LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que l'arrêt précise la superficie de chaque parcelle et retient que leur superficie totale est de 19 124 m2 ;
Attendu, d'autre part, qu'il résulte des pièces produites que le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions au greffe de la cour d'appel dans le délai fixé par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en ses autres branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, au vu des constatations effectuées lors du transport sur les lieux et du descriptif des ouvrages, qu'en l'absence de réseaux desservant les parcelles expropriées, celles-ci ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de répondre à des conclusions sans portée, ou à de simples allégations, ni de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, choisissant parmi les éléments de comparaison dont les références étaient précisées et qui étaient soumis au débat contradictoire, ceux qui lui sont apparus les meilleurs, eu égard aux caractéristiques et à la situation des biens expropriés, a, par une décision motivée, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à la commune de Mayet la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité principale à 28. 686 euros et l'indemnité de remploi à 3. 868, 60 euros revenant à madame Chantal Y... épouse X... pour dépossession des parcelles cadastrées ZP n° s 142 et 145, situées sur la Commune de MAYET.
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande subsidiaire d'expertise, vu l'article R 13-28 du Code de l'expropriation et le procès-verbal de transport sur les lieux, une mesure supplémentaire d'expertise n'est pas nécessaire, les difficultés particulières d'évaluation de la valeur des immeubles n'étant pas caractérisée ; que, sur la qualification des parcelles, vu l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est possible à la double condition que :- le terrain soit desservi par une voie d'accès, par un réseau électrique, un réseau d'eau potable et d'assainissement,- le terrain doit désigné comme constructible par un Plan d'Occupation des Sols ; qu'en l'espèce, l'opération d'urbanisation doit entraîner la création d'un quartier d'habitat de 18 logements et il n'est pas contesté que ces terrains sont situés dans une zone constructible ; que le débat porte donc sur la première condition de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation à savoir la suffisance des réseaux de viabilité par rapport à l'exigence d'une opération de construction d'au-moins 18 logements ; que le règlement du PLU prévoit que le projet d'aménagement doit prendre en compte la nécessité d'établir des réseaux en fonction de la desserte totale de la zone à urbaniser ; qu'en l'espèce et au vu des éléments du dossier concernant le descriptif des ouvrages, les réseaux implantés sont insuffisants car il n'existe pas de réseaux de voirie, d'assainissement ou d'électricité ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les réseaux actuels ne sont pas dimensionnés pour desservir l'ensemble de l'opération et que dès lors compte tenu de cette insuffisance des réseaux, la qualification de terrain à bâtir doit être rejetée, les conditions cumulatives de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation n'étant pas réunies ; que, sur l'indemnisation des parcelles, vu l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, le juge doit privilégier les accords amiables réalisés par l'expropriant et les divers titulaires à l'intérieur du périmètre des opérations ; qu'il appartient au juge de l'expropriation d'évaluer la parcelle à sa valeur normale telle que résultant du jeu de l'offre et de la demande ; que, vu l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, l'appelante ne cite en appel aucun acte de vente précis et le prix demandé de 40 euros/ m2 n'est pas pertinent puisqu'il porte sur des terrains viabilisés, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que dès lors au vu des éléments d'appréciation et de tout ce qui précède, c'est à bon droit que le premier juge de l'expropriation a retenu dans son jugement du 19 février 2008 une indemnisation sur la base de 1, 50 euros/ m2 pour les parcelles litigieuses classées en zone AU h ainsi que le calcul de l'indemnité de remploi sur la base des taux pratiqués habituellement ; qu'il convient par conséquent de confirmer l'indemnisation retenue par le premier juge de la manière telle qu'elle a été prononcée, à savoir :- indemnité principale (1, 50 euros X 19. 124 m2) = 28. 686 euros ;- indemnité de remploi = 3. 868, 60 euros ; TOTAL = 32. 554, 60 euros.