LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI LBSP du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Oseo financement et Natiocredimurs ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres, que par acte du 17 avril 1998, le bailleur avait accepté de prendre en charge les travaux décrits dans le devis du 5 mars 1998, et, par motifs adoptés, que l'expert avait indiqué que la climatisation, livrée le 30 juin 1998 était conforme à ce devis mais inadaptée aux locaux et qu'un remplacement s'imposait, la cour d'appel a pu en déduire que la société Ucabail immobilier, devenue Finamur, avait manqué à son obligation de délivrer à la société Siage devenue GFI progiciels, une climatisation en bon état de réparation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux dernières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'acte du 1er octobre 2004 par lequel la société Ucabail a cédé l'immeuble aux sociétés Auximurs, devenue Oseo financement, et Natiocredimurs, intervenant en qualité de crédit bailleurs, comportait une clause intitulée "convention sur les travaux" selon laquelle "le crédit-preneur supportera seul sans recours contre le vendeur et l'acquéreur, crédit-bailleur, l'ensemble du coût des travaux, des procédures éventuelles ainsi que leur suivi, qui pourraient naître avec le locataire de ce chef, de manière à ce que ni le vendeur, ni le crédit-bailleur ne soit recherchés ni inquiétés à ce sujet", la cour d'appel a pu en déduire que conformément à cette clause la société Finamur serait relevée et garantie pour le montant des travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI LBSP et la société Finamur, ensemble, à payer à la société GFI progiciels la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SCI LBSP.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI LBSP à relever et garantir la société Finamur pour les sommes de 97.861,07 € et 15.571,11 €, ainsi que pour les frais de procédure ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et de faire, pendant la durée du bail, toutes réparations autres que locatives pouvant devenir nécessaires ; que l'article 1719 précédent l'oblige à entretenir la chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en vertu de l'article 1721 suivant, le même bailleur doit indemniser le preneur des pertes résultant des vices ou défauts de la chose louée ; qu'il ressort du rapport de l'expert que la société Ucabail Immobilier, devenue Finamur, a manqué à son obligation de délivrer à la société SIAGE, devenue GFI Progiciels, une climatisation en bon état de réparation de toute espèce ; qu'elle doit remboursement à sa locataire du coût des travaux afférant à la climatisation par elle engagés et s'élevant, avant le 1er octobre 2004, date de cession des lieux loués aux sociétés Auximurs et Natiocredimurs, à la somme de 97.861,07 € TTC indexée sur l'indice BT 01 base octobre 2004 (…) ; que les travaux minimaux d'étanchéisation énoncés par l'expert de doublage des sections d'écoulement des eaux pluviales, réfection de l'étanchéité de l'amphithéâtre, étanchéité des façades au niveau +1, réfection des solins, et réfection de l'étanchéité de la terrasse sur amphitéâtre, sont des grosses réparations de couverture incombant aux bailleurs actuels les sociétés OSEO, Natiocredimurs et LBSP qui seront condamnées, sous astreinte, à effectuer les travaux ; que la société Finamur, qui n'est plus propriétaire, ne peut être condamnée à effectuer ces travaux ; que les travaux, engagés en juillet 2002 et avril 2003 à concurrence de 15.571,11 € par la locataire pour remédier aux infiltrations, sont dus par le seul bailleur d'alors, la société Finamur, au titre de l'article 1721 du code civil, avec indexation sur l'indice BT 01 base avril 2003 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le bailleur a l'obligation légale non seulement de délivrer à son locataire des locaux conformes à la destination convenue, mais encore de maintenir lesdits locaux dans cette conformité ; que les premiers juges ont à bon droit retenu que l'obligation de délivrance concernait : le fonctionnement de la climatisation (pour des locaux à usage de bureaux dans l'Hérault, avec utilisation intensive de l'informatique), l'étanchéité du bâtiment ; que d'ailleurs, par des courriers des 2 juillet 2001 et 7 mars 2003, la société Ucabail Immobilier a indiqué qu'elle allait procéder aux travaux de remise en état, et a ensuite désigné un architecte, M. X... ; qu'elle avait bien conscience de son obligation envers son locataire puisque l'acte du 1er octobre 2004 par lequel elle a cédé l'immeuble aux sociétés Auximurs (devenue Oseo Financement) et Natiocredimurs, intervenant en qualité de crédit bailleurs (le contrat de crédit-bail étant consenti à la SCI LBSP, crédit-preneur qui est intervenu à l'acte) comporte la clause suivante intitulée « convention sur les travaux » : « Le vendeur déclare qu'il est actuellement en litige avec le locataire ainsi que cela résulte d'une lettre du Cabinet d'avocats Cloix et Mendes-Gil en date du 28 juin 2004 dont une copie est demeurée ci-annexée. Le VENDEUR n'a pas donné suite à cette lettre. En conséquence, le VENDEUR verse au CREDIT-PRENEUR ci-après intervenant, à titre d'indemnité transactionnelle forfaitaire et définitive, une somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 EUR). Cette somme sera versée dans les 