LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société GN et Partenaires ne pouvait soutenir avoir été abusée par des promesses fallacieuses, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans se contredire et sans modifier l'objet du litige, l'absence de faute des époux X... et de la société Cabinet Vivienne, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société GN et Partenaires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société GN et Partenaires.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR jugé que Monsieur et Madame X... et le Cabinet VIVIENNE n'avaient pas commis de fautes à l'égard de la Société GN et PARTENAIRES, et d'AVOIR débouté cette société de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, en ce qui concerne le bail d'habitation, un jugement définitif intervenu entre les époux X... et la Société GN et PARTENAIRES (Tribunal d'instance du 12ème) le 21 juin 2001 a considéré statuant sur l'exception d'incompétence soulevée par la Société GN et PARTENAIRES qui soutenait que le logement était soumis au statut des baux commerciaux en raison de son caractère accessoire que tel n'était pas le cas et que « l'accord du Cabinet VIVIENNE pour considérer le logement comme soumis au statut des baux commerciaux est nul de plein droit » ; qu'il a, au fond, décidé, notamment sur la base du courrier précité du 23 août 2000, que :- le bail d'habitation avait été cédé à la Société GN et PARTENAIRES,- il était soumis à la loi du 1er septembre 1948, - aucun congé conforme à cette loi n'ayant été délivré à la Société GN et PARTENAIRES, les époux X... (en fait Monsieur X... seul était demandeur) n'étaient pas fondés à en demander l'expulsion, le Tribunal reprenant ainsi à son compte les moyens subsidiaires de la Société GN et PARTENAIRES ; qu'ainsi, celle-ci a admis qu'elle était titulaire du bail d'habitation et non son gérant, que ce bail d'habitation était régi par la loi du 1er septembre 1948 ; que certes, lorsque le congé lui a été délivré sur la base de ce texte, la Société GN et PARTENAIRES a fait valoir que son gérant était titulaire du bail d'habitation mais elle fut, définitivement, déboutée de cette prétention par arrêt de cette Cour du 10 novembre 2004 ; que la Société GN et PARTENAIRES n'en disconvient plus mais fait valoir que la promesse de renouvellement précitée impliquait nécessairement que la durée du bail d'habitation s'alignât sur celle du bail commercial ; qu'or, il n'a jamais été contesté qu'était régulier le congé donné par les époux X... dans le cadre de l'application de la loi du 1er septembre 1948, le seul obstacle juridique au départ du locataire, le droit au maintien dans les lieux, ayant été écarté, du fait que celui-ci était une personne morale, par l'arrêt précité de la Cour ; qu'en effet, la Cour n'a pas vu dans le « renouvellement » du bail d'habitation à la date d'expiration du bail commercial, la manifestation d'une volonté des bailleurs de renoncer aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que certes, en définitive, les époux X... et la SARL Cabinet VIVIENNE en proposant, le 29 septembre 2000, au gérant de la Société GN et PARTENAIRES un bail d'habitation soumis à la loi du 8 juillet 1989 avec un loyer beaucoup plus élevé que celui pratiqué dans le cadre du bail d'habitation cédé, ne s'étaient pas situés dans la lignée stricte des engagements ayant accompagné l'acte de cession ; que cependant, le jugement précité du Tribunal d'instance du 12ème arrondissement a reconnu et précisé les droits de la Société GN et PARTENAIRES ; qu'il a, par ailleurs, débouté celle-ci de sa demande de dommages et intérêts « pour lui avoir infligé les tracas d'un procès qui relève d'une légèreté flagrante » en prenant en considération la « complexité du litige » ; que cet aspect là du comportement des époux X... et de la SARL Cabinet VIVIENNE, vis-à-vis de la Société GN et PARTENAIRES a ainsi déjà été apprécié ; que par ailleurs, le bail cédé qui avait débuté le 1er octobre 1995 stipulait une durée de 3 mois renouvelable par périodes semblables faute de dénonciation trois mois à l'avance ; qu'ainsi, aucune garantie d'une durée supérieure n'avait été donnée à la Société GN et PARTENAIRES ; que le concept d'indivisibilité a été employé dans l'acte de cession rédigé par le conseil de la Société GN et PARTENAIRES mais il n'a jamais été utilisé ni par la SARL Cabinet VIVIENNE ni par les époux X... (qui n'ont jamais écrit à ce sujet ni à la Société GN et PARTENAIRES ni à son avocat) ; que cet emploi ne se fonde pas sur des éléments incontestables ; que singulièrement il ne saurait s'appuyer sur le seul fait que l'administrateur de biens de l'époque ait en janvier 1993 écrit à la Société BAUCHAT PRESSE à propos de l'accord