LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 avril 2009), que la SCI Ricodel (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme X..., a délivré à cette dernière le 29 janvier 2004 un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, puis l'a assignée en fixation de cette indemnité ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que Mme X... était âgée de 77 ans au jour du jugement, qu'elle avait bénéficié d'un arrêté préfectoral daté du 3 janvier 2007 apposé sur toute la largeur de la vitrine de son magasin l'autorisant à liquider son stock pour " cessation d'activité ", que c'était à titre temporaire et non définitif, et en vertu d'un bail précaire depuis lors expiré, qu'elle avait transféré son stock résiduel pour les besoins de sa liquidation, après avoir procédé au licenciement de ses trois salariés, et qu'elle ne présentait aucun projet précis de réinstallation, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que, faute de réinstallation, Mme X... ne pouvait prétendre au paiement d'indemnités complémentaires de remploi, de frais administratifs, de trouble commercial et de déménagement ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le contre rapport du technicien en immobilier, émanant d'un cabinet parisien, se servait des mêmes chiffres que l'expert judiciaire mais ne suivait pas ses méthodes ce qui interdisait une comparaison directe entre les deux estimations, que les calculs proposés étaient nettement moins complets et compréhensibles, que ce rapport apparaissait insuffisant pour remettre en cause les conclusions claires et circonstanciées de l'expert judiciaire qui avait une parfaite connaissance du tissu commercial de la commune d'Annecy, et qui avait déposé une étude approfondie, étayée par des références pertinentes, du marché locatif de l'hyper-centre ville, la cour d'appel, qui a, abstraction faite de motifs surabondants, souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer à la somme de 29 930 euros le montant de l'indemnité complémentaire pour frais de licenciement due par la SCI, la cour d'appel retient que Mme X... justifie avoir, concomitamment à la restitution des locaux en juillet 2008, licencié trois salariés qu'elle employait et auxquels elle a versé des indemnités de licenciement à hauteur respectivement de 7 072, 68 euros, 12 304, 67 euros et 6 288, 97 euros, auxquelles s'ajoute la contribution au financement de la convention de reclassement personnalisée réclamée par l'ASSEDIC des Alpes, à hauteur de 4 263, 65 euros ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait avoir payé la somme de 8 822, 59 euros au titre de conventions de reclassement et produisait deux lettres des ASSEDIC datées du même jour lui réclamant, pour la convention de reclassement personnalisée signée par son ancienne salariée Mme Y..., la somme de 4 263, 65 euros et pour la convention de reclassement personnalisée signée par une autre de ses anciennes salariées, Mme Z..., la somme de 4 558, 94 euros, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a limité à la somme de 4 263, 65 euros l'indemnité complémentaire due par la SCI Ricodel au titre de la contribution au financement de la convention de reclassement personnalisée réclamée à Mme X... par l'ASSEDIC des Alpes, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne la SCI Ricodel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Ricodel à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Ricodel ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a fixé à 278. 485 € le montant de l ‘ indemnité d'éviction due par la SCI Ricodel à Madame Eliane X... ;
AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce la S. C. I. RICODEL est tenue de verser à Eliane X... une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail et qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf au propriétaire à faire la preuve que le préjudice est moindre qu'aux termes de sa mission qu'il a accomplie dans le strict respect des dispositions régissant l'expertise judiciaire, M. A... a évalué la valeur du fonds à la somme de 271 600 €, correspondant à l'estimation qu'il a faite du seul droit au bail, d'un montant supérieur à la valeur marchande du fonds, et, à partir de cette estimation, il a arrêté le montant de l'indemnité due à Mme X... à 292 682, 50 € en cas de réinstallation dans un autre local, et à 278 485 e dans l'hypothèse contraire, en y intégrant la seule indemnité complémentaire de perte sur stock, cette dernière estimation étant celle retenue par le tribunal et dont la