LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le terrain exproprié était situé en emplacement réservé en bordure d'une ZAC dédiée à l'habitation et qu'il s'inscrivait, à la date de référence, dans une zone naturelle inconstructible ayant vocation à constituer l'un des poumons de l'agglomération, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte des accords amiables antérieurs à la déclaration d'utilité publique et qui a choisi, après les avoir analysés, les éléments de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés, a souverainement retenu, sans se fonder sur l'utilisation future des terrains choisis comme termes de comparaison ni sur celle du terrain exproprié, que celui-ci ne pouvait être assimilé à des terres agricoles de base mais devait bénéficier d'une situation privilégiée et a fixé l'indemnité principale de dépossession en tenant compte de la consistance du terrain et de ses caractéristiques tant juridiques que matérielles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune ayant demandé dans son mémoire d'intimé que l'indemnité accessoire de remploi soit calculée " conformément au barème en vigueur ", la cour d'appel, qui a accueilli cette demande en fixant cette indemnité en fonction du pourcentage de l'indemnité principale habituellement retenu et proposé par la commune, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Montpellier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Montpellier à payer aux consorts X... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de la commune de Montpellier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la commune de Montpellier.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 221. 374 € l'indemnité totale due par la commune de MONTPELLIER à Suzanne, Catherine et Jean-Paul X... pour l'expropriation d'une emprise de 11. 130 m2 sur la parcelle TP 82 sise...,
Aux motifs qu'il n'est pas contesté que la date de référence est le 8 / 3 / 06, date à laquelle a été publié le P. L. U. de la ville de Montpellier adopté le 2 mars 2006, qui constitue le plus récent des documents opposables relatifs à la zone dans laquelle est situé le terrain ; que s'agissant de terrains situés en emplacement réservé, le premier juge n'a fait qu'appliquer l'article L. 13-15 du code de l'expropriation et les articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ; que tant à la date servant à déterminer la consistance du bien (16 / 4 / 07- transfert de propriété) qu'à la date à retenir pour l'estimation (28 / 11 / 07- jugement de première instance), les terres expropriées sont à l'état de collines naturelles ne supportant aucun bâti ; qu'à la date de référence, ces parcelles se situent en zone N-2 du P. L. U. de Montpellier, qui est une zone naturelle totalement inconstructible, qui supportera un parc, cet espace vert ayant vocation à constituer l'un des poumons de l'agglomération, en bordure de la ZAC Malbosc dédiée à l'habitation ; que l'inconstructibilité n'est pas litigieuse, et interdit la qualification de terrain à bâtir quelles que soient la proximité, la consistance et la suffisance des réseaux ; que l'on peut s'interroger à loisir sur la situation hautement privilégiée, ou seulement privilégiée, ou bénéficiant d'une plus-value, des parcelles considérées, en s'interrogeant sur la qualité des dessertes et réseaux, dès lors que ne sont pas sérieusement contestées : l'impossibilité de retenir des valeurs agricoles puisque l'expropriant lui-même offre 10 € / m2, ce qui en soi est révélateur d'une valeur intégrant une forte plus-value ; l'absence de tout élément concret et chiffré sur le coût à envisager pour une viabilisation et desserte adaptées à un projet de construction, s'il avait été envisageable au vu des documents d'urbanisme ; qu'il s'agit bien là de la seule discussion concrète sur la pondération à la hausse qui serait à envisager, dès lors que le principe même d'éléments de plus-value est acquis ; que de façon prosaïque, la Cour ne peut que constater qu'aucun opérateur privé n'est susceptible de se poser la question (la zone est inconstructible), et qu'ainsi-en l'absence de toute étude de desserte et viabilisation-la discussion sur la teneur et la suffisance des réseaux tourne largement à vide ; que l'exproprié complique à loisir la discussion, en critiquant le premier juge non pas sur les éléments concrets de topographie qu'il a retenus, mais sur l'impossibilité de déduire de ces constatations que les parcelles ne seraient pas en situation hautement privilégiées ; que l'essentiel tient en réalité dans l'absence de contestation sérieuse des motivations du premier juge dont il résulte : " les parcelles ne sont en l'occurrence directement desservies par aucun réseau. Il résulte de la pièce 3. 