LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que le syndic n'était pas tenu de joindre à la convocation d'autres éléments comptables que ceux exigés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et qu'il était loisible aux copropriétaires s'estimant insuffisamment informés de demander des explications en cours d'assemblée pour éclairer leur vote, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la clarté de l'information donnée par ces documents que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société civile immobilière Voltaire n'ayant pas soutenu que le droit de construire attaché à un lot de copropriété devait résulter du seul règlement de copropriété et non de l'état descriptif de division qui n'avait pas de valeur contractuelle, le moyen est nouveau de ce chef et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le droit de construire attaché à un lot dit "transitoire" était suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire et exactement déduit que la modification de ce droit de construire pour l'étendre à des activités annexes et/ou complémentaires proprement dites dans les termes de la résolution critiquée relevait de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui a retenu que la "résolution" ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, a pu rejeter la demande d'annulation de la "résolution" n° 5 de l'assemblée générale du 28 juillet 2005 ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Voltaire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Voltaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Voltaire et la demande de la société civile immobilière Fontarim ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la SCI Voltaire
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La Sci Voltaire fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 28 juillet 2005 ;
AUX MOTIFS QUE le syndic n'est pas tenu de joindre à la convocation d'autres éléments comptables que ceux exigés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 à peine de nullité et/ou pour l'information des copropriétaires ; qu'il est loisible aux copropriétaires s'estimant insuffisamment informés de demander des explications en cours d'assemblée pour éclairer leur vote ; que l'appel de fonds exceptionnel était motivé par la défaillance pécuniaire avérée de la SCI Moulin Basset, titulaire du lot 108, qui avait fait l'objet d'une liquidation judiciaire ; que cet appel de fonds est en soi licite ;
ALORS QUE les documents notifiés aux copropriétaires avec la convocation à une assemblée générale doivent leur donner une information suffisante pour délibérer en toute connaissance de cause ; qu'en se bornant à relever que, concernant la résolution relative à un appel de fonds exceptionnel de 63.204,25 euros, le syndic n'était pas tenu de joindre à la convocation d'autres éléments comptables que ceux exigés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les documents joints à la convocation de l'assemblée générale du 28 juillet 2005 étaient suffisamment clairs pour donner à la Sci Voltaire, copropriétaire, une information suffisante lui permettant de délibérer en toute connaissance de cause sur l'appel de fonds litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 du décret susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La Sci Voltaire fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 28 juillet 2005 ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sous le point a) de la résolution n° 5, l'assemblée générale a autorisé à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 "la modification de la destination des bâtiments à édifier sur le lot l08 pour y permettre la réalisation de : hôtel, restauration, bureaux, RIE, commerces, résidence de services, résidence de tourisme, résidence étudiants, parking (...)" ; que sous le point e), l'assemblée a autorisé "le dépôt d'un permis de construire et de tous les permis modificatifs pour une résidence de tourisme, résidence services, parking d'une S.H.O.N. maximale de 10.100 m2 selon dossier de demande du permis de construire du 28 octobre 2004 joint à la convocation et présenté à l'assemblée générale (…)" ; que le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division de l'immeuble désigne le lot n° 108 comme étant "rez de chaussée – Hôtel, Bâtiment A, Bâtiment B, parking" ; que le règlement de copropriété désigne lui le lot n° 108 comme étant destiné à usage d'ensemble hôtelier, comportant au minimum une unité de restauration ; que les copropriétaires disposent par ailleurs d'un "droit de surélever un Bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives distinctes" ; que les parties communes au lot 108 sont définies comme : bâtiment A et B hôtels : "les circulations véhicules et piétons, les 20 places de stationnement véhicules, les places de stationnement autocars, l'accès parking, les espaces verts, la porte EDF". Bâtiment P, parking hôtels : "la rampe d'accès, les circulations, les escaliers de secours, les équipements nécessaires au fonctionnement du parking" ; qu'en complément de l'analyse des dispositions de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété faite par le premier juge, la cour ajoute que l'état descriptif de division (page 33) définit comme suit l'article 108 conférant à son titulaire un droit de construire indéniable : "(…) La jouissance privative d'un terrain de 4.453 mètres carrés environ, situé à la suite des bâtiments d'activités, et le droit de construire un ensemble hôtelier composé de : Bâtiment A : hôtel 3 étoiles constitué de huit niveaux, accès au sous-sol - rez-de-chaussée - mezzanine, et S étages, comprenant 175 chambres et annexes. Bâtiment B: hôtel 2 étoiles constitué de six niveaux, accès au sous-sol - rez-de-chaussée - mezzanine, et 3 étages, comprenant 94 chambres et annexes. Bâtiment P : parking des hôtels en sous-sol, comprenant 127 places de stationnement avec circulation, rampe d'accès, escaliers de secours. L ‘ensemble représentant une SHON de 10.687 mètres carrés. (Cette jouissance est grevée d'un droit de passage piétonnier le long du groupe scolaire). Et les quarante deux mille huit cent quatre vingt seize/cent millièmes dans la propriété des parties communes générales, ci 42.896. (…)" ; que de par la combinaison de ces mentions, il ne peut être contesté par la SCI VOLTAIRE que le lot 108 est un lot transitoire, simple terrain nu, destiné à recevoir l'édification d'ensemble immobilier, à réaliser par tranches successives, dont le contenu est suffisamment explicite et comporte par conséquent un droit à construire ; que ce droit de construire attaché à un lot dit "transitoire" inutilement contesté par l'appelante est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ; que la modification de ce droit de construire pour l'étendre à des activités annexes et/ou complémentaires à l'hôtellerie proprement dite dans les termes de la résolution critiquée relève de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la résolution a) ne contrevient à aucune disposition d'ordre public de la loi précitée et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que la cour confirme le rejet de la demande d'annulation dépourvue de fondement ;
ALORS QUE l'existence d'un droit de construire attaché à un lot de copropriété doit résulter du seul règlement de copropriété et non de l'état descriptif de division qui n'a pas de valeur contractuelle ; que la cour d'appel qui, pour dire qu'un droit de construire était attaché au lot 108 et ainsi refuser d'annuler la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 28 juillet 2005 qui mettait en oeuvre ce prétendu droit, s'est néanmoins fondée sur la combinaison des stipulations du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, lequel n'avait pourtant pas valeur contractuelle et ne permettait donc pas d'établir l'existence d'un droit à construire, a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, en tout état de cause, le changement de destination des parties privatives doit être autorisé par un vote unanime de l'assemblée générale des copropriétaires ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait relevé que le règlement de copropriété désignait le lot 108 comme étant destiné à usage d'ensemble hôtelier comportant au minimum une unité de restauration, ce dont il résultait donc que l'exercice d'une autre activité requérait l'accord unanime de l'assemblée des copropriétaires, a néanmoins décidé que la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 28 juillet 2005, ayant autorisé la modification de la destination des bâtiments à édifier sur ce lot pour y permettre la réalisation de bureaux, RIE, commerces, résidence de services, résidence de tourisme, résidence étudiants, parking, relevait d'un vote à la seule majorité des membres du syndicat représentant deux tiers des voix, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