bailleresse demande la confirmation ; qu'au soutien de son appel Mme X... conteste en premier lieu la valeur du fonds retenue par l'expert dont elle critique la méthode d'évaluation en se fondant sur la contreévaluation qu'elle a fait établir par le cabinet Michel B... Expertises et qui attribue au droit au bail une valeur de 408 000 C ; qu'établi postérieurement au dépôt du rapport de l'expert judiciaire auquel les contestations et critiques sur lesquelles il repose n'ont pas été soumises à la discussion des parties et à l'examen de l'expert judiciaire, ce rapport ne présente pas un caractère suffisamment probant pour servir de fondement aux moyens et prétentions de la requérante que ce dernier justifie avoir examinées et auxquels il a répondu dans le cadre des réunions qu'il a tenues et des dires qu'il a reçus ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a écarté l'évaluation de M. B... et retenu celle de l'expert judiciaire après avoir relevé qu'elle reposait sur une étude approfondie, et étayée par des références pertinentes, du marché locatif de l'hyper-centre ville d'Annecy, et que la valeur à laquelle avait abouti la méthode d'estimation par la recherche du différentiel de loyer se recoupait avec la valeur moyenne du droit au bail telle que révélée par les transactions intervenues récemment dans le même secteur, mais que l'expert a justement pondérée en écartant deux valeurs extrêmes après avoir constaté qu'elles se rapportaient à des prix de convenance justifié par l'intérêt particulier du preneur à l'opération ; que c'est également à bon droit que le tribunal a considéré que les prétentions de Mme X... à l'indemnisation des frais de transfert et de réinstallation de son fonds reposaient sur une simple déclaration d'intention de sa part que contredisaient les propres éléments qu'elle versait au dossier et dont il résulte que c'est à titre temporaire et non définitif, et en vertu d'un bail précaire, depuis lors expiré, qu'elle a transféré son stock résiduel pour les besoins de sa liquidation, après avoir procédé au licenciement de ses trois employés, et que, faute de réinstallation, elle ne pouvait donc prétendre au paiement d'indemnités complémentaires de remploi, de frais administratifs, de trouble commercial et de déménagement mais seulement à l'indemnisation de la perte sur stock évaluée par l'expert à 6885 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par application de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que " des divers droits de mutation a payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas ou le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il est de jurisprudence constante que la valeur du droit au bail ou " pas de porte " doit être retenue, pour fixer le montant de l'indemnité principale, dès lors qu'elle est supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, ce qui implique que l'expert doit évaluer l'indemnité principale d'après la valeur marchande du fonds de commerce et d'après la valeur du droit au bail ; que l'expert A... dans un rapport clair et circonstancié s'est livré à une analyse complète de la situation se servant des différentes méthodes généralement appliquées pour parvenir à une légitime et juste indemnisation ; que s'agissant de l'appréciation de la valeur du droit au bail ou " pas de porte " l'expert utilise deux méthodes : La méthode dite du différentiel de loyers, calculée par la différence annuelle entre le loyer libre correspondant au prix du marché pour un local équivalent et le loyer que le locataire aurait payé avec un renouvellement dans le cadre d'un plafonnement ou déplafonnement, la différence annuelle étant alors multipliée par un coefficient de situation variant entre 3 à 10, l'expert parvient à un différentiel de loyer de 54. 579 €-16. 993 € = 37. 586 €, soit avec un coefficient de 7, 5 retenu pour un local de très bonne situation à une somme de 37. 586 X 7, 5 = 281. 895 euros ; que la méthode dite par comparaison, l'expert sur la base de prix pratiqués pour différents commerces comparables dans le même secteur, parvient à un prix moyen de 1. 623 euros par m2, soit pour 161 m2 la somme de 261. 303 euros ; que l'expert s'explique sur le fait qu'il écarte deux loyers pratiqués dans le secteur qui correspondent soit à un loyer de convenance pour ne pas dire de connivence, soit à un loyer extrême de 4. 