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la date de référence et la qualification des parcelles, les biens sont situés dans le périmètre de la ZAD du..., créée par arrêté préfectoral du 21 février 2000, dont le titulaire du droit est la Commune de MAYET ; qu'en application des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme, la date de référence applicable est celle du plus récent des actes révisant le PLU, soit le 9 juillet 2007, c'est donc à cette date qu'il convient de se placer pour retenir la qualification des parcelles à indemniser ; qu'à cette date, était applicable le PLU de la Commune de MAYET qui classait en zone AUh les parcelles en question, soit en zone urbanisable sous certaines conditions ; que si les parcelles ZP 142 et ZP 145 peuvent se voir reconnaître la qualité de terrains constructibles, il convient de rechercher si elles peuvent être qualifiées de terrains à bâtir ; que le déplacement sur les lieux a permis de constater que les parcelles sont séparées par un chemin communal récent construit en vue d'aménager le lotissement ; que celles-ci présentant l'aspect de terres agricoles, ayant été récemment labourées ; qu'à proximité, il n'existe pas de réseaux de voirie, d'assainissement ou électriques permettant de desservir des parcelles ; que la qualité de terrain à bâtir ne peut donc être retenue ; que, sur la demande d'indemnité, pour demander un prix de 40 €, Mme X... indique que les terrains acquis par la mairie ont pour objet la création d'un lotissement, les parcelles antérieures achetées au prix de la terre agricole en vue de la création du... ont été revendues il y a quatre ans 30 €/ m2 ; qu'elle précise en outre que le prix de vente des terrains situés sur les communes avoisinantes est fixé entre 35 et 40 €/ m2 ; qu'à l'appui de ces dires Mme X... ne cite aucun acte de vente précis ; que par ailleurs ceux-ci ne peuvent être sérieusement retenus dès lors que les prix dont elle fait état portent sur des terrains viabilisés, ce qui n'est évidemment pas le cas des parcelles litigieuses ; que le prix proposé par le Commissaire du Gouvernement s'appuie sur quatre termes de comparaison, sur des parcelles acquises à l'amiable en vue de l'aménagement du lotissement « Le... » et qui ont été évaluées au prix de 1, 25 €/ m2 à 1, 34 €/ m2 et dont la configuration et la nature des terres sont identiques à celles des parcelles litigieuses ; que ces acquisitions ayant eu lieu en 2006, il convient de tenir compte de l'évolution du prix du marché et de retenir le prix de 1, 50 €/ m2 ; que le prix proposé par la Commune étant celui retenu par les Services des Domaines en 2005 apparaît insuffisant et ne tient pas compte d'une évolution rapide du prix d marché ces deux dernières années ; qu'ainsi en l'absence d'autres termes de référence, il convient de retenir une indemnité principale à hauteur de 28. 686 € ; que les taux d'abattement proposés par la Commune et le Commissaire du Gouvernement pour calculer l'indemnité de remploi seront retenus en l'absence de débat sur ce point, ces taux correspondant à ceux habituellement pratiqués par les juridictions ; qu'en conséquence, il convient de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 3. 868, 60 €.
1°) ALORS QUE devant la Cour d'appel (mémoire n° 3), madame X... sollicitait le paiement d'une indemnité principale d'expropriation d'un montant de euros sur la base d'une superficie de 19. 215 m2 ; qu'en fixant l'indemnité principale d'expropriation revenant à madame X... sur la base de 19. 124 m2 sans aucunement s'expliquer sur cette différence de superficie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13, L 13-14 et L 13-15 du Code de l'expropriation.
2°) ALORS QU'à peine d'irrecevabilité, le commissaire du gouvernement doit déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation au secrétariat de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'il résulte des mentions mêmes du mémoire du commissaire du gouvernement (p. 2), que le mémoire de madame X..., appelante, a été reçue au greffe de la Cour d'appel le 6 juin 2008 et par le commissaire du gouvernement le 11 juin suivant tandis que celui-ci a déposé ses propres conclusions au greffe de la Cour d'appel le 15 juillet 2008, soit plus d'un mois plus tard ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation revenant à madame X... au vu des conclusions du commissaire du gouvernement, qui avait invoqué quatre termes de comparaison différents, déposées le 18 juillet 2008, sans rechercher, au besoin d'office, si ce dernier n'avait pas reçu notification du mémoire de madame X... plus d'un mois avant le dépôt de ses conclusions, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 13-49, alinéas 2 et 3, du Code de l'expropriation.
