LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant apprécié souverainement les éléments de preuves soumis à son examen, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les pièces produites et les témoignages fournis étaient contradictoires , la cour d'appel , qui a apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... produisait une facture dont il n'était pas établi qu'elle ait été acquittée et qu'il en demandait le remboursement pour le compte de la copropriété, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence de reprise de la demande dans le dispositif des conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'exploitation des locaux du premier étage perçue comme irrégulière par M. X... constituait une éventuelle violation d'une règle administrative qu'il appartient aux services compétents de faire cesser, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Le Velane la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blanc, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt d'avoir dit que la société Le Velane justifiait que la partie des locaux du 2ème étage anciennement utilisés par la SCI Francis à usage de réserve, le local technique en bout de réserve et la courette faisaient partie de la consistance des lieux loués, et d'avoir en conséquence condamné Monsieur X... à permettre à la société Le Velane de pénétrer dans la partie concernée ;
Aux motifs propres que le tribunal avait justement déduit des pièces produites la preuve que l'assiette du bail concédé à la société Le Rio puis à la société le Velane comprenait le local situé au bout de l'appartement du 2ème étage et la courette attenante ; que lors de la cession dans laquelle le bailleur la SCI Francis avait comparu et signé en la personne de son gérant, celui-ci n'avait émis aucune réserve sur la présence des appareils en place, ce qui prouvait son accord pour la jouissance des pièces litigieuses par le locataire ; que le mesurage effectué par Monsieur Z... lors de la procédure de saisie immobilière faisait ressortir une surface globale pour le sous-sol, RDC, R+1 où était installé le restaurant et le bar, de 263, 60 m2, très inférieure à celle de 350 m2 visée dans le bail et qui expliquait que cette surface contractuelle comprenait le local technique, la courette du 2ème étage et même le débarras à usage de réserve réclamé par la société le Velane en cours de procédure ; que le rapport de visite du bureau Veritas appelé par le précédent propriétaire mentionnait le local du 2ème étage comme «local réserve au niveau 2» ; que Monsieur X... ne pouvait prétendre que l'acte de cession lui était inopposable puisque non porté à sa connaissance, venant aux droits de la SCI Francis ; aux motifs adoptés qu'il était exact que le règlement de copropriété distinguait expressément deux lots : le lot n° 1 situé au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage intitulé local commercial et le lot n° 2 situé au 2ème étage intitulé local à usage d'habitation ou de bureau ; que le fait que la SCI Francis avait concédé aux exploitants du restaurant la jouissance d'une partie du lot n° 2 signifiait qu'elle avait modifié la nature du local du 2ème étage telle que définie par le règlement en 2002 ; qu'il n'appartenait pas au règlement de copropriété de définir l'assiette du bail commercial, cette définition appartenant au contrat ; que l'assiette comprenait le local situé au bout de l'appartement du 2ème étage qui constituait une dépendance du local commercial principal situé au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble ;
Alors 1°) que le bail commercial du 1er mars 2002 désignant les locaux loués comme «un local commercial avec terrasse attenante et dépendances d'une surface de 350m2 sur 3 niveaux», situé dans un immeuble en copropriété dont le règlement précisait que l'immeuble comprenait «lot n° 1…local commercial sur trois niveaux : sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage», et «AU DEUXIEME ETAGE, lot n° 2 … local à usage d'habitation, de bureau ou de profession libérale» et que «les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et formant le lot n° 1 pourront être utilisés à usage commercial», il en résultait clairement que les 3 niveaux constituant l'assiette du bail commercial étaient le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage ; qu'en ayant pourtant inclus dans cette assiette le local situé au bout de l'appartement du 2ème étage, comme dépendance du local commercial principal situé au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) que l'acte du 11 mars 2004 emportant au profit de la société le Velane cession du bail du 1er mars 2002, qui mentionnait que «la SCI Francis déclare également être propriétaire des locaux situés au deuxième étage de l'immeuble où est exploité le fonds de commerce objet des présentes et s'engage à laisser libre l'escalier des parties communes, et à n'y entreposer aucun matériaux, ledit escalier étant l'issue de secours des locaux dudit immeuble» comportait un engagement de la SCI Francis, bailleur, portant sur les seules parties communes du deuxième étage ; qu'en s'étant fondée sur la signature de cet acte, inopérante pour en déduire l'accord du bailleur pour une jouissance privative par le preneur de pièces situées au 2ème étage, et inclure dans l'assiette du bail le local situé au bout de l'appartement du 2ème étage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ;