322 euros le m2 pour un tout petit local de 30 m2, prix manifestement hors norme ; que la grande unité des prix pratiqués pour les 7 autres commerces pris comme éléments de comparaison permet de rejoindre l'expert dans cette exclusion ; que s'agissant de la valeur vénale du fonds de commerce l'expert utilise les deux méthodes couramment pratiquées pour ces estimations soit : 1. calcul par utilisation d'un coefficient multiplicateur du chiffre d'affaire annuel TTC avec pondération tenant compte de la valeur de l'emplacement, de la présence d'un parking et des agencements du magasin ; sur la base d'une recette de 363. 000 euros avec un coefficient multiplicateur pour l'activité " prêt à porter " de 50 % du CA, avec un correctif de 30 % pour tenir compte de la qualité de l'emplacement et du parking, l'expert parvient à une valeur marchande de 236. 000 euros ; 2. calcul par l'EBE soit " excédent brut d'exploitation " qui correspond au résultat d'exploitation auquel sont réintégrées les dotations aux amortissements nettes de reprises, les autres charges d'exploitation et sous déduction des autres produits d'exploitation ; il peut être également rajouté les salaires du dirigeant pour ce qui excède la rémunération normale du dirigeant. Sur la base d'un EBE de 27. 300 euros annuel moyen sur les trois dernières années avec un coefficient multiplicateur de 7, 5 pour tenir compte encore une fois du bon emplacement de ce commerce, l'expert parvient aux calculs suivants : 27. 300 x 7. 5 =-204. 800 euros ; que la moyenne des deux méthodes donne donc 236. 000 + 204. 800 : 2 = 220. 400 euros ; que la valeur du droit au bail étant supérieure (271. 600 euros) à la valeur vénale du fonds de commerce (220. 400 euros), c'est donc la somme de 271. 600 qu'il conviendrait de retenir au titre de l'indemnité d'éviction ; que s'y ajouterait une somme de 6. 885 euros pour perte sur stock, soit bien au total 278. 485 euros ; que si le contre rapport du technicien en immobilier Michel B... a pu être qualifié de " sérieux " par le juge des référés pour émaner d'un cabinet parisien réputé, il est a remarquer que tout en se servant des mêmes chiffres que l'expert judiciaire spécialement quant à la surface du local, la valeur moyenne du m2 dans des secteurs comparables d'ANNECY et au coefficient de 7. 5 tenant compte de la qualité de l'emplacement, il ne suit pas ensuite les méthodes de l'expert judiciaire ce qui interdit une comparaison directe entre les deux estimations ; les calculs proposés sont nettement moins complets et compréhensibles ; qu'il eut fallu de toute façon pour respecter le principe du contradictoire produire cette étude à l'expert judiciaire dans le cadre des dires ce qui n'a pas été fait ; qu'au contraire dans le cadre de ces " dires " madame X... n'a pas remis en cause les évaluations de l'expert judiciaire ; qu'il n'a été question à cette occasion que de critiquer le rapport sur des points secondaires soit : correctif pour stationnement ; indemnité accessoire pour trouble commercial et indemnité accessoire pour licenciement du personnel ; que l'expert répond point par point à ces critiques sans changer sa position et il est proposé au tribunal de le rejoindre dans ses réponses qui tiennent compte de la réalité de cette affaire ; que le rapport B... apparaît donc insuffisant et trop tardif pour remettre en cause les conclusions claires et circonstanciées de 1'expert A..., expert connu pour son sérieux et sa parfaite connaissance du tissu commercial de la ville d'ANNECY ; qu'l convient pour le tribunal de l'homologuer ; que concernant les demandes accessoires d'indemnisation touchant à une éventuelle réinstallation de madame X... dans son commerce, il est constant en droit, comme résultant d'une position constamment adoptée par la cour de cassation depuis 1991, que en cas de non réinstallation du locataire évincé, il n'y a pas lieu de prendre en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité de remploi, de l'indemnité pour trouble commercial ainsi que des frais de déménagement et de réinstallation, si le locataire évincé n'a pas clairement exprimé son intention de se réinstaller ; que sur ce point madame X... affirme qu'elle entend bien poursuivre de nombreuses années encore sa profession, ne serait-ce que pour maintenir les emplois de son personnel, que sa réinstallation doit donc être envisagée ; que pour autant cette déclaration d'intention ne s'accompagne d'aucun projet précis alors même que l'intéressée est âgée désormais de 77 ans au jour du jugement et qu'elle est au bénéfice d'un arrêté préfectoral en date du 3 janvier 2007 apposé sur toute la largeur de la vitrine de son magasin l'autorisant à liquider son stock pour " cessation d'activité " ; qu'il convient dans ces conditions de dire et juger que Madame X... ne fait pas la démonstration de son intention réelle de se réinstaller ; qu'il y a lieu en conséquence de dire et juger que la SCI R1CODEL est bien fondée à solliciter la fixation de l'indemnité d'éviction due à Madame X... en application des dispositions de l'article L. 145-14 du Code de Commerce à la somme de 278. 485 €, conformément à celle fixée par l'expert ;