2 citée par les expropriés que les réseaux d'assainissement et d'alimentation en eau potable se situent à environ 200 m des parcelles à ce jour, que cependant la topographie des lieux ne permet pas nécessairement de raccordement en l'état sur l'ensemble des versants. Par ailleurs, le seul réseau sec accessible, s'agissant du réseau électrique se situe en lisière de ZAC Malbosc à la même distance à vol d'oiseau. Les parcelles sont en bordure de la rue Malbosc... " ; que l'examen ne saurait pour autant se limiter à ces constatations ; dès lors qu'à l'évidence les parcelles litigieuses ne peuvent être assimilées à des terres agricoles de base, de par leur situation dans la ville de Montpellier et de par leur insertion au sein d'une opération urbaine d'aménagement que la ville de Montpellier ne peut sérieusement contester ; qu'en effet, la colline de Malbosc est située sur le territoire de la commune de Montpellier, au nord-ouest, à une distance du centre ville historique qui est inférieure à 5 km et qui ne pose aucun problème de liaison en voiture sauf en cas d'embouteillage ; qu'elle est située en bordure de la ZAC d'habitation et d'activités de Malbosc, en bordure de la rue Malbosc et Lagattu, avec au nord-est parking d'échange et station de tramway ; qu'au nord se trouve le pôle Euromédecine, au sud et sud-est le lycée Monnet et l'entreprise Sanofi, le rond-point d'Alco, l'hôtel du département, à l'est le Château d'O à vocation culturelle ; qu'ainsi, les parcelles litigieuses dépendent de ce qui est qualifié de poumon vert (dans les pièces non autrement commentées versées par l'exproprié), à savoir un parc sinon intégré au sein du quartier Malbosc, du moins participant de sa définition même (" un quartier dans un parc "), ledit quartier, par l'effet structurant du tramway, constituant un axe majeur de l'extension des zones communales consacrées à l'habitation ; qu'il s'agit là d'incontestables éléments de plus-value, la mission de la Cour consistant en définitive à établir si la plus-value déjà reconnue par la commune expropriante (la somme de 10 € / m2 est largement supérieure à la valeur agricole de base) est suffisante, ou si au contraire les éléments de référence versés au dossier de l'exproprié à l'appui de son recours fondent ses prétentions à hauteur de 30 € / m2 ; qu'en effet, et même si la référence à l'article L. 13-16 du code de l'expropriation est pertinente, il n'en demeure pas moins que les 13 actes de vente sur la zone de projet versés aux débats par l'expropriant sont pour 9 d'entre eux antérieurs au 28 / 7 / 00 (7 ans avant la date d'évaluation qui saisit la Cour), et pour les 4 autres antérieurs à novembre 2004 ; que restent les acquisitions réalisées hors la zone de projet, dont la Cour ignore les éventuels éléments de plus-value, et qui ne sauraient occulter les termes de référence proposés par l'exproprié, lorsqu'ils sont plus proches géographiquement ; qu'à cet égard, l'exproprié se prévaut des termes suivants, avec les précisions importantes qui ne sont pas réfutées par la ville en tant que telles : une vente Z... / Département du 6 et 10 / 10 / 03, pour des parcelles rue Malbosc à 300 5 m des parcelles litigieuses, en zone NDI, (coupures vertes) périmètre de la ZAD Malbosc, à 22 € / m2 ; un arrêt Z... / Commune du 13 / 11 / 92, que la Cour ne retiendra pas car trop ancien (15 ans avant la date d'estimation) ; une vente Y... / Communauté, de février 2006, pour des terres à vocation agricole et inconstructibles, en emplacement réservé pour équipements de loisirs ou pédagogiques (Domaine Poutingon) à 3 km de la Comédie-centre ville, pour 45 € / m2 ; une vente B... / Département du 18 / 10 / 04, pour une parcelle à 2. 500 m des parcelles litigieuses, en zone NDI (coupures vertes) dans le périmètre de la ZAD Malbosc, pour 15 € / m2 ; 3 ventes de mai 2005 entre SANOFI AVENTIS (acheteur) et des particuliers vendeurs (C..., D..., E...) pour des parcelles de même secteur à moins de 2. 500 m des parcelles expropriées, en zone NDI (coupures vertes) et dans le périmètre de la ZAD de Malbosc, pour 15 à 16, 20 € / m2 ; un jugement A... / Département du 28 / 11 / 05, à 20 € / m2, pour des parcelles 1 ND de la ZAD Malbosc, à moins de 2. 