des propriétaires d'alors que « le rez-de-chaussée et cet appartement ont toujours été loués d'une manière indivisible » ; qu'en effet, le concept d'indivisibilité a un sens juridique précis régi par les articles 1217 et suivants du code Civil qui manifestement, ne correspondait pas à l'acception donnée par l'auteur de ce courrier ; qu'à cet égard, l'indivisibilité aurait pu seulement résulter de la volonté des parties de considérer chacun des contrats comme la condition de l'existence de l'autre : or le bail d'habitation est intervenu plus de 3 ans après le bail commercial, les parties n'ayant même pas prévu une durée du bail d'habitation calquée sur celle du bail commercial ; qu'au reste il n'apparaît pas que la Société GN et PARTENAIRES ait mis en avant ce moyen d'indivisibilité prétendue pour faire obstacle à la fin du bail d'habitation ; que si dans l'esprit de la Société GN et PARTENAIRES lorsque la cession s'est faite, il était important, voire essentiel, d'obtenir des bailleurs un engagement ferme de renouvellement du bail d'habitation selon une durée identique à celle du bail commercial, il lui appartenait de l'exprimer clairement ; que tous les litiges sont nés des différentes interprétations juridiques des écrits des parties dénués de clarté ; que ceux-ci, s'agissant de mettre en place, selon ce qui est dit aujourd'hui par la Société GN et PARTENAIRES, un mécanisme particulier de lien entre deux baux de nature différente auraient dû de la part de la Société GN et PARTENAIRES (ou de son conseil) nécessairement intéressée à la sécurité juridique de sa situation faire l'objet de propositions non ambiguës ; que la Société GN et PARTENAIRES ne peut valablement soutenir qu'elle a été abusée par des promesses fallacieuses relativement au bail d'habitation alors que l'appréciation de sa situation relativement à ce bail s'est faite sur la base des seuls écrits échangés à l'occasion de la cession du fonds de commerce ;
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE la Cour d'appel, qui, tout en constatant dans ses motifs que les époux X... et la SARL Cabinet VIVIENNE, en proposant le 29 septembre 2000 au gérant de la SARL GN et PARTENAIRES un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 avec, un loyer beaucoup plus élevé que celui pratiqué dans le cadre du bail d'habitation cédé, ne s'étaient pas strictement conformés aux engagements ayant accompagné les actes de cession – ce qui confirmait à cet égard les motifs du jugement relevant qu'il avait été donné à la SARL GN et PARTENAIRES une information à la fois déterminante et erronée en ce qui concerne le caractère accessoire du bail d'habitation par rapport au bail commercial - n'a pas retenu pourtant la responsabilité des époux X... et du Cabinet VIVIENNE, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la Cour d'appel, qui n'a pas justifié en quoi les motifs du jugement du 21 juin 2001, qui se bornent à décider que la Société GN et PARTENAIRES n'était pas occupante sans droit ni titre mais au contraire titulaire d'un bail d'habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948, auraient pu dispenser le bailleur et ses mandataires d'assurer la pérennité de ce bail à ses conditions, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la Cour d'appel qui en énonçant qu'aucune garantie d'une durée supérieure à trois mois renouvelable n'avait été donnée dans le bail d'origine tout en constatant que les époux X... n'avaient pas respecté « les engagements ayant accompagné l'acte de cession », a entaché sa décision de contradiction, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'il résultait tant des motifs du jugement que des termes clairs et précis des documents de la cause que le mandataire des bailleurs avait manifesté à plusieurs reprises son accord pour que le bail d'habitation soit considéré comme l'accessoire du bail commercial, ce qui impliquait l'expiration des deux baux à même date, si bien que la Cour d'appel qui, pourtant sans réfuter ni les motifs du jugement ni les termes des courriers produits aux débats, a jugé que les bailleurs et leurs mandataires avaient pu méconnaître sans faute le caractère « accessoire » du bail d'habitation, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 4 du Code de procédure civile;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE la Cour d'appel qui dès lors qu'elle constatait que les parties avaient mentionné leur accord pour « l'indivisibilité » des baux commerciaux et d'habitation, ce qui impliquait, dans toutes les acceptions du mot, que ces baux ne pouvaient être divisés, a pourtant divisé ces baux en les soumettant à des durées et conditions différentes, a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 4 du Code de procédure civile.
