LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 6 février 2009) que Mme Z..., propriétaire de parcelles sur lesquelles s'élevaient des constructions, les a vendues à Mme X... ; que celle-ci a poursuivi l'expulsion des consorts Y..., occupants de ces parcelles ; que ces derniers ont argué d'un bail verbal d'habitation et sollicité l'annulation de la vente ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les consorts Y... versaient aux débats un reçu daté du 12 janvier 1991 qui mentionnait " pour le loyer année 1990 " suivi des signatures N. Z... et J. Y. Y..., la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce reçu établissait formellement l'existence d'un bail à la date du 12 janvier 1991 et que les consorts Y... ne pouvaient être considérés comme occupants sans droit ni titre, a, sans violer les règles de preuve ni le principe de l'effet relatif des contrats, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
Attendu que pour annuler la vente intervenue entre Mme Z... et Mme X..., l'arrêt retient que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d'un local d'habitation, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix à payer ; que s'il apparaît que Mme Z... a effectué cette notification par une lettre du 13 août 2004, il y est mentionné un prix de 400 000 francs, que l'acte de vente révèle un prix de 53 000 euros soit un montant inférieur au prix proposé au locataire (60 975 euros), que Mme Z... aurait alors dû notifier cette baisse de prix conformément à l'alinéa 3 de l'article précité, que cette formalité est également prévue sous peine de nullité ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever que la vente était consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble par lots, la cour d'appel, qui n'a pas vérifié si les conditions d'application de la loi du 31 décembre 1975, que les consorts Y... n'invoquaient pas, étaient réunies, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen d'annulation qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que les consorts Y... étaient titulaires d'un bail d'habitation pour les locaux construits sur les parcelles sises au lieudit La Fontaine à Saint-Leu, cadastrées CI n° 124 et 360, l'arrêt rendu le 6 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour Mme Z...
MOYEN D'ANNULATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, par infirmation du jugement entrepris, dit que les consorts Y... sont titulaires d'un bail d'habitation pour les locaux construits sur les parcelles sises au lieu-dit La Fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrées CI n° 124 et 360 ; prononcé la nullité de l'acte de vente des parcelles sises au lieu-dit la fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrée CI n° 124 et 360 passé devant Me A..., notaire associé à Saint-Pierre le 17 mars 2006 entre Mme Z..., vendeur, et Mme X..., acheteur, pour un prix de 53. 000 € ; dit que les consorts Y... disposeront d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser l'acte de vente et que passé ce délai l'acceptation par le locataire sera nulle de plein droit ;
ALORS QU'à peine de nullité, il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer ; que l'arrêt n'indique pas devant quel magistrat l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 décembre 2008, de sorte qu'en l'état d'une impossibilité de vérifier que le magistrat devant lequel l'affaire a été débattue a participé au délibéré, impossibilité qui ne peut être réparée, l'arrêt attaqué viole les articles 447 et 458 du Code de procédure civile.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les consorts Y... sont titulaires d'un bail d'habitation pour les locaux construits sur les parcelles sises au lieu-dit La Fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrées CI n° 124 et 360 et, en conséquence de la reconnaissance de ce bail, prononcé la nullité de l'acte de vente des parcelles sises au lieu-dit la fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrée CI n° 124 et 360 passé devant Me A..., notaire associé à Saint-Pierre le 17 mars 2006 entre Mme Z..., vendeur, et Mme X..., acheteur, pour un prix de 53. 000 €, et dit que les consorts Y... disposeront d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser l'acte de vente et que passé ce délai l'acceptation par le locataire sera nulle de plein droit ;
AUX MOTIFS QUE les consorts Y... contestent être occupants sans droit ni titre ; que s'ils reconnaissent que les baux à colonat partiaire dont bénéficiaient Raphaël et Michel ont été résiliés d'un commun accord avec la bailleresse Mme Z... le 31 décembre 1982 pour l'un et le 31 décembre 1987 pour l'autre, ils se prévalent d'un bail d'habitation verbal ; que si le paiement de la taxe d'habitation ne peut faire la preuve de l'existence d'un bail, il en est autrement d'un reçu de loyer ; qu'en effet les appelants versent aux débats un reçu daté du 12 janvier 1991 qui mentionne " pour le loyer année 1990 – Le propriétaire-le bailleur " suivi des signatures N. Z... et J.- Y Y... ; que ce reçu établit formellement l'existence d'un bail à la date du 12 janvier 1991 ; que, dès lors, les consorts Y... ne peuvent être considérés comme occupants sans droit ni titre ; qu'il convient d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la charge de la preuve de l'existence d'un contrat incombe à celui qui s'en prévaut ; qu'en retentant l'existence d'un bail d'habitation au profit des consorts Y... sur les parcelles sises au lieu-dit La Fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrées CI n° 124 et 360 en se fondant uniquement sur l'existence d'une quittance de loyer qui n'avait été signée que par le seul Jean-Yves Y..., en qualité de " locataire ", pour l'année 1990, et qui ne précisait ni l'objet du bail, ni sa durée, ni sa nature, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié son arrêt au regard de l'article 1315 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, les contrats n'on d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en disant les consorts Y..., c'est-à-dire Lucile B..., épouse Y..., Jean-Yves Y... et Jean Marceau Y..., titulaires d'un bail d'habitation sur les parcelles sises au lieu-dit La Fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrées CI n° 124 et 360, quand le reçu du 12 janvier 1991, seule pièce sur laquelle la Cour se fonde pour retenir l'existence d'un bail sur un document non renseigné de façon précise qui n'a été signé que par le seul Jean-Yves Y..., et sans relever d'autres circonstances établissant que Lucile B..., épouse Y..., et Jean Marceau Y... étaient obligés par un bail avec Mme Z..., la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire également par rapport au moyen d'annulation et au premier moyen)Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, par infirmation du jugement entrepris, prononcé la nullité de l'acte de vente des parcelles sises au lieu-dit la fontaine à Saint-Leu (Réunion), cadastrée CI n° 124 et 360 passé devant Me A..., notaire associé à Saint-Pierre le 17 mars 2006 entre Mme Z..., vendeur, et Mme X..., acheteur, pour un prix de 53. 