1°) ALORS QUE le propriétaire de locaux à usage commercial qui refuse de payer au locataire évincé des frais de déménagement et réinstallation supporte la charge de prouver l'absence de réinstallation de ce locataire ; qu'en retenant que les prétentions de Madame X... reposaient sur une simple déclaration d'intention de sa part, que celle-ci ne rapportait la preuve de son intention de se réinstaller, sans constater par ailleurs que la bailleresse démontrait l'absence de réinstallation de sa locataire, la cour d'appel, qui a fait peser sur Madame X... la charge de la preuve de sa réinstallation et de la poursuite de son activité, a violé l'article 1315 du code civil ;
2°) ALORS QU'il est constant qu'un rapport d'expertise privé diligenté à l'initiative d'une seule partie et établi de façon non contradictoire peut être pris en considération par les juges du fond s'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; qu'en retenant, pour écarter le rapport d'expertise élaboré par le Cabinet
B...
, que les contestations et critiques sur lesquelles ce rapport reposait n'avaient pas été soumises à la discussion des parties cependant qu'il ressortait des conclusions de Madame X... que ce rapport avait été régulièrement produit aux débats (pièce n° 1) et valait ainsi comme élément de preuve soumis à la libre discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision et doit, en particulier, répondre aux conclusions des parties, le défaut de réponse à conclusions constituant un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Madame X... (page 10 et 11 de ses conclusions) avait sollicité la prise en considération, dans le calcul de l'indemnité d'éviction, de l'évolution du marché immobilier dans la localité ainsi que de la perte de bénéfice engendrée par les conditions d'exploitation du fonds postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction retenu par l'expert judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 29. 930 € le montant de l'indemnité complémentaire pour frais de licenciement due par la SCI Ricodel à Madame Eliane X... ;
AUX MOTIFS QUE Mme X... justifie en cause d'appel avoir, concomitamment à la restitution des locaux en juillet 2008, licencié trois salariés qu'elle employait et auxquels elle a versé des indemnités de licenciement à hauteur respectivement de 7072, 68 €, 12304, 67 € et 6288, 97 €, auxquelles s'ajoute la contribution au financement de la convention de reclassement personnalisée que lui a réclamée l'ASSEDIC des Alpes, à hauteur de 4263, 65 € ; que ces dépense, directement liées au non renouvellement du bail, lui ouvrent droit au paiement d'une indemnité égale à leur montât, soit 29929, 97 €, arrondie à 29930 € ; au aiment de laquelle la SCO RICODEL sera condamnée ;
1°) ALORS QU'il ressortait de l'un des deux courriers de l'ASSEDIC du 28 octobre 2008, régulièrement produit (pièce 18), qu'il avait été réclamé à Mme X..., au titre du la participation au financement de la convention de reclassement personnalisée signée par Mme Z..., une somme de 4. 558, 94 € ; qu'en ne prenant en considération, pour fixer l'indemnité complémentaire, que le seul courrier de l'ASSEDIC du 28 octobre 2008 réclamant le paiement de la participation au financement de la convention de reclassement personnalisée signée par Mme Y..., la cour d'appel a dénaturé par omission le courrier de l'ASSEDIC du 28 octobre 2008 relatif à la participation au financement de la convention de reclassement personnalisée de Mme Z..., en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le juge doit se prononcer sur tous les éléments de preuve qui lui ont régulièrement été soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'il ressortait de l'un des deux courriers de l'ASSEDIC du 28 octobre 2008, régulièrement produit (pièce 18), qu'il avait été réclamé à Mme X..., au titre de la participation au financement de la convention de reclassement personnalisée signée par Mme Z..., une somme de 4. 558, 94 ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cet élément de preuve, régulièrement produit, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