10 jours des présentes. En contrepartie, le CREDIT-PRENEUR supportera seul sans recours contre le VENDEUR et l'ACQUEREUR, CREDIT-BAILLEUR, l'ensemble du coût des travaux, des procédures éventuelles ainsi que leur suivi, qui pourraient naître avec le locataire de ce chef, de manière à ce que ni le VENDEUR, ni le CREDIT-BAILLEUR ne soit recherchés ni inquiétés à ce sujet » ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Finamur (anciennement Ucabail Immobilier) à payer à la société GFI Progiciels les sommes de : 97.861,07 € TTC, avec indexation, correspondant aux travaux concernant la climatisation engagés par le locataire avant la cession de l'immeuble, 15.571,11 € TTC, avec indexation, correspondant aux travaux concernant les infiltrations engagés par le locataire avant la cession de l'immeuble, 530,37 € correspondant aux frais de constat d'huissier avant la cession ; que la société Finamur sera relevée et garantie pour le montant de ces travaux par la SCI LBSP, conformément à la clause contractuelle contenue dans l'acte de cession du 1er octobre 2004 ;
1) ALORS QUE le bailleur n'est tenu, pendant la durée du bail, que des réparations autres que locatives affectant des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ; qu'en condamnant le bailleur à prendre en charge le montant des travaux concernant la climatisation, la cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil ;
2) ALORS en toute hypothèse QUE le bailleur peut, par des clauses expresses, s'exonérer de l'obligation de délivrer la chose louée en bon état et de l'entretenir pour servir à l'usage auquel elle est destinée, ces obligations n'étant pas de l'essence des contrats de louage ; qu'aux termes de l'article 6c4 du bail du 17 avril 1998, il était stipulé que « le preneur sera tenu d'effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les menues réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement, fût-ce par vétusté, dès qu'ils s'avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit. Le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques tels que chauffage, climatisation, ventilation, ascenseur, installations électriques et téléphoniques conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état d'utilisation (…) » ; que cette clause claire et précise mettait expressément à la charge du locataire tous les travaux relatifs à la climatisation ; qu'en condamnant le bailleur à prendre en charge le montant des travaux concernant la climatisation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS subsidiairement QU'aux termes de la clause « convention sur les travaux » stipulée à l'acte de cession du 1er octobre 2004, il était indiqué que le vendeur était « actuellement en litige avec le locataire ainsi que cela résulte d'une lettre du Cabinet d'avocats Cloix et Mendes-Gil en date du 28 juin 2004 dont une copie est demeurée ci-annexée » ; qu'à la suite de la vente, le crédit-preneur supporterait « seul sans recours contre le vendeur et l'acquéreur, crédit-bailleur, l'ensemble du coût des travaux… » ; que la lettre du 28 juin 2004 visait à cet égard un « devis de la société Sogefroid », lequel s'élevait à la somme totale de 40.991,36 € TTC ; qu'en condamnant la SCI LBSP à relever et garantir la société Finamur à hauteur de la somme de 97.861,07 € TTC outre indexation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4) ALORS QU'aux termes de la clause « convention sur les travaux » stipulée à l'acte de cession du 1er octobre 2004, il était indiqué que le vendeur était « actuellement en litige avec le locataire ainsi que cela résulte d'une lettre du Cabinet d'avocats Cloix et Mendes-Gil en date du 28 juin 2004 dont une copie est demeurée ci-annexée » ; qu'à la suite de la vente, le crédit-preneur supporterait « seul sans recours contre le vendeur et l'acquéreur, crédit-bailleur, l'ensemble du coût des travaux… » ; que la lettre du 28 juin 2004 ne visait à cet égard que les travaux à entreprendre à l'avenir, permettant de garantir l'étanchéité du bâtiment loué à la société GFI ; qu'en condamnant la SCI LBSP à relever et garantir la société Finamur du paiement des travaux concernant les infiltrations engagés par le locataire et 2002 et 2003, avant la cession de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Finamur.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société UCABAIL IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société FINAMUR, avait manqué à son obligation de délivrance d'une climatisation en bon état de fonctionnement et à son obligation d'effectuer les grosses réparations concernant les couvertures entières pour garantir l'étanchéité, et condamné la société UCABAIL IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société FINAMUR, à payer à la société GFI PROGICIELS les sommes de 97.861,07 €, 15.571,11 € et 530,57 €,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur a l'obligation légale non seulement de délivrer à son locataire des locaux conformes à la destination convenue, mais encore de maintenir lesdits locaux dans cette conformité ; que les premiers juges ont à bon droit retenu que l'obligation de délivrance concernait : le fonctionnement de la climatisation (pour des locaux à usage de bureaux dans l'Hérault, avec utilisation intensive de l'informatique), l'étanchéité du bâtiment ; que d'ailleurs, par des courriers des 2 juillet 2001 et 7 mars 