celui-ci a assigné le 10 août 2006 le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 13 juin 2006 donnant mandat au syndic d'engager une procédure de saisie immobilière et de mise en vente des lots de M. X... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le premier en date des procès-verbaux de constat invoqués ne permettait pas de connaître les causes de dysfonctionnement allégué et qu'aucun des deux procès-verbaux produits ne mettait en évidence un mauvais fonctionnement du système collectif de chauffage, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qui imputaient l'insuffisance de température à une isolation défectueuse et qui a relevé que M. X... n'avait pas pris l'initiative de faire inscrire à l ‘ ordre du jour des assemblées générales successives des questions qui auraient pu conduire à la vérification des installations ou encore d'user de la faculté d'ester en justice en ce qui concernait le chauffage, a pu déduire de ces seuls motifs que M. X... était redevable de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2009 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, dans son dispositif, l'arrêt confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. X... à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros pour résistance abusive ;
Qu'en statuant ainsi, tout en retenant que la demande du syndicat ne pouvait être accueillie puisqu'il n'était justifié ni d'une faute unie par un lien de cause à effet avec un préjudice, ni que M. X... avait fait dégénérer en abus la faculté dont il disposait d'user d'une voie de recours, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 28 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Dit n'y avoir lieu à paiement au syndicat de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Maintient la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens du présent arrêt ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du 80 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine et de M. X....
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses prétentions tendant au non-paiement de charges de copropriété et, en conséquence, d'AVOIR condamné l'intéressé à régler au Syndicat des copropriétaires du 80, avenue Charles de Gaulle à NEUILLY-SUR-SEINE les sommes de 20. 539, 11 € au titre des charges arrêtées au 11 octobre 2007, avec intérêts légaux, outre de 1. 311, 78 € pour les frais divers de recouvrement et de garantie de la créance et de 6. 300, 58 € au titre des charges échues postérieurement au 11 octobre 2007 et arrêtées au 1er avril 2009 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur X... fait valoir que s'il lui appartient certes de payer les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires doit en contrepartie respecter son obligation de conserver l'immeuble et d'administrer les parties communes, et que depuis plus de 10 ans il se trouve privé du service collectif de chauffage, ce qui résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier en date du 2 janvier 1997 mentionnant des températures variant entre 15, 2° et 17, 5° dans son logement et d'un autre procès-verbal de constat d'huissier, établi le 20 mars 2007, faisant état de températures comprises entre 18, 3° et 19, 1° alors que la température extérieure était de 3, 2° ; qu'il attribue l'origine de cette situation au fait que le régulateur de chauffage concernant son appartement est situé dans celui mitoyen du sien occupé par Monsieur Y... lequel ferme ce dispositif et quoique informé des problèmes rencontrés « joue l'innocent » et « en sa qualité récente de président du conseil syndical se croit tout permis » ; qu'il ajoute que le prédécesseur de ce voisin était au courant de ses nombreuses doléances, de même que l'ancien syndic et que la seule réponse qu'il a en définitive obtenue a été l'acte introductif de la présente instance ; qu'il rappelle qu'il est âgé de 80 ans et que ne pouvant vivre sans chauffage il a été contraint d'en installer, à ses frais, un qui lui est personnel ; que ceci étant exposé, comme l'ont exactement relevé les premiers juges, le premier des procès-verbaux de constat invoqués est ancien ; qu'il ne permet de surcroît pas de connaître les causes du dysfonctionnement allégué ; qu'aucun des deux procès-verbaux produits ne met en évidence un mauvais fonctionnement du système collectif de chauffage ; qu'au demeurant, Monsieur X... lui-même incrimine le comportement de l'un de ses voisins qui n'a pas été appelé en la cause, et indique que le problème qu'il prétend rencontrer tire son origine d'une forme de malveillance qui serait imputable à celui-ci ; que le syndicat des copropriétaires ne saurait en être tenu pour responsable ; que prétendant souffrir d'une insuffisance de chauffage depuis de nombreuses années, Monsieur X... n'a pas pris l'initiative, alors que de par sa profession de notaire la pratique du droit ne lui est pas étrangère, de faire inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales successives des questions qui auraient pu conduire à la vérification des installations, ou encore d'user de la faculté d'ester en ce qui concerne le chauffage, alors qu'il a parfaitement su le faire, avec succès, pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 13 juin 2006 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2005, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice 2006 et voté le budget 2007 ; qu'il ne s'avère dans ces conditions pas opportun de recourir à la mesure d'instruction qu'il sollicite tardivement, en vue de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve ; que par des motifs pertinents, que la Cour adopte, le tribunal a exactement chiffré le montant des sommes dues par Monsieur X... au titre des charges et frais pour la période devant lui envisagée ; qu'avec pertinence également, il a rejeté la demande en paiement de la somme de 4. 979, 74 €, en tirant les conséquences de l'annulation de l'assemblée du 13 juin 2006, étant ajouté que l'exigibilité de ce montant n'est quant à présent pas établie ; qu'en revanche, le syndicat des copropriétaires qui indique, sans être sur ce point démenti, que Monsieur X... n'a pas réglé la moindre somme au titre des appels postérieurs au 11 octobre 2007, qui ne concernent d'ailleurs pas que les dépenses de chauffage, justifie que l'intéressé est redevable de la somme de 6. 300, 58 € pour les charges échues après cette date, arrêtées au 1er avril 2009 (arrêt, p. 3 et 4) ;
et AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES A LES SUPPOSER NON CONTRAIRES QU'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que dès lors qu'un lot est effectivement raccordé aux installations collectives, son propriétaire doit participer aux charges communes, le fait, en l'espèce non établi, que les radiateurs fonctionneraient mal ne pouvant suffire à justifier un refus de paiement ; que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend liquide, certaine et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale, les sommes afférentes aux dépenses pour travaux étant exigibles selon les modalités votées en assemblées générales et les copropriétaires n'ayant pas à attendre l'approbation des comptes pour acquitter ces provisions et ces sommes ; qu'à l'appui de sa demande en paiement des charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2007, le syndicat des copropriétaires produit notamment un extrait de matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales du 23 juin 2003, 7 juin 2004, 25 mai 2005 et 13 juin 2006, les comptes de répartition des charges et les comptes individuels pour les années 2003, 2004, 2005 et 2006, enfin les appels émis pour l'année 2007 ; que ces pièces, de nature à justifier du montant de la créance du syndicat des copropriétaires, font ressortir qu'à la date du 11 octobre 2007, Monsieur X... était redevable envers la copropriété d'une somme de 25. 518, 85 € au titre de sa quote-part des charges communes, après déduction de la somme de 1. 311, 78 € correspondant aux frais de contentieux ; que toutefois, par un jugement du 3 avril 2008, ce Tribunal a prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 13 juin 2006 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2005, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice 2006 et voté le budget 2007 ; que si les comptes de l'exercice 2006, ainsi que l'ajustement du budget prévisionnel de l'exercice 2007 ont bien été approuvés par l'assemblée générale du 10 mai 2007, les comptes de l'exercice 2005 n'ont pas fait l'objet, à ce jour, d'une décision valablement prise par les copropriétaires ; qu'il résulte des pièces produites (compte de répartition et compte individuel) que la quote-part de charges imputée à Monsieur X... pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005 s'élève à la somme de 4. 979, 74 € ; qu'à défaut d'élément précis sur le montant des provisions compris dans cette quote-part, cette somme de 4. 979, 74 € sera déduite du montant réclamé à Monsieur X... ; qu'en conséquence, ce dernier sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20. 539 € au titre des charges arrêtées au 11 octobre 2007, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 avril 2006 à hauteur de 12. 