LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que par la lettre du 10 octobre 2002, adressée à la société CBC banque, renouvelée par lettre recommandée le 4 décembre 2002, la société civile immobilière Pamar (la SCI) avait demandé à la banque de lui adresser un décompte de remboursement anticipé du crédit garanti par une hypothèque inscrite sur l'immeuble qu'elle mettait en vente, qu'aucune suite n'avait été donnée à ces courriers, que par un courrier du 10 janvier 2003, la SCI avait adressé un chèque de 171 000 euros émis par la SCP Lejuste, X..., Quecq d'Henripret (la SCP) à valoir sur le solde du crédit consenti à la SCI dans l'attente de connaître le décompte exact afin de clôturer les comptes, que les courriers des 7 février, 15 avril ou 14 mai 2003 étaient tout aussi explicites de la volonté de M. Y..., porteur de parts de la SCI d'obtenir les éléments lui permettant de procéder à la levée de l'hypothèque, qu'à la date de la réception du chèque de 171 000 euros rien n'établissait qu'il s'avérait insuffisant à solder le solde de la dette, que la banque, par manque de diligence, avait omis d'exécuter l'ordre précis et clair qu'elle avait reçu, que le prêt immobilier à la garantie duquel avait été prise l'hypothèque avait en conséquence été soldé dès le 10 janvier 2003, que le fait que la SCI, profitant de l'erreur de la banque avait, plusieurs mois plus tard, procédé à des opérations financières avec l'argent que cette dernière n'avait pas affecté conformément aux instructions reçues était indifférent et que la SCP n'avait aucune obligation particulière à remplir à l'égard de la banque, la cour d'appel, adoptant les motifs non contraires du jugement, sans se contredire, sans dénaturation et procédant à la recherche demandée, a pu en déduire qu'aucune faute en rapport causal avec le préjudice allégué, ne pouvait être imputée ni à la société civile immobilière ni à la société civile professionnelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société CBC banque aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Société CBC Banque à payer à société civile immobilière Pamar et à la société civile professionnelle Lejuste X... Quecq d'Henripret, chacune la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société CBC banque ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société CBC banque
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le prêt pour lequel a été prise l'hypothèque litigieuse est soldé depuis le 10 janvier 2003, d'AVOIR débouté en conséquence la Société CBC BANQUE de ses demandes en paiement présentées à l'encontre de la SCI PAMAR et des époux Y... en leur qualité de cautions solidaires, d'AVOIR ordonné la radiation de l'hypothèque conventionnelle régularisée sur l'immeuble sis à SECLIN, d'AVOIR dit que la somme de 58. 000 € que la Société CBC BANQUE a versée à la SCI PAMAR en mai 2003 l'a été au titre d'un prêt immobilier sans intérêts, d'AVOIR dit en conséquence que la Société CBC BANQUE est déchue de ses droits à intérêts, d'AVOIR constaté que l'opération réalisée sur les titres KBC a généré au profit de la SCI PAMAR un solde de 11. 540 € et d'AVOIR débouté la Société CBC BANQUE de son appel en garantie à l'encontre de la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de la pièce n° 2 produite aux débats par la SCI PAMAR que dès le 10 octobre 2002, Monsieur Y..., son gérant, s'est adressé à la Société CBC BANQUE pour lui indiquer, en des termes clairs et non équivoques, que l'immeuble grevé de l'hypothèque en cause était en vente – il précise que la vente devrait intervenir pour la fin de l'année 2002 – et qu'il souhaitait obtenir en conséquence un « décompte de remboursement anticipé » ; que la Société CBC BANQUE ne conteste pas avoir reçu ce courrier qui a d'ailleurs été réitéré à l'identique, sous la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception, remis à la Société CBC BANQUE le 4 décembre 2002 ; que dès octobre 2002 et au plus tard en décembre 2002, et contrairement à ce qu'elle prétend, la Société CBC BANQUE connaissait donc le projet de vente de l'immeuble grevé de l'hypothèque en cause et la volonté de la SCI PAMAR de solder son prêt de façon anticipée ; que la Société CBC BANQUE n'a pas réagi à ces deux premiers courriers de la SCI PAMAR et ne lui a adressé aucun « décompte de remboursement anticipé » ; qu'il est également constant que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 janvier 2003 reprenant en référence le contrat de prêt garanti par l'hypothèque en cause, la SCI PAMAR a adressé à la CBC BANQUE un chèque de 171. 