3°) ALORS QU'en application des principes de la contradiction et de l'égalité des armes, le commissaire du gouvernement, qui bénéficie par rapport à l'exproprié d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier, doit régulièrement communiquer à l'exproprié les termes de comparaison qu'il a retenus ; que, dans son mémoire n° 3 (p. 9), madame X... avait fait valoir que le commissaire du gouvernement s'était refusé à verser aux débats les actes de vente relatifs à la valeur des terrains ; qu'en omettant de vérifier si les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement avaient été régulièrement communiqués à madame X... et si celle-ci avait été en mesure d'en débattre contradictoirement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation et de l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
4°) ALORS QUE le juge doit préciser l'origine de ses renseignements et ne peut se déterminer par le seul visa des éléments de la cause n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ; qu'en l'espèce, madame X... contestait expressément devant la Cour d'appel (mémoire n° 3, p. 11) l'absence de desserte par des réseaux des terrains expropriés ; qu'elle faisait valoir, au contraire, que ces terrains étaient déjà aménagés et qu'en réponse à la sommation de communiquer les travaux de viabilisation effectués délivrée à la mairie de MAYET celle-ci avait répondu par la communication d'un document qui ne correspondait pas aux mêmes terrains ; qu'en se contentant de relever qu'au « vu des éléments du dossier concernant le descriptif des ouvrages », il n'existe pas de réseaux de voirie, d'assainissement ou d'électricité, sans préciser l'origine et la nature des éléments sur lesquels elle se fondait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
5°) ALORS QU'en reprochant à madame X..., qui affirmait que les terrains acquis par la mairie de la commune de MAYET, achetés au prix de la terre agricole, avaient été revendus il y a quatre ans 30 €/ m2, de n'avoir cité aucun acte de vente précis tout en retenant que les prix dont cette dernière faisait état portaient sur des terrains viabilisés sans préciser non plus de quelles pièces elle tirait cette constatation de fait, la Cour d'appel a, à nouveau, violé l'article 455 du Code de procédure civile.
6°) ALORS QUE dans son mémoire n° 3 (p. 7, dernier al. et p. 8), madame X... avait fait valoir que son voisin, monsieur Z..., avait obtenu une indemnité basée sur le prix de 15 €, soit 10 fois supérieur à celui qui lui était accordé pour l'expropriation de son terrain moins central que le sien et que, pour fixer ce prix, le Juge de l'expropriation avait constaté que la mairie de MAYET n'avait apporté aucun élément sur le prix de vente du bien, que la parcelle ZP 50, compte tenu de sa configuration, nécessitait la création d'une voie d'accès intérieure afin de desservir les lots et que le prix de 30 € le m2 pratiqué par la commune correspondait à des parcelles beaucoup plus petites, viabilisées et constructibles immédiatement, ce qui n'aurait pas été le cas des deux parcelles de monsieur Z... ; qu'en ne répondant pas au mémoire de l'exposante invoquant ce terme de comparaison, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
7°) ALORS QU'en tout état de cause, en application de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation, le juge de l'expropriation est fondé à prendre en considération la situation privilégiée des terrains expropriés qui leur est conférée par leur lieu d'implantation et leur desserte, quelle que soit leur constructibilité à la date de référence ; qu'en l'espèce, il résultait des constatations mêmes du jugement (p. 4, al. 2) que le déplacement sur les lieux avait permis de constater que les parcelles expropriées étaient séparées par un chemin communal récent construit en vue d'aménager le lotissement et qu'elles avaient la qualité de terrains constructibles ; qu'en outre, dans son mémoire n° 3 (p. 8), l'exposante avait fait valoir que ces terrains sont bordés par deux lotissements déjà construits et viabilisés, vendus selon un prix de vente de 35 à 40 € le m2 ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y avait été expressément invitée, si l'emplacement spécifique des parcelles de madame X..., dotées d'une excellente desserte, de la proximité urbanisée et de l'existence de réseaux, ne leur conférait pas une situation privilégiée qu'il y avait lieu de prendre en considération pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation.
8°) ALORS QUE dans son mémoire n° 3 (p. 9), madame X... avait fait valoir que, sur ses terres, monsieur Z... exerçait une activité agricole et demandait, en conséquence, à ce que la commune de MAYET la relève et la garantisse des éventuelles indemnités sollicitées par ce locataire ; qu'en ne répondant pas non plus à ce chef des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a, derechef, violé l'article 455 du Code de procédure civile.