500 m des terrains litigieux ; un jugement NOUGAREDE DELTOUR / SERM en date du 28 / 5 / 08 dont la Cour ne tiendra pas compte car il n'est pas définitif ; que l'argumentation de la ville consiste à dénier le continuum voulu par l'exproprié entre la zone N des parcelles litigieuses et la ZAC Malbosc, ce qui est pertinent dès lors qu'il est certain que par définition le parc constitue une coupure naturelle devant être respectée entre la Mosson, le parc Euromédecine et le quartier Malbosc, et non une zone d'habitation ; que pour autant, la ville ne conteste nullement le zonage des terres de référence de l'exproprié, et les distances par rapport soit aux parcelles litigieuses, soit au centre ville ; que l'essentiel de l'argumentation de la ville consiste en réalité soit à insister sur les qualités des parcelles opposées à titre de référence, soit surtout à conclure expressément que les équipements publics projetés ont influé sur les prix consentis ; que pour M. Z..., la ville indique que " le prix de vente est étroitement lié à la qualité et au projet de l'acquéreur sur la parcelle vendue " (un collège, équipement public autorisé en zone ND) ; que pour la vente Y..., l'acte précise que " /'indemnité principale a été fixée à 45 € / m2, et ce afin de tenir compte de la modification de zonage devant intervenir lors de l'approbation du nouveau P. L. U. en mars 2006, permettant notamment la réalisation, à l'initiative de la commune de Montpellier, du projet d'aménagement de la ZA C des Grisettes sur une partie de la propriété des époux Y...... " ; et la commune démontre effectivement ce changement intervenu en mars 2006, soit moins d'un mois après la vente ; que pour les ventes SANOFI, il s'agit selon la ville de ventes de convenance, référence faite à l'extension des parcs d'activité environnants (Parc 2000 à Sanofï), que le P. L. U. a acté en mars 2006, alors même que le projet de révision était antérieur et connu lors de la vente ; que la situation est privilégiée, selon la commune ; que s'agissant de la décision A..., il s'agit, selon la commune, de parcelles dont les environs sont urbanisés (gymnase, centre commercial) avec présence des réseaux rue du Pilory qui borde les terrains dont s'agit ; que la Cour est parfaitement consciente et a déjà retenu, pour les parcelles dont elle est saisie, l'absence de proximité immédiate des réseaux ; qu'il n'en demeure pas moins que dans le cadre de mutations de gré à gré, la commune soutient (pour Z..., Y... et SANOFI) que des considérations tenant à l'aménagement futur ou à la révision projetée des règles d'urbanisme ont influé sur le prix ; qu'il s'agit d'une reconnaissance indirecte mais certaine de la théorie jurisprudentielle de la situation privilégiée, puisqu'il est ainsi reconnu que la valeur d'une parcelle, même située en zone théoriquement inconstructible de coupure verte ou d'équipements seulement publics, peut largement dépasser la valeur de la terre agricole ; que l'exproprié rapporte ainsi la démonstration suffisante que des parcelles situées à Montpellier (à une distance de moins de 2. 500 m) ont pu se négocier entre 15 et 22 € le m2, alors que les obligations découlant du zonage étaient tout-à-fait comparables, et que les parcelles litigieuses sont elles aussi destinées à un équipement public structurant (parc urbain) dont rien n'indique à long " terme que l'importance soit moindre que celle d'un collège ou d'une zone d'activité économique ; que pour la vente Y..., la Cour relève qu'il s'agit du même type d'opération (aménagement d'une ZAC, présence structurante du tramway), même s'il est certain que la situation du domaine de POUTINGON était quasi optimale et que les terres expropriées étaient directement concernées par la ZAC future ; que la Cour estime que compte tenu des dates des ventes SANOFI, B... (fin 2004- début 2005), et tenant le différentiel des caractéristiques des parcelles litigieuses par rapport aux parcelles Z..., A... ou a fortiori Y..., les expropriés rapportent suffisamment la preuve d'une valeur de leurs parcelles qui peut se calculer sur la base de 18 € le m2 ; que l'indemnité principale peut donc être fixée à 200. 340 €,
Alors, d'une part, que la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'en cause d'appel, la Commune de MONTPELLIER versait aux débats « un dossier des acquisitions de parcelles situées dans la zone du projet du parc Malbosc, comprenant :- la liste des acquisitions amiables ;- le plan de localisation de ces acquisitions ;- treize actes de vente », acquisitions effectuées pour des prix situés entre 5, 31 € et 8, 22 € le m2, dont elle déduisait que « le prix proposé à hauteur de 10 € / m2 est parfaitement fondé » ; qu'en refusant, radicalement, de tenir compte de ces accords amiables, au prétexte que « si la référence à l'article L. 13-16 du code de l'expropriation est pertinente, il n'en demeure pas moins que les 13 actes de vente sur la zone de projet versés aux débats par l'expropriant sont pour 9 d'entre eux antérieurs au 28 / 7 / 00 (7 ans avant la date d'évaluation qui saisit la Cour), et pour les 4 autres antérieurs à novembre 2004 », la Cour d'appel, qui pouvait, s'il y avait lieu, réévaluer les prix ainsi convenus, pour tenir compte de l'écoulement du temps jusqu'à la date du jugement de première instance mais qui devait tenir compte de ces accords amiables, a violé l'article L 13-16 du code de l'expropriation,