000 € et dit que les consorts Y... disposeront d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser l'acte de vente et que passé ce délai l'acceptation par le locataire sera nulle de plein droit ;
AUX MOTIFS QUE les appelants demandent en outre que soit constatée l'irrégularité de la vente, et que celle-ci soit déclarée nulle ou pour le moins inopposable ; qu'ils demandent à se substituer à Mme X... ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d'in local d'habitation, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix de la vente ; que le caractère bâti du terrain et par conséquent le fait que le bail porte sur une habitation ne peut être sérieusement contesté puisque l'acte de vente à Mme X... mentionne " terrain bâti " ; que s'il apparaît que Mme Z... a effectué cette notification par une lettre du 13 août 2004, il y est mentionné un prix de 400. 000 F ; qu'outre que le prix ne soit pas exprimé en monnaie légale, l'acte de vente révèle un prix de 53. 000 € soit un montant inférieur au prix proposé au locataire (60. 975 €) ; que Mme Z... aurait alors dû notifier cette baisse de prix conformément à l'alinéa 3 de l'article précité ; que cette formalité est également prévue sous peine de nullité ; que dès lors, compte tenu du non-respect des dispositions légales, il convient de prononcer la nullité de la vente consentie par Mme Z... Nadine à Mme X... Chantal selon acte passé devant Maître A... notaire associé à Saint-Pierre le 17 mars 2006 d'un terrain bâti à Saint-Leu (97436) lieu-dit La Fontaine, cadastré CL 360 et CL 124 pour un prix de 53. 000 € ; que les consorts Y... offrent de se porter acquéreurs au prix de 53. 000 € ; qu'ils ne mentionnent pas leur intention de recourir à un prêt ; que dès lors, il convient de dire que les consorts Y... disposeront – conformément à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 31 décembre 1975 – d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser l'acte, que passé ce délai l'acceptation par le locataire de l'offre de vente sera nulle de plein droit ;
ALORS QUE l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 n'accorde au locataire de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel un droit de préemption qu'en cas de vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots ; qu'en reconnaissant aux consorts Y... un droit de préemption sur le fondement de ce texte à l'occasion de la vente consentie à Mme X... des biens qu'ils occupaient prétendument en qualité de preneur à bail pour cette raison que le bail portait sur une habitation, sans rechercher si la vente du 17 mars 2006 était consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots quant il était soutenu que la seule priorité légale était celle existant « dans le cadre d'un congé délivré au locataire en fin de bail » (concl. p. 5), la Cour d'appel prive son arrêt de toute base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, violé.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire par rapport au deuxième)Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les consorts Y... disposeront d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser l'acte de vente et que passé ce délai l'acceptation par le locataire sera nulle de plein droit ;
AUX MOTIFS QUE les appelants demandent en outre que soit constatée l'irrégularité de la vente, et que celle-ci soit déclarée nulle ou pour le moins inopposable ; qu'ils demandent à se substituer à Mme X... ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que préalablement à la conclusions de toute vente d'in local d'habitation, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix de la vente ; que le caractère bâti du terrain et par conséquent le fait que le bail porte sur une habitation ne peut être sérieusement contesté puisque l'acte de vente à Mme X... mentionne " terrain bâti " ; que s'il apparaît que Mme Z... a effectué cette notification par une lettre du 13 août 2004, il y est mentionné un prix de 400. 000 F ; qu'outre que le prix ne soit pas exprimé en monnaie légale, l'acte de vente révèle un prix de 53. 000 € soit un montant inférieur au prix proposé au locataire (60. 975 €) ; que Mme Z... aurait alors dû notifier cette baisse de prix conformément à l'alinéa 3 de l'article précité ; que cette formalité est également prévue sous peine de nullité ; que dès lors, compte tenu du non-respect des dispositions légales, il convient de prononcer la nullité de la vente consentie par Mme Z... Nadine à Mme X... Chantal selon acte passé devant Maître A... notaire associé à Saint-Pierre le 17 mars 2006 d'un terrain bâti à Saint-Leu (97436) lieu-dit La Fontaine, cadastré CL 360 et CL 124 pour un prix de 53. 000 € ; que les consorts Y... offrent de se porter acquéreurs au prix de 53. 000 € ; qu'ils ne mentionnent pas leur intention de recourir à un prêt ; que dès lors, il convient de dire que les consorts Y... disposeront – conformément à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 31 décembre 1975 – d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser l'acte, que passé ce délai l'acceptation par le locataire de l'offre de vente sera nulle de plein droit ;
ALORS QUE le non-respect du droit de préemption du locataire n'entraîne que la nullité de la vente et n'ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci, de sorte qu'en faisant droit à l'offre des consorts Y... de se porter acquéreur au prix de 53. 000 €, payée par Mme Chantal X..., en substitution de celle-ci, la Cour d'appel viole l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975.