2003, la société Ucabail Immobilier a indiqué qu'elle allait procéder aux travaux de remise en état, et a ensuite désigné un architecte, M. X... ; qu'elle avait bien conscience de son obligation envers son locataire puisque l'acte du 1er octobre 2004 par lequel elle a cédé l'immeuble aux société Auximurs (devenue Oseo Financement) et Natiocredimurs, intervenant en qualité de crédit bailleurs (le contrat de crédit-bail étant consenti à la SCI LBSP, crédit-preneur qui est intervenu à l'acte) comporte la clause suivante intitulée « convention sur les travaux » : « Le vendeur déclare qu'il est actuellement en litige avec le locataire ainsi que cela résulte d'une lettre du Cabinet d'avocats Cloix et Mendes-Gil en date du 28 juin 2004 dont une copie est demeurée ci-annexée. Le VENDEUR n'a pas donné suite à cette lettre. En conséquence, le VENDEUR verse au CREDIT-PRENEUR ci-après intervenant, à titre d'indemnité transactionnelle forfaitaire et définitive, une somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 EUR). Cette somme sera versée dans les 10 jours des présentes. En contrepartie, le CREDIT-PRENEUR supportera seul sans recours contre le VENDEUR et l'ACQUEREUR, CREDIT-BAILLEUR, l'ensemble du coût des travaux, des procédures éventuelles ainsi que leur suivi, qui pourraient naître avec le locataire de ce chef, de manière à ce que ni le VENDEUR, ni le CREDIT-BAILLEUR ne soit recherchés ni inquiétés à ce sujet » ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Finamur (anciennement Ucabail Immobilier) à payer à la société GFI Progiciels les sommes de : 97.861,07 € TTC, avec indexation, correspondant aux travaux concernant la climatisation engagés par le locataire avant la cession de l'immeuble, 15.571,11 € TTC, avec indexation, correspondant aux travaux concernant les infiltrations engagés par le locataire avant la cession de l'immeuble, 530,37 € correspondant aux frais de constat d'huissier avant la cession », ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et de faire, pendant la durée du bail, toutes réparations autres que locatives pouvant devenir nécessaires ; que l'article 1719 précédent l'oblige à entretenir la chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en vertu de l'article 1721 suivant, le même bailleur doit indemniser le preneur des pertes résultant des vices ou défauts de la chose louée ; qu'il ressort du rapport de l'expert que la société Ucabail Immobilier, devenue Finamur, a manqué à son obligation de délivrer à la société SIAGE, devenue FGI Progiciels, une climatisation en bon état de réparation de toute espèce ; qu'elle doit remboursement à sa locataire du coût des travaux afférant à la climatisation par elle engagés et s'élevant, avant le 1er octobre 2004, date de cession des lieux loués aux sociétés Auximurs et Natiocredimurs, à la somme de 97.861,07 € TTC indexée sur l'indice BT 01 base octobre 2004 (…) ; que les travaux minimaux d'étanchéisation énoncés par l'expert de doublage des sections d'écoulement des eaux pluviales, réfection de l'étanchéité de l'amphithéâtre, étanchéité des façades au niveau +1, réfection des solins, et réfection de l'étanchéité de la terrasse sur amphitéâtre, sont des grosses réparations de couverture incombant aux bailleurs actuels les sociétés OSEO, Natiocredimurs et LBSP qui seront condamnées, sous astreinte, à effectuer les travaux ; que la société Finamur, qui n'est plus propriétaire, ne peut être condamnée à effectuer ces travaux ; que les travaux, engagés en juillet 2002 et avril 2003 à concurrence de 15.571,11 € par la locataire pour remédier aux infiltrations, sont dus par le seul bailleur d'alors, la société Finamur, au titre de l'article 1721 du code civil, avec indexation sur l'indice BT 01 base avril 2003 »,
ALORS QUE 1°), le bailleur n'est tenu, pendant la durée du bail, que des réparations autres que locatives affectant des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ; qu'en condamnant le bailleur (UCABAIL IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société FINAMUR) à prendre en charge le montant des travaux concernant la climatisation, la Cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil,
ALORS QUE 2°), en toute hypothèse, le bailleur peut, par des clauses expresses, s'exonérer de l'obligation de délivrer la chose louée en bon état et de l'entretenir pour servir à l'usage auquel elle est destinée, ces obligations n'étant pas de l'essence des contrats de louage ; qu'aux termes de l'article 6c4 du bail du 17 avril 1998, il était stipulé que « le preneur sera tenu d'effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les menues réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement, fût-ce par vétusté, dès qu'ils s'avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit. Le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques tels que chauffage, climatisation, ventilation, ascenseur, installations électriques et téléphoniques conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état d'utilisation (…) » ; que cette clause claire et précise mettait expressément à la charge du locataire tous les travaux relatifs à la climatisation ; qu'en condamnant le bailleur (UCABAIL IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société FINAMUR) à prendre en charge le montant des travaux concernant la climatisation, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