Alors, de deuxième part, qu'en retenant les termes de référence qui lui étaient proposés par les exproprié, tirés, d'«- une vente Z... / Département du 6 et 10 / 10 / 03, pour des parcelles rue Malbosc à 300 m des parcelles litigieuses, en zone NDI, (coupures vertes) périmètre de la ZAD Malbosc, à 22 € / m2 …- une vente Y... / Communauté, de février 2006, pour des terres à vocation agricole et inconstructibles, en emplacement réservé pour équipements de loisirs ou pédagogiques (Domaine Poutingon) à 3 km de la Comédie-centre ville, pour 45 € / m2 ;- une vente B... / Département du 18 / 10 / 04, pour une parcelle à 2. 500 m des parcelles litigieuses, en zone NDI (coupures vertes) dans le périmètre de la ZAD Malbosc, pour 15 € / m2 ;-3 ventes de mai 2005 entre SANOFI AVENTIS (acheteur) et des particuliers vendeurs (C..., D..., E...) pour des parcelles de même secteur à moins de 2. 500 m des parcelles expropriées, en zone NDI (coupures vertes) et dans le périmètre de la ZAD de Malbosc, pour 15 à 16, 20 € / m2 ;- un jugement A... / Département du 28 / 11 / 05, à 20 € / m2, pour des parcelles 1 ND de la ZAD Malbosc, à moins de 2. 500 m des terrains litigieux », après avoir énoncé « que l'argumentation de la ville consiste à dénier le continuum voulu par l'exproprié entre la zone N des parcelles litigieuses et la ZAC Malbosc, ce qui est pertinent dès lors qu'il est certain que par définition le parc constitue une coupure naturelle devant être respectée entre la Mosson, le parc Euromédecine et le quartier Malbosc, et non une zone d'habitation », la Cour d'appel n'a pas tiré de ses propres énonciations les conséquences légales qui s'en évinçaient nécessairement au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé,
Alors, de troisième part, que la destination qui doit être donnée au terrain exproprié ne peut pas être prise en considération pour apprécier sa valeur ; qu'il s'ensuit que la juridiction de l'expropriation ne peut pas davantage se fonder sur cet élément pour se prononcer sur la valeur, et, partant, pour apprécier la pertinence, des éléments de comparaison invoqués par les parties ; qu'en se prononçant de la sorte, après avoir relevé « que l'essentiel de l'argumentation de la ville consiste … à conclure expressément que les équipements publics projetés ont influé sur les prix consentis ; que pour M. Z..., la ville indique que " le prix de vente est étroitement lié à la qualité et au projet de l'acquéreur sur la parcelle vendue " (un collège, équipement public autorisé en zone ND) ; que pour la vente Y..., l'acte précise que " l'indemnité principale a été fixée à 45 € / m2, et ce afin de tenir compte de la modification de zonage devant intervenir lors de l'approbation du nouveau P. L. U. en mars 2006, permettant notamment la réalisation, à l'initiative de la commune de Montpellier, du projet d'aménagement de la ZAC des Grisettes sur une partie de la propriété des époux Y...... " ; et la commune démontre effectivement ce changement intervenu en mars 2006, soit moins d'un mois après la vente ; que s'agissant de la décision A..., il s'agit, selon la commune, de parcelles dont les environs sont urbanisés (gymnase, centre commercial) avec présence des réseaux rue du Pilory qui borde les terrains dont s'agit ;- que dans le cadre de mutations de gré à gré, la commune soutient (pour Z..., Y... et SANOFI) que des considérations tenant à l'aménagement futur ou à la révision projetée des règles d'urbanisme ont influé sur le prix », la Cour d'appel, qui, pour évaluer la parcelle expropriée, s'est fondée sur des prix de vente qui avaient été arrêtés en considération des projets pour la réalisation desquels ces ventes avaient été conclues, a violé l'article L 13-15. I du code de l'expropriation,
