LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 septembre 2009), que les consorts X..., propriétaires d'un local commercial "tous commerces" pris à bail par la société Freducci (la société), se prévalant du changement de destination des lieux intervenu au cours de l'an 2000 à l'initiative de la locataire, ont proposé le renouvellement du bail expirant le 29 février 2004, moyennant un nouveau loyer ; que la preneuse s'étant opposée au déplafonnement du loyer proposé, ils l'ont assignée en fixation du prix du bail renouvelé ; que celle-ci a formé, en cause d'appel, une demande d'indemnisation au titre des travaux effectués dans les lieux ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de fixation de loyer sans application de la règle du plafonnement alors, selon le moyen :
1°/ que lorsque les travaux pris en charge par le locataire ont pour finalité de mettre les locaux en conformité avec leur destination contractuelle, le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement, quand bien même ces travaux auraient entraîné une modification notable des caractéristiques du local ; qu'en écartant la règle du plafonnement, tout en constatant que les travaux avaient adapté les lieux, constituant un café-bar-snack, à leur nouvelle destination de commerce de vêtements, et notamment que les cabines d'essayage issues de la modification des anciennes cuisines, étaient "indispensables dans une boutique de vêtements", au motif inopérant que ces travaux avaient entraîné une modification des caractéristiques du local, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
2°/ que, subsidiairement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement lorsque la modification des caractéristiques du local, fût-elle notable, est la conséquence de travaux d'amélioration réalisés au cours du bail expiré et financés par le locataire ; qu'en écartant la qualification d'améliorations au profit de celle de modification des caractéristiques du local, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la modification des caractéristiques du local n'était pas la conséquence de travaux d'amélioration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
3°/ que, subsidiairement, des travaux qui ont pour effet d'accroître la surface commerciale des lieux loués sont des travaux d'amélioration ; qu'en écartant la qualification de travaux d'amélioration, après avoir constaté que les surfaces affectées à la réception du public avaient été augmentées, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce ;
4°/ que, subsidiairement, le rapport d'expertise judiciaire de M. Y... avait constaté "qu'il n'y a pas d'extension de la surface globale mise à la disposition du locataire ( assiette du bail )" ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que les travaux avaient entraîné une augmentation de la surface des locaux loués, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, et a violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ que, subsidiairement, les juges, tenus de motiver leurs décisions, doivent préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; qu'à supposer que la cour d'appel ne se soit pas fondée sur le rapport d'expertise judiciaire pour affirmer que les travaux avaient entraîné une augmentation de la surface des locaux loués, elle devait préciser l'élément de preuve d'où elle tirait cette constatation ; que faute de l'avoir fait, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, constaté que l'expert judiciaire avait noté la réfection de la façade, la modification de l'ouverture de la partie façade située à l'entresol, la modification de l'accès à la partie entresol avec la création d'un très vaste escalier et une importante emprise au niveau de la cour couverte de manière à dégager totalement la surface de l'entresol, l'aménagement intérieur et la remise aux normes des éléments d'équipement, avec remplacement des anciennes cuisines par des cabines d'essayage, et relevé que ces travaux avaient entraîné une augmentation de la surface des locaux loués, facilité l'accès à l'entresol et étendu la surface de vente, la cour d'appel, qui a pu retenir que les travaux exécutés par le preneur dans les lieux loués n'avaient pas eu pour seule finalité d'adapter l'ancien bar à un commerce de prêt à porter féminin, sa nouvelle activité, et n'étaient pas des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, mais constituaient une modification, qu'elle a souverainement qualifiée de notable, des caractéristiques propres du local, en a exactement déduit, procédant à la recherche invoquée et sans dénaturation du rapport d'expertise, que cette modification autorisait le déplafonnement et la recherche de la valeur locative pour la fixation du prix du bail renouvelé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles 70 et 567 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande d'indemnisation de la société, l'arrêt retient que le preneur n'a pas saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande relative à l'accession, que cette demande, qui est nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour être présentée pour la première fois devant la cour est irrecevable ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la demande de la société, laquelle était reconventionnelle, ne se rattachait pas par un lien suffisant aux prétentions originaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société Freducci relative à l'accession, l'arrêt rendu le 15 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Freducci la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société Freducci
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 1er mars 2004 à la somme de 89.000 € hors charges et hors taxes, puis à compter du 30 janvier 2007, à la somme de 111.200 € par an hors charges et hors taxes, et d'avoir, conséquence, rejeté la demande de la société Freducci en fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er mars 2004, à la somme de 23.101,73 € par an et hors charges par application de la règle du plafonnement, ainsi que sa demande de restitution par le bailleur des sommes versées depuis le 1er mars 2004 au titre du déplafonnement du loyer ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la modification des caractéristiques du local (articles L. 145-34 et L. 145-33 1° et R 1 45-3 du code de commerce) : comme l'a expliqué le juge des loyers commerciaux, les travaux effectués par le preneur dans les lieux loués n'ont pas eu pour seule finalité d'adapter l'ancien bar à un commerce de prêt-à-porter féminin, nouvelle activité du preneur, et ne sont pas des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, mais constituent une modification notable des caractéristiques propres du local qui autorise le déplafonnement et la recherche de la valeur locative pour la fixation du prix du bail renouvelé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les travaux invoqués par le bailleur ont été réalisés dans la période considérée, courant de l'année 2000, au moment où le preneur actuel, la société Freducci, a absorbé la société Solemio et a substitué au café-bar-snack dénommé « le Viard » une boutique de prêt-à-porter féminin « La mode est à vous » ; que les travaux sont précisément décrits par l'expert, lequel cite la réfection de la façade, la modification de l'ouverture