000 € « à valoir sur le solde du crédit consenti à la SCI PAMAR dans l'attente de connaître le décompte exact afin de clôturer les comptes » ; que par ce troisième courrier, la SCI PAMAR a ainsi à nouveau clairement exprimé sa volonté de solder son emprunt par anticipation et a adressé à la Société CBC BANQUE une somme de 171. 000 € à déduire des sommes dues au titre de l'emprunt garanti par l'hypothèque en cause ; qu'au vu de l'échéancier annexé au contrat de prêt et des courriers que la Société CBC BANQUE a adressés à la SCI PAMAR en septembre 2003, la somme de 171. 000 € était, au moment où elle a été envoyée, suffisante pour solder le prêt ; que l'article 4-4 du contrat de crédit immobilier en cause prévoit la possibilité de remboursements anticipé, partiels ou totaux, et ne les soumet à aucun formalisme particulier ; que si tant est que le contrat de prêt immobilier en cause soit soumis aux « Conditions Générales Bancaires » invoquées en défense par la Société CBC BANQUE – ce qui n'est pas démontré alors que le contrat de « Prêt immobilier » ne renvoie pas à ces « Conditions Générales Bancaires » mais aux seules « Conditions Générales Crédit Immobilier »- force est de constater que cet article ne prévoit aucun formalisme en particulier obligatoire pour une demande de remboursement anticipé d'un contrat de prêt ; que cet article ne fait en effet que prévoir la possibilité – « la Banque peut soumettre l'exécution d'ordres »- de demander préalablement à l'exécution d'un ordre des renseignements ou des pièces ; qu'il est également prévu la possibilité pour la Banque de différer dans le temps l'exécution d'un ordre le temps nécessaire pour satisfaire aux « obligations légales » ; qu'en l'espèce, si la Société CBC BANQUE prétend avoir, dès le 12 février 2003, demandé à la SCI PAMAR de compléter et de renvoyer une « déclaration de dénonciation » de prêt en lui adressant le décompte de remboursement anticipé, elle n'en justifie aucunement et ne produit aujourd'hui aucune copie de ce courrier et du décompte de remboursement prétendument adressé à l'époque ; que par ailleurs la Société CBC BANQUE ne prétend ni ne justifie avoir dû différer l'exécution de l'ordre reçu en raison de certaines obligations légales ; que de ce qui précède, il résulte qu'en janvier 2003, la SCI PAMAR, qui avait fait connaître à la Société CBC BANQUE depuis plusieurs semaines son projet de vente de l'immeuble grevé de l'hypothèque en cause et sa volonté de solder son prêt immobilier par anticipation, et qui avait contractuellement la possibilité de procéder, sans forme particulière, au remboursement anticipé de ce prêt, a adressé à la Société CBC BANQUE des instructions précises et les fonds nécessaires et suffisants pour solder son emprunt immobilier ; que le fait que la Banque, par manque de diligence, ait omis d'exécuter cet ordre précis et clair, ne doit pas préjudicier à la SCI PAMAR qui a remboursé son prêt ; que dans ces conditions, il doit être considéré que le prêt immobilier pour la garantie duquel a été prise l'hypothèque en cause a été soldé dès le 10 janvier 2003, la SCI PAMAR ayant payé sa dette et ne devant souffrir d'une erreur commise par la banque dans l'affectation du prix payé ; que le fait que la SCI PAMAR, profitant de bonne ou mauvaise foi, de l'erreur de la banque, a, plusieurs mois plus tard, procédé à des opérations financières avec l'argent que la banque n'avait pas affecté conformément aux instructions reçues est indifférent : la banque devait, lorsqu'elle en a reçu l'ordre, solder le prêt immobilier ; que faute pour la Société CBC BANQUE de démontrer que la somme de 171. 000 € adressée en janvier 2003 ne suffisait pas à couvrir le solde du capital restant dû à l'époque, la dette doit être considérée comme totalement éteinte et la Société CBC BANQUE devra être déboutée de ses demandes en paiement du chef du prêt immobilier en cause et dirigées contre la SCI PAMAR et contre Monsieur et Madame Y... en leur qualité de cautions solidaires ; que par application des textes susvisés, la dette garantie par l'hypothèque devant être considérée comme totalement éteinte, l'hypothèque doit également être considérée comme éteinte et sa radiation doit être ordonnée ; que l'article 2441 du code civil dispose que ceux qui requièrent la radiation d'une hypothèque déposent au bureau du conservateur l'expédition de l'acte authentique portant consentement ou celle du jugement ; que dans ces conditions, pour obtenir la radiation de l'hypothèque, la SCI SECLIMMONOT I n'a qu'à déposer l'expédition du présent jugement à la conservation des hypothèques ; qu'il n'est dès lors pas nécessaire de condamner la SCI PAMAR et la Société CBC BANQUE à procéder à la mainlevée de l'hypothèque sous astreinte ; qu'il n'est pas contesté qu'en mai 2003, la SCI PAMAR a acquis un appartement sis... grâce, notamment, à une somme de 58. 