Alors, de quatrième part, que les juges du fond ne peuvent pas prendre en considération la vocation future du terrain pour procéder à l'évaluation des parcelles expropriées ; qu'il s'ensuit qu'ils ne peuvent pas davantage se fonder sur cet élément pour se prononcer sur la valeur, et, partant, pour apprécier la pertinence, des éléments de comparaison invoqués par les parties ; qu'en se prononçant de la sorte, après avoir admis, s'agissant des termes de référence invoqués par les expropriés, que « des considérations tenant à l'aménagement futur ou à la révision projetée des règles d'urbanisme ont influé sur le prix », la Cour d'appel, qui, pour évaluer la parcelle expropriée, s'est fondée sur la vocation future des terrains ayant donné lieu à ces ventes, a violé l'article L 13. 15. II du code de l'expropriation,
Alors, de cinquième part, qu'en se prononçant de la sorte, après avoir relevé « que pour les ventes SANOFI, il s'agit selon la Ville de ventes de convenance, référence faite à l'extension des parcs d'activité environnants (Parc 2000 à Sanofï), que le P. L. U. a acté en mars 2006, alors même que le projet de révision était antérieur et connu lors de la vente », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce prix n'avait pas été arrêté en considération de l'opération qui devait être réalisée sur place par la société SANOFI, et, partant, s'il ne s'agissait pas d'un prix de convenance, ne reflétant pas l'état du marché immobilier local dans le secteur considéré, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation,
Alors, de sixième part, que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions, matérielle et juridique, requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir appeler la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de « leur seul usage effectif », conformément à l'article L 13-15 I ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que la « théorie jurisprudentielle de la situation privilégiée » lui permettait de tenir compte, pour procéder à leur évaluation, de la circonstance que « les parcelles litigieuses sont … destinées à un équipement public structurant (parc urbain) », la Cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée en considération de la vocation future, après expropriation, de la parcelle expropriée, a violé l'article L 13-15 II du code de l'expropriation,
Alors, de septième part, que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt qu'« à la date servant à déterminer la consistance du bien (16 / 4 / 07) – transfert de propriété) … les terres expropriées sont à l'état de collines naturelles » ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que la « théorie jurisprudentielle de la situation privilégiée » lui permettait de tenir compte, pour procéder à leur évaluation, de la circonstance que « les parcelles litigieuses sont … destinées à un équipement public structurant (parc urbain) », la Cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée en considération de la consistance future, après expropriation, de la parcelle expropriée, a également violé l'article L 13-14 du code de l'expropriation,
Et alors, enfin, que la Commune de MONTPELLIER versait aux débats « un dossier des acquisitions situées en dehors de la zone de projet du parc Malbosc, comprenant :- la liste des acquisitions ;- le plan de localisation ;- neuf termes de référence », acquisitions effectuées pour des prix situés entre 3, 01 € et 12, 63 € le m2, dont elle déduisait que « le prix proposé à hauteur de 10 € / m2 est parfaitement fondé » ; qu'en se bornant à énoncer, les concernant, que « restent les acquisitions réalisées hors la zone de projet, dont la Cour ignore les éventuels éléments de plus-value, et qui ne sauraient occulter les termes de référence proposés par l'exproprié, lorsqu'ils sont plus proches géographiquement » et que « l'argumentation de la Ville consiste en réalité … à insister sur les qualités des parcelles opposées à titre de référence », sans examiner les termes de référence qui lui étaient ainsi soumis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 221. 374 € l'indemnité totale due par la commune de MONTPELLIER à Suzanne, Catherine et Jean-Paul X... pour l'expropriation d'une emprise de 11. 130 m2 sur la parcelle TP 82 sise...,
Aux motifs que l'indemnité principale peut donc être fixée à 200. 340 € avec remploi de 21. 034 € soit au total 221 374 €,
Alors que le jugement doit distinguer, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale, et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont calculées ; que l'indemnité de remploi est calculée compte-tenu de frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; qu'en accordant aux consorts X... une indemnité de remploi sans préciser les bases sur lesquelles elle la fixait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-6 et R 13-46 du code de l'expropriation.