de la partie façade située à l'entresol, la modification de l'accès à la partie entresol avec la création d'un très vaste escalier semi-circulaire dans le côté droit de la boutique avec une importante emprise au niveau de la cour ouverte de manière à dégager totalement la surface de l'entresol, l'aménagement intérieur et la remise aux normes des éléments d'équipement, avec notamment le remplacement des anciennes cuisines par des cabines d'essayage ; qu'ils ont touché essentiellement l'entresol et le rez-de-chaussée et n'ont pas consisté en de simples améliorations ou embellissements puisqu'ils ont affecté une partie du gros et du second oeuvre ; qu'ainsi, ces travaux, qui ont transformé un café-bar en boutique de vêtements, n'ont pas seulement adapté les lieux à leur nouvelle destination de commerce de vêtements, mais ont entraîné une augmentation de la surface des locaux loués, facilité l'accès à l'entresol et étendu la surface de vente notamment par la modification des anciennes cuisines qui sont devenues des cabines d'essayage, lesquelles font intégralement partie de la surface de vente puisque indispensables dans une boutique de vêtement où l'achat se finalise par un essayage et dans lesquelles la clientèle circule ; que bien qu'ils n'aient pas été financés par le bailleur, ils ne s'analysent pas en des travaux d'améliorations, mais en une modification notable des caractéristiques propres du local avec une augmentation de la valeur locative pour la locataire ; qu'en effet, les surfaces affectées à la réception du public par les transformations des cuisines, la création d'un espace mezzanine à l'entresol créant une surface de vente sur tout le niveau, la suppression de l'ancien escalier qui a permis de gagner de la surface ont ainsi été augmentées de 23% pour le rez-de-chaussée et de 50% pour l'entresol ; qu'enfin, l'argument du locataire tiré de l'accession en fin de bail, ne peut prospérer, l'ouvrage réalisé restant la propriété du bailleur en l'absence de toute stipulation particulière dans le bail, conformément à l'article 555 du code civil ;
1°) ALORS QUE lorsque les travaux pris en charge par le locataire ont pour finalité de mettre les locaux en conformité avec leur destination contractuelle, le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement, quand bien même ces travaux auraient entraîné une modification notable des caractéristiques du local ; qu'en écartant la règle du plafonnement, tout en constatant que les travaux avaient adapté les lieux, constituant un café-bar-snack, à leur nouvelle destination de commerce de vêtements, et notamment que les cabines d'essayage, issues de la modification des anciennes cuisines, étaient « indispensables dans une boutique de vêtements », au motif inopérant que ces travaux avaient entraîné une modification des caractéristiques du local, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement lorsque la modification des caractéristiques du local, fût-elle notable, est la conséquence de travaux d'amélioration réalisés au cours du bail expiré et financés par le locataire ; qu'en écartant la qualification d'améliorations au profit de celle de modification des caractéristiques du local, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la société Freducci, p.16), si la modification des caractéristiques du local n'était pas la conséquence de travaux d'amélioration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE des travaux qui ont pour effet d'accroître la surface commerciale des lieux loués sont des travaux d'amélioration ; qu'en écartant la qualification de travaux d'amélioration, après avoir constaté que les surfaces affectées à la réception du public avaient été augmentées, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce ;
4°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le rapport d'expertise judiciaire de monsieur Y... (p.19, alinéa 7) avait constaté « qu'il n'y a pas d'extension de la surface globale mise à la disposition du locataire (assiette du bail) » ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que les travaux avaient entraîné une augmentation de la surface des locaux loués, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, et a violé l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les juges, tenus de motiver leurs décisions, doivent préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; qu'à supposer que la cour d'appel ne se soit pas fondée sur le rapport d'expertise judiciaire pour affirmer que les travaux avaient entraîné une augmentation de la surface des locaux loués, elle devait préciser l'élément de preuve d'où elle tirait cette constatation ; que faute de l'avoir fait, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
subsidiairesubsidiaire Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de la société Freducci relative à l'accession ;
AUX MOTIFS QUE le preneur n'a pas saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande relative à l'accession (l'aurait-il fait que le premier juge se serait déclaré incompétent) ; que la demande tendant à l'indemnisation de l'accession, qui est nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour être présentée pour la première fois devant la cour, est irrecevable ;
1°) ALORS QUE les demandes reconventionnelles sont recevables en appel lorsqu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; que pour déclarer irrecevable la demande de la société Freducci tendant à l'indemnisation de l'accession, la cour d'appel a relevé que cette demande était nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de l'appelante (p.20, alinéas 2-4), si la demande litigieuse ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 567 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que pour déclarer irrecevable la demande de la société Freducci tendant à l'indemnisation de l'accession, la cour d'appel a relevé que cette demande était nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de l'appelante (p.20, alinéa 7), si cette demande n'était pas virtuellement comprise dans le moyen de défense soulevé par la société Freducci devant le premier juge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 566 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que pour déclarer irrecevable la demande de la société Freducci tendant à l'indemnisation de l'accession, la cour d'appel a relevé que cette demande était nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de l'appelante (p.20, alinéa 7), si cette demande ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de la fixation d'un loyer qui prend en considération, pour en majorer le montant, les travaux effectués par le locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 566 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU' en retenant que le premier juge se serait déclaré incompétent s'il avait été saisi d'une demande tendant à l'indemnisation d'une accession, sans préciser la raison de cette incompétence, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir ; qu'il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée par les conclusions de la société Freducci (pp.18-19 et notamment p.19, alinéa 1), si l'exception d'incompétence envisagée avait été soulevée in limine litis par les consorts X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 73 et 74 du code de procédure civile.