000 € qu'elle a obtenue de la Société CBC BANQUE ; que cette somme n'a pu être prélevée, comme prétendu par la Société CBC BANQUE, sur les 171. 000 € versés en janvier 2003 par la SCI PAMAR puisque cet argent devait être affecté au remboursement du crédit immobilier et que la SCI PAMAR reconnaît implicitement mais nécessairement dans ses écritures que, suite au remboursement de son prêt immobilier, il ne lui restait plus d'argent en compte ; que cette somme de 58. 000 € ne peut donc correspondre qu'à une facilité de caisse ou à un prêt d'argent ; que c'est d'ailleurs ce que confirme Monsieur Y... à la Société CBC BANQUE dans son fax en date du 5 juin 2003 lequel indique en objet qu'il concerne le prêt relatif à l'achat de l'appartement de Thomas Y... ; que ce fax précise ensuite à la Société CBC BANQUE que l'argent est destiné à l'achat d'un immeuble situé à Roubaix et plus précisément d'un appartement à usage d'habitation de 104 m ² ; que les 58. 000 € correspondent donc à un prêt immobilier ; que force est cependant de constater qu'en dehors du courrier et du fax que Monsieur Y... a adressés à la Société CBC BANQUE pour solliciter le versement d'une somme totale de 58. 000 €, aucun écrit n'a été établi pour formaliser ce prêt et les parties ne sont convenues ni du paiement de quelconques intérêts ni d'un échéancier de remboursement ; que le prêt de 58. 000 € doit donc être considéré comme ayant été fait sans intérêt ; (…) que les 171. 000 € versés par la SCI PAMAR en janvier 2003 ayant été affectés au remboursement du prêt immobilier, ils n'ont pu servir à financer l'achat des titres KBC pour une somme totale de 88. 000 € ; qu'il s'agit donc là nécessairement d'un nouveau prêt ; qu'aucun écrit n'est cependant venu formaliser ce prêt et les parties ne mentionnent pas l'existence d'intérêts ; que les titres acquis grâce à cette avance de caisse sont arrivés à échéance en décembre 2004 et ont alors été réalisés pour une somme totale non contestée de 100. 540 € qui, au vu des écritures des parties, est restée en possession de la Société CBC BANQUE ; que la SCI PAMAR devrait donc avoir réalisé sur cette opération une plus-value de 100. 540-88. 000 = 12. 540 € devant venir au crédit de son compte ; que la SCI PAMAR sollicite cependant qu'il soit constaté que cette opération lui a laissé un crédit de 11. 540 €, la différence pouvant s'expliquer par l'existence des frais bancaires ; qu'il sera donc constaté que l'opération réalisée sur les titres KBC a généré au profit de la SCI PAMAR un solde de 11. 540 € ; que s'agissant de la faute de la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET, elle n'avait aucune obligation particulière à remplir à l'égard de la Société CBC BANQUE qui était par ailleurs dûment informée de la vente de l'immeuble depuis au moins le 4 décembre 2002 ; que la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET ne pouvait, préalablement à la vente, s'assurer auprès du créancier hypothécaire que le crédit était remboursé puisque le dit remboursement ne pouvait intervenir qu'après paiement du prix de vente de l'immeuble, et donc après la vente ; que la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET a par ailleurs adressé les fonds issus de la vente à la CBC BANQUE dès le 10 janvier 2003 ; qu'en l'absence de faute démontrée de la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET, la Société CBC BANQUE sera déboutée de son appel en garantie ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la banque reprend en appel son argumentaire de première instance sur l'existence de fautes imputables tant à son débiteur principal qu'au notaire instrumentaire sans toutefois aller jusqu'à soutenir explicitement l'existence entre eux d'une collusion volontairement organisée pour frauder ses droits ; que son argumentation repose tout d'abord sur le fait que l'acte de vente à la SCI SECLIMMONOT I établi le 10 janvier 2002 par Me X..., notaire, de l'immeuble situé à Seclin et propriété de la SCI PAMAR, cela n'est pas discutable, comporte en page 9 l'indication erronée de l'absence de sûreté grevant cet immeuble ; que la Société CBC BANQUE tire de cette circonstance mais aussi d'une