Alors 3°) que la tolérance du bailleur et l'absence de réserve sur l'occupation de de locaux par le preneur ne sont pas créateurs de droits ; qu'en s'étant fondée sur la circonstance que, lors de la cession dans laquelle le bailleur la SCI Francis avait comparu et signé en la personne de son gérant, celui-ci n'avait émis «aucune réserve» sur la présence des appareils en place, ce qui n'était pas de nature à caractériser en quoi le preneur disposait de droits de jouissance privatifs sur les pièces litigieuses et ne bénéficiait pas seulement d'une tolérance du bailleur qui, selon les termes même du bail, ne pouvait être créatrice de droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à condamner à la société Le Velane à faire cesser toute nuisance sonore et à modifier l'évacuation de l'air vicié conformément aux normes sous peine de résiliation du bail ;
Aux motifs que Monsieur X... entendait faire cesser les troubles générés par les appareils de climatisation et produisait un relevé sonométrique effectué par le service d'hygiène de la mairie de Toulouse le 2 novembre 2007, ayant infligé un avertissement à la société Le Velane, qui s'était engagée à laisser les climatiseurs éteints ; mais que Monsieur X... avait fait réaliser un relevé acoustique par une société spécialisée, constatant des dépassements assez importants des seuils réglementaires admissibles au niveau des émergences sonores, début décembre 2008, un constat d'huissier du 1er juin 2008 faisant apparaître que les appareils tournaient et que le bruit était amplifié par la situation d'étroitesse et d'encaissement de la cour ; qu'en réponse, la société Le Velane produisait un autre rapport de mars 2008 indiquant que l'exploitation même nocturne du restaurant-bar avec sa musique d'ambiance était conforme au décret n° 98-1143 relatif à la protection sonore des tiers voisins ; que les témoignages des personnes connaissant les lieux étaient tout aussi contradictoires ; qu'au vu de ces éléments et en l'état des preuves soumises, il y avait lieu de débouter Monsieur X... de sa réclamation et de celle pour les nuisances d'hygiène générées par le rejet d'air vicié dans la courette du 2ème étage à la disposition de la société Le Velane dont l'éventuelle existence devait être vérifiée par l'expert A... apparemment dans le cadre d'une nouvelle assignation ;
Alors que le juge ne peut refuser de se prononcer en se fondant sur l'insuffisance des preuves fournies par les parties ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que Monsieur X... produisait des relevés acoustiques ayant constaté des dépassements assez importants des seuils réglementaires, qu'en réponse, la société Le Velane produisait un rapport indiquant que l'exploitation du restaurant était conforme au décret relatif à la protection sonore, et que les témoignages produits étaient «tout aussi contradictoires», la cour d'appel, qui a décidé «au vu de ces éléments et en l'état des preuves soumises», de débouter Monsieur X... de ses réclamations pour les nuisances d'hygiène générées par le rejet d'air vicié dans la courette du 2ème étage à la disposition de la société Le Velane, a violé l'article 4 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de remboursement par la Sarl le Velane des travaux de mise aux normes de la cage d'escalier ;
Aux motifs que les travaux de mise aux normes de la cage d'escalier devaient être pris en charge soit en ce qui concernait ceux inhérents à l'exploitation du commerce, selon les mêmes modalités que la poignée anti panique, soit en ce qui concernait les parties communes par la copropriété ; que Monsieur X... fournissait une facture concernant les travaux mais il n'était pas prouvé qu'elle avait été acquittée et il en demandait le remboursement pour le compte de la copropriété ; que le jugement devait être réformé en ce qu'il avait condamné Monsieur X... à faire les travaux, mais qu'il serait débouté de sa demande non reformulée expressément dans le dispositif ;
Alors 1°) que les prétentions des parties formulées seulement dans les motifs et non reprises dans le dispositif n'en doivent pas moins être prises en considération par le juge ; qu'en ayant décidé le contraire et débouté Monsieur X... de sa demande de remboursement par la Sarl le Velane des travaux de mise aux normes de la cage d'escalier, mentionnée expressément dans les motifs de ses conclusions (p. 21, 2ème §), la cour d'appel a violé l'article 954 alinéa 1er du code de procédure civile.
Alors 2°) que les prétentions des parties formulées seulement dans les motifs et non reprises dans le dispositif n'en doivent pas moins être prises en considération par le juge ; qu'en ayant décidé le contraire et débouté Monsieur X... de sa demande de remboursement par la Sarl le Velane des travaux de mise aux normes de la cage d'escalier, mentionnée expressément dans les motifs de ses conclusions (p. 21, 2ème §), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner la Sarl le Velane à réduire la surface du 1er étage qu'elle ouvrait au public à 49m2 conformément à la notice de sécurité des établissements recevant du public déposée le 6 mars 2002 et à l'avis de la commission de sécurité de la mairie de Toulouse du 4 novembre 2004 ;
Aux motifs que concernant l'exploitation des locaux du premier étage perçue comme irrégulière par Monsieur X..., il s'agissait d'éventuelle violation d'une règle administrative qu'il appartenait aux services compétents de faire cesser ;
Alors que le juge judiciaire saisi de la question de la violation d'une règle administrative doit se prononcer sur cette violation et ses conséquences ou poser une question préjudicielle au juge administratif s'il l'estime compétent ; qu'en ayant énoncé qu'il appartenait aux services compétents de faire cesser cette violation, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir négatif et violé le principe de la séparation des pouvoirs et la loi des 16 et 24 août 1790.