985, 73 €, et compter des conclusions du 17 octobre 2007 pour le surplus ; qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 32 de la loi du 6 juillet 1991, Monsieur X... sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 311, 78 € au titre des frais (mise en demeure, relance, prise d'hypothèque) exposés pour le recouvrement des sommes dues, l'attitude du demandeur, qui persiste à refuser de participer aux charges communes ayant rendu nécessaires les démarches entreprises pour le recouvrement et la garantie des créances ; que Monsieur X... expose que depuis 10 ans, il exerce de vaines démarches auprès du syndic pour obtenir la mise en chauffe de son appartement ; qu'il verse aux débats deux constats d'huissier, le premier, en date du 2 janvier 1997, relevant des températures variant selon les pièces de 15, 2° à 17, 5°, le second, en date du 20 mars 2007, mesurant dans les pièces des températures allant de 18, 3° à 19, 1° ; que seul le second constat est de nature à apporter une indication sur la température actuelle de l'appartement de Monsieur X..., le premier, qui date de janvier 1997, étant trop ancien pour avoir une valeur probante sur les conditions présentes de chauffage ; que toutefois, il ne suffit pas à établir une défaillance du chauffage collectif de l'immeuble, Monsieur X... n'apportant aucun élément de nature à corroborer un mauvais fonctionnement du système collectif de chauffage, l'insuffisance de température qu'il allègue pouvant trouver son origine dans d'autre cause et notamment un éventuel problème d'isolation de son appartement ; qu'en tout état de cause, il ne justifie ni avoir signalé au syndic de l'immeuble ses problèmes de chauffage, ni avoir demandé une vérification du système de chauffage ou l'inscription de résolutions portant sur des travaux de réparation, à l'ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires (jugement, p. 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que Monsieur X... imputait les dysfonctionnements du système de chauffage collectif aux malveillances de l'un de ses voisins, quand l'intéressé invoquait aussi et avant tout une « défectuosité » de ce système, la Cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les juges ne sauraient se déterminer par des motifs hypothétiques ; qu'au demeurant, en retenant également, par un motif éventuellement adopté des premiers juges, que les procès-verbaux de constat produits par Monsieur X... n'apportaient aucun élément de nature à corroborer un mauvais fonctionnement du système collectif de chauffage, « l'insuffisance de température pouvant trouver son origine dans une autre cause et notamment un éventuel problème d'isolation de son appartement », la Cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif hypothétique, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en retenant encore que, prétendant souffrir d'une insuffisance de chauffage depuis de nombreuses années, Monsieur X... ne justifiait ni avoir signalé au syndic de la copropriété ses problèmes de chauffage, ni avoir demandé une vérification du système de chauffage ou l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales successives des questions qui auraient pu conduire à la vérification des installations, quand l'intéressé produisait différents courriers, émanant tant de lui-même que du syndic, établissant qu'il avait alerté à plusieurs reprises le syndic et que ce dernier avait reconnu les dysfonctionnements litigieux après avoir fait procédé à des vérifications, la Cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil ;
4°) ALORS QUE les juges ne sauraient se déterminer par des motifs inopérants ; qu'en ajoutant aussi qu'une telle initiative, voire celle d'ester en justice, s'imposait d'autant plus que « de par sa profession de notaire la pratique du droit ne lui est pas étrangère », la Cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif totalement inopérant, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... au paiement d'une somme de 1. 500 € pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de la somme complémentaire de 4. 000 € a titre de dommages-intérêts n'a pas été spécialement motivée et qu'en tout état de cause il n'est justifié ni d'une faute unie par un lien de cause à effet avec un préjudice, ni que Monsieur X... aurait fait dégénérer en abus la faculté dont il dispose d'user d'une voie de recours (arrêt, p. 4) ;
et AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES A LES SUPPOSER NON CONTRAIRES QUE le non-paiement répété et systématique des charges de copropriété, et ce depuis des années, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires de nature à causer au syndicat des copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux ; que Monsieur X... sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 500 € pour résistance abusive (jugement, p. 4) ;
1°) ALORS QUE la condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation d'un comportement fautif à l'origine d'un préjudice ; qu'en condamnant Monsieur X... au paiement d'une somme de 1. 500 € pour résistance abusive, tout en relevant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait d'aucune faute unie par un lien de cause à effet avec un préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la faute commise doit, en toute hypothèse, être constitutive d'un abus ; qu'au demeurant, en se bornant à imputer à Monsieur X... le non-paiement des charges de copropriété ce qui aurait « nécessairement » perturbé le fonctionnement de la copropriété, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une faute constitutive d'un abus, a violé l'article 1382 du Code civil.