part de la teneur des courriers que lui ont adressés tant le débiteur principal la SCI PAMAR que le notaire qu'elle qualifie d'évasifs mais ne conteste pas les avoir reçus (cf. conclusions page 5) et d'autre part du comportement de ces mêmes personnes qui, ni l'une ni l'autre, ne l'ont avisée de la vente de l'immeuble préalablement à celle-ci, et qu'elle qualifie d'abstention fautive, l'existence des fautes et donc l'impossibilité de solder le prêt litigieux avec pour corollaire les demandes en paiement dirigées contre la SCI PAMAR et Monsieur et Madame Y... et son appel en garantie du notaire rédacteur de l'acte litigieux ; que par ailleurs, la Société CBC BANQUE revendique aujourd'hui de manière incidente et peu explicite l'application des dispositions du droit belge qu'elle ne cite toutefois pas de manière expresse ;
qu'or la lecture de l'acte notarié du 27 juillet 1997 qui reprend l'offre préalable de prêt permet de conclure que les parties ont entendu soumettre ce contrat au droit français ; que ce contrat indique en effet expressément en son article 8. 8 « les parties déclarent que le crédit est régi par le droit français et notamment les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation et elles acceptent les compétences des juges français » ; que la lettre du 10 octobre 2002, renouvelée à l'identique à l'occasion de l'envoi en recommandé du 4 décembre 2002, est adressée par la SCI PAMAR à la CBC BANQUE de Mouscron ; qu'elle comporte juste après les mentions de l'expéditeur et du destinataire les références du compte et du contrat concerné ; qu'elle est rédigée en ces termes « je vous serais obligé de bien vouloir m'adresser un décompte de remboursement anticipé du crédit ci-dessus référencé, l'immeuble appartenant à la SCI est actuellement en cours de vente prévue pour la fin de l'année 2002, avec mes remerciements » suivent une formule de politesse et le nom et la signature de M. Y... ; qu'aucune suite n'a été donnée à ces deux courriers de demande d'explication ou de décompte de remboursement anticipé ; que le courrier du 10 janvier 2003 est adressé par la même SCI PAMAR à la Société CBC BANQUE, il est indiqué qu'il est envoyé en recommandé avec avis de réception, il comporte comme les deux précédents courriers les références du compte et du numéro du contrat concerné ; qu'elle est ainsi rédigée « Compte tenu de la non réponse à mes différents courriers, je vous prie de trouver ci-joint un chèque de 171. 000 € (chèque de la SCP LEJUSTE BARBIER X... caisse des dépôts et consignations n° 2506842) à valoir sur le solde du crédit consenti à la SCI PAMAR, dans l'attente de connaître le décompte exact afin de clôturer les comptes dans l'attente du décompte » suivent là une formule de politesse et la signature de M. Y... ; que les courriers du notaire des 7 février, 15 avril ou 14 mai 2003 sont tout aussi explicites de la volonté de ce dernier de connaître le solde du prêt et d'obtenir les éléments et justificatifs lui permettant de procéder à la levée de l'hypothèque ; que la teneur et la portée de ces courriers ont exactement été analysés par le premier juge comme manifestant la volonté claire et univoque de la SCI PAMAR de vendre l'immeuble et de solder le crédit contracté au moyen du prix de vente du dit immeuble ; que l'envoi du chèque destiné au paiement du solde du crédit attestant de l'absence d'intention frauduleuse du vendeur comme du notaire, et de l'absence de préjudice de la Société CBC BANQUE qui d'une part n'établit par aucune pièce qu'à la date de réception du chèque de 171. 000 € celui-ci s'avérait insuffisant à solder sa créance et dont d'autre part seule son inaction et ses modalités de fonctionnement interne sont à l'origine de son préjudice ; qu'en conséquence de ce qui précède et par application des dispositions combinées des articles 1253, 2440 à 2443 et 2488 du code civil, il convient de constater que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a fait une exacte appréciation des éléments de fait et des moyens de droit soumis à son examen ; que le jugement, en toutes ses dispositions relatives au prêt immobilier et à la mainlevée de l'hypothèque, doit être confirmé ; que la Société CBC BANQUE reprend également en appel ses demandes initiales à voir condamner la SCI PAMAR à lui payer la somme de 74. 159, 64 € représentant le solde impayés des débits effectués par cette société sur son compte pour des montants respectifs de 58. 000 € et 88. 000 € en mai et juin 2003 pour respectivement une acquisition immobilière et un achat de titre ; que l'analyse que fait la banque de ces sommes n'est que la conséquence logique de celle qu'elle a fait des courriers litigieux d'octobre et de décembre 2002 et janvier 2003 et de l'affectation que devait ou non recevoir la somme de 171. 000 € versée par chèque du notaire en date du 10 janvier 2003 ; que confirmant en cela le premier juge, la Cour a invalidé l'analyse juridique de la banque en ce qui concerne le prêt de 1997 (paragraphe 2 à 6) ; que dans ce contexte et en l'état des pièces au dossier des parties et principalement de la banque, il convient avec le premier juge d'analyser ces deux débits importants sur un compte que sa provision ne permettait pas, comme autant de prêts consentis par la banque sans que les conditions de forme soient respectées par elle tant en ce qui concerne les conditions d'octroi et notamment leur coût comme celles de remboursement ; que dès lors c'est là encore par des motifs pertinents que la Cour reprend que le jugement sera sur ces deux autres chefs de demande confirmé, le premier juge ayant fait une exacte appréciation des éléments de fait et des moyens de droit soumis à son examen ; que la SCI SECLIMMONOT I comme la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET sollicitent des dommages-intérêts pour procédure abusive ; qu'il convient toutefois de constater que celles-ci ne caractérisent pas précisément la faute commise par la banque qui aurait de surcroît dégénéré en abus dans l'exercice tant de son action initiale que dans celui d'une voie de recours ordinaire s'ouvrant légalement à elle ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en retenant, pour dire que le prêt litigieux a été soldé et ordonner la mainlevée de l'hypothèque, que la SCI PAMAR a clairement informé la Société CBC BANQUE de sa décision de vendre l'immeuble sis à Seclin et de solder le crédit, antérieurement contracté pour l'acquérir, au moyen du prix de vente dudit immeuble, tout en relevant que la SCI PAMAR a procédé à des opérations financières avec l'argent que la Banque n'avait pas affecté aux instructions reçues, la Cour d'appel, qui a ainsi souligné que la SCI PAMAR avait affecté ces fonds à un usage autre que le remboursement du prêt litigieux, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 2488 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en relevant, pour caractériser la connaissance que la Société CBC BANQUE aurait eue de ce que l'immeuble sis à Seclin avait été vendu et de ce que le prix devait solder le prêt antérieurement conclu pour l'acquérir, que la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET a adressé les fonds issus de la vente à la Société CBC BANQUE quand cette transmission a été réalisée par la SCI PAMAR, par un courrier du 10 janvier 2003, et que l'étude notariale n'a jamais contacté la Société CBC BANQUE, la Cour d'appel a méconnu le principe d'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, DE TROSIEME PART, le notaire, responsable envers les tiers de toute faute préjudiciable commise dans l'exercice de leur fonction, qui instrumente une vente d'immeuble, est tenu, pour assurer l'efficacité de son acte, d'en vérifier la situation hypothécaire ; que la Cour d'appel a exactement relevé que l'acte notarié de vente de l'immeuble situé à Seclin, établi par la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET, comporte l'indication erronée de l'absence de sûreté grevant cet immeuble ; qu'en affirmant péremptoirement que la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET n'a pas commis de faute, la Cour d'appel, qui derechef n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en leur qualité d'officier public, les notaires sont responsables envers les tiers de toute faute préjudiciable commise dans l'exercice de leur fonction ; qu'en affirmant péremptoirement que la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET n'a pas commis de faute visà-vis de la Société CBC BANQUE comme n'étant tenue à son égard d'aucune obligation, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la mention erronée figurant dans l'acte de vente qu'elle avait dressé ne lui avait pas préjudicié, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en affirmant péremptoirement que la SCP LEJUSTE X... QUECQ D'HENRIPRET n'a pas commis de faute comme n'étant tenu à l'égard de la Société CBC BANQUE, créancière de premier rang, d'aucune obligation, cependant qu'il lui appartenait de régler l'unique créancier avant de se dessaisir